偏安成渝，困守三四線，盈利下滑，領地亟需打開新領地
文丨西部菌
四川第二家上市房企領地，日前公佈了自己的首份業績報告。
從面上來看，領地上市第一年的業績表現還是有不少亮點的。
比如，實現營業收入131.58億元，同比增長74%；淨利潤同比增長58%，創歷史新高；毛利潤35.56億，同比增長69%……
不過，雖然多項指標都實現了較快增長，包括合約銷售金額也同比增長了44.8%，但2020年領地的銷售金額仍只有221.343億元，在千億房企超過40家的今天，領地依然是一家不折不扣的中小型房企。
這與其2019年提出的2020-2021年要實現千億的目標，還是相距甚遠。
千億目標落空以外，成功上市的領地，在資金壓力、市場佈局、盈利能力等方面的短板，也並沒有得到明顯改善，甚至部分指標還在惡化。
在大魚吃小魚的時代，領地仍待打開新的領地。
01
首份業績報告，外界關注度高，企業自身也非常重視。在一定程度上説，首份業績報告可能也是外界第一次能夠看清楚一家企業最真實的財務狀況。
西部菌在閲讀領地的業績報告時有一個非常困惑的地方，那就是，領地所公佈的營銷金額，與其上市前出現在各大榜單中的營銷金額，有着不小的出入。
比如，克而瑞數據顯示，2017年-2019年，領地控股全口徑銷售額分別151億、235億、247億，而業績報告中所公佈的2020年銷售金額只有221.343億元——還是同比增長了44.8%。這與往年的數據明顯不無矛盾。
當然，這種狀況的出現應該與統計口徑有關。但也提醒外界，要重新看待領地的銷售金額。它與千億目標的距離，可能比此前大家所想象中的更大。
成功上市，又高調喊出千億目標，領地這幾年的擴張野心呼之欲出。
2020年，領地控股遵循“逆週期、多元化”的拿地策略，土儲從年初的1331.45萬平方米擴大到年底的1654萬方，土地貨值也超過千億，達到1194億元。
在房企拿地競爭越來越激烈的背景下，領地加速儲備糧草，這一步可以説走得很對。
不過，土儲規模擴大的同時，領地的毛利率、淨利率指標並沒有同步改善。
2017年至2019年，領地集團毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，而2020年進一步降低到27%。
淨利率方面，同期領地分別為12.2%、11.5%、8.9%，而2020年並未止住下滑趨勢，反而是繼續下探到8%。
與行業水平相比——根據億翰智庫數據，2019年我國房企平均淨利率為16.39%，領地的盈利能力明顯低於行業平均水準。
這裏面的原因之一，下文再説。
02
前面説過，在拿地更難的窗口期到來前積蓄糧草，這是好事。但是，土儲增加的另一面，領地的債務也在繼續膨脹。
2017年-2019年，領地有息負債分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元，2020年，則進一步擴大到142.57億，差不多是2018年的2倍。
按照“三道紅線”的標準，截至2020年底，領地控股淨負債率降至90%，現金短債比上升至1.44，但剔除預收賬款後的資產負債率仍達到76%，略高於紅線要求。
上市後，領地融資成本高的“老毛病”也並沒有明顯改善。總融資成本由2019年底的23億，增加33.0%至2020年底的30億左右。
利潤率繼續走低，融資成本繼續上升，企業的負債壓力肯定難以有效緩解。
2019年，領地需要一年內償還的短債為57.63億，2020年則降低到40.9億——這算是好消息。
但壞消息是，應於第二年償還的債務由2019年底的41.32億急劇攀升到73.29億。
也就是説，兩年內合計需要償還的債務超過100億，佔到總有息債務的80%。同時，總有息債務較2019年也增加了25億左右。
根基薄，同時又不得不加速向前跑，領地的資金壓力，並未因為上市而得到足夠緩解。
03
另外，雖然成功上市，雖然喊出了千億目標，但到今天，領地依然是一家典型的偏安川渝的企業。
截至到2020年末，領地69%的土地儲備面積仍位於深耕的川渝經濟帶。
在業績報告公佈的106個項目中，有70個都位於川渝地區。
而2020年，成渝經濟帶及四川省的銷售額佔到總銷售額的74.2%，京津冀地區、華中地區、粵港澳大灣區則分別只有1.7%、8.5%、5.4%。也就是説，差不到四分之三的銷售業績主要靠川渝大本營貢獻。
並且從未來的發展定位看，領地走出川渝及大西南的意願似乎並不是很強。
報告稱，作為深耕在西南的房地產公司，要充分發揮地域優勢，以大西南為核心，圍繞成渝都市 圈、城市羣深入開發市場和客户，做好城市深耕。
雖然説川渝作為大本營，繼續深耕是本地房企的優勢，並且成渝地區雙城經濟圈的戰略價值也在持續看漲，但這種侷限於舒適區的深耕戰略，也很可能限制領地的成長天花板。
這幾年，川派房企中的藍光、新希望等都明顯加大了“走出去”步伐，領地向外擴張的決心，似乎還不夠堅定。
04
除了市場過於集中之外，領地的業務佈局還有一個明顯特徵，就是持續佔領三四線城市的“領地”。
比如，在川渝地區，領地除了重點佈局成都、重慶，其餘就是樂山、綿陽、眉山、南充等。
而即便是走出川渝，領地也仍是以低線城市為主。比如，湖北荊州、河北承德、河南駐馬店，以及廣東的惠州、汕尾等。
對於領地這樣一家本來就從低線城市起家的中小房企來説，青睞低線城市當然有其客觀原因，但是，在人口向大城市集中的今天，低線市場的風險在上升是不爭的事實。
近期就有兩個顯著的信號。
一是，剛剛公佈的業績報告顯示，向來以重倉三四線城市著稱的頭部房企碧桂園，2020年的多個業績指標都出現下滑。
二是，日前公佈的《關於加強縣城綠色低碳建設的通知（徵求意見稿）》明確，縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅佔比應不低於75%；縣城新建住宅最高不超過18層。
種種跡象表明，未來低線市場留給房企的空間，勢必將越來越小。領地的淨利率多年來大幅低於行業平均水平，已經能夠説明一些問題。
在這樣的情況下，領地把擴張的希望繼續押在三四線城市，或許要做好足夠的心理準備。
另一個數據值得注意，領地去年的平均售價約為每平方米8318元，比2019年的7735.4元高出了600元左右。
這個平均價格對於以三四線城市為主的領地來説，已經不算低了。未來的上升空間到底還有多大？
成功上市，僅僅只是第一步。“權衡規模與利潤的天平”，拿捏好速度與安全的尺度，平衡好不同區域的分配，對於未來的領地來説，哪一步都不輕鬆，哪一步都不容出錯。