12月18日，據新華社報道，經濟工作會議12月16日至18日在北京舉行，總結2020年經濟工作，分析當前經濟形勢，並部署了明年經濟工作。
在大家關注的房地產市場方面，提到了三個部分。
1，解決好大城市住房突出問題。
住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
2，要高度重視保障性租賃住房建設。
加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。
3，降低租賃住房税費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。
年末的經濟工作會議，是每年規格最高的經濟會議，一般在每年年尾11月到12月舉行，一般開會時間不超過四天。
這個會有兩大作用：第一，判斷當下的經濟形勢。第二，是定調第二年宏觀經濟政策最權威的風向標。
限於篇幅，我們重點分析關於房地產市場的新提法：解決大城市住房突出的問題。
大城市“人多房少”，已經成為常態。
根據申萬宏源的研究，從改善性住房需求來看，我國目前城市人均住宅面積32.9平米，居住條件接近英國、法國，優於日本、韓國的20平米/人。
表面上看起來我們的住房很寬裕，完全夠住，但一二線城市的住房緊缺仍未緩解，北京人均住房面積31.5平米，深圳28平米，上海24平米，由於土地資源的稀缺，一線城市的人均住宅面積小於全國平均水平，存在改善性需求但受制於有限的供給。
經濟學家李迅雷有一篇報告，提到一組數字：我國商品房銷售面積連續三年維持在17億平米附近，如果對應到住宅銷量，每年銷售出去的房地產面積，大概能夠容納4000多萬人居住，而且這一水平維持了3年。
也就是説，3年時間，賣出去的房子就足夠1.2億人居住了。
從2017-2019年，進城人口還不到2000萬人，而這2000萬人，大部分都湧入到了一二線城市。
近幾年隨着杭州、西安、南京、寧波、廣州等地加大力度“搶人”，“零門檻落户”的大城市越來越多，熱點城市單年湧入人口高達幾十萬，而大城市核心區的供地終究是有限，房子不夠住是必然的。
這些多出來的房子，其實都蓋到了小城市，那些名不見經傳的新城區和開發區。
數據顯示，近年來，一線城市施工面積佔全國的比例不到6%，二線城市佔比在28-29%左右，三線及以下城市佔比在65%-66%。
小城市的房子供應很充沛，人口卻往一二線跑，這就是藍白一直跟大家説的“供需錯配”。
在“住宅土地供給有限+人口持續流入”的局面下，如何緩和住房矛盾？
答案是：租賃房。
發展租賃房市場，已經不是第一次拿出來説了，最近兩年，住建部已經公佈了好幾批住房租賃試點城市，基本實現了一二線全覆蓋，但效果卻沒有達到人們的預期。
究其原因，一是因為租賃房供應太少，選擇太少，公租房體量畢竟有限。
二是因為沒有做到真正的“租售同權”，落户容易了，上學依然是老大難的問題。
三是租房市場仍以個人房源為主導，房客處於弱勢地位，沒有長期穩定居住的預期。
本次會議就重點提及了這幾個方面。
比如，長租房，公共服務同等權利。
注意，這句話是放到會議有關房地產內容的第一句來説的，可以説直擊樓市“痛點”。
最近幾年，户籍政策越來越放鬆，大部分一二線城市的落户門檻已經低至中專以下，落户很容易。
但是，各個城市不斷出台限購政策，大部分人去街道落個集體户，在城市裏工作、交社保和個税，符合落户年限，最終又利用這些條件去買商品房。
有房有户，和無房有户，在小孩上學時的差異有多大，各位都心知肚明。
還有，今年3-4月份復工復產後，很多返城的租户，因為不是業主，保安攔着不讓進，房東不想讓租户住了就毀約，只有站在寒風裏感受過無家可歸的人，才明白一紙房本有多重要。
這就需要把“租售同權”落到實處，現在學位越來越緊張，地方上也很為難，所以會議説的是“逐步”，一方面財政向教育領域的持續投入，另一方面，要出台配套措施，千方百計保護租客權益，使全社會扭轉對租房者弱勢地位的認知。
藍白跟大家講過，房地產市場的趨勢就一句話：居者有其屋，但居者不一定有產權。
以前大家買房，看重的是“產權”，哪怕買來了房子不住，也不出租，但產權一定要屬於自己，潛意識中就含有未來“獲利變現”的動機和念頭。
但房住不炒的理念，重點在於一個“住”字。
大家都有住的地方，也許是保障房，也許是公租房，也許是老舊小區的“舊改房”，也許是長租公寓，產權不一定是自己的，可租户和有房族享有平等的教育和醫療等權利。
沒錯，這就是大家熟知的“新加坡模式”。
新加坡住房大概有146萬套，其中組屋有100多萬套，佔比高達70%，私人住宅只有20%多，一般新組屋價格僅為私人住宅市場價格的三分之一。
富人有錢，想買豪宅和商品房，沒問題，不限價，但要承擔高額的房產税。
對絕大部分中低收入者來説，住在政府提供的低價租賃房中，交通便利，設施齊全，還能拿補貼，有錢人可以住游泳池、健身房的豪宅，但佔全社會絕大部分的低收入羣體一樣可以活得有尊嚴。
一邊是有錢人隨便買的商品房體系，不限購，但是有房產税、空置税的束縛，長期持有就意味着虧錢。
另一邊是價位低廉的保障房、租賃房，雖然物業、配套、小區環境不算頂級，但學區、醫院、社保該有的一個都不會少。
本次會議，給我們描摹的，就是這樣的遠景。
要實現這個目標，就需要“土地供應向租賃用地傾斜”。
上次在解讀十四五房地產規劃的文章裏，藍白跟大家聊過，我們的房地產市場存在“二元”結構，城市土地歸國家所有，收儲後可以拿來招拍掛，而農村土地歸集體所有，為了保護耕地紅線，不能市場化。
對地方來説，一邊把商服和住宅用地高價出讓，鉅額收入用於補充財政。另一邊以低價出讓基礎設施用地和工礦倉儲用地，以謀求GDP的增長。
本身城市的土地就這麼多，在保護耕地紅線的前提下，大部分都用來出讓工商用地和住宅用地，拿什麼蓋租賃房？
從這個角度來講，可以預見的是，2021年，尤其是住房短缺的一線大城市，租賃用地的供應會越來越多，市區、城郊、遠郊都會有覆蓋，我們拭目以待。
除了城市土地收儲再出讓的途徑外，集體土地入市，也是壯大租賃房市場的核心舉措。
關於土地市場的變化，藍白已經在文章裏跟大家解讀過多次。
2019年8月份，集體土地入市獲通過，掃清了法律障礙。
2020年實施的新《土地管理法》，增加了“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”。
也就是説，從今年1月1日開始，集體經營性建設用地、宅基地、農用地入市開始全國推行。
注意，這些入市的集體土地，本身性質不會改變，也不會用於建造商業和住宅，只供應租賃房和保障房，這樣一來，既不會衝擊原有的商品房體系，又能增加租賃房的體量。
低廉的租金，穩定的長租預期，提高租客社會地位，加大租賃房供應，多管齊下，才能解決大城市“住房短缺”的問題，進而“重塑”樓市。
把房地產看做一艘大船，過去20年，已經偏離了曾經預設的航道，我們看到了人人加槓桿買房的瘋狂，更見證了大城市蟻族漂泊的無奈，改變，從現在開始。