6月龍頭房企業績飄紅超預期，下半年仍存隱憂

超預期復甦的樓市行情延伸到了股市。7月1-2日，地產股連續兩日大漲，傳遞出了市場對房地產樂觀的信號。

5、6月份的樓市熱度，大大超越了此前的預期，碧桂園、恆大、萬科、綠城等龍頭依然實現了不錯的業績，這一切，隨着6月末克而瑞排行榜的公佈和恆大等公司的業績預告，反映到了股市。

上半年樓市樂觀收場，但展望下半年，房企依然面臨不小的壓力。疫情、宏觀經濟“偏冷”等複雜環境下，房企去化艱難、現金流承壓，又加上是償債高峯年，不少中小房企徘徊在破產的邊緣。

在6月30日的萬科股東大會上，萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝都特別強調，面對不確定的市場，萬科的財務原則是“現金為王、手有餘糧”，以應對可能的危機，或尋找併購的機會。

市場突然樂觀了

下半年剛一開場，低迷許久的地產股突然爆發。7月1日，A股房地產板塊漲幅高達5.13%。7月2日，房地產板塊繼續走強，漲幅達到3.57%，其中，泰禾、綠地、金科三家房企更是連續兩日漲停。

中國綜合研究院旅遊與地產研究中心宋丁認為，地產股大漲的原因，除了7月1日央行下調再貸款、再貼現利率因素以外，多家房企發佈的上半年銷售業績超出業內預期，也大大提振了市場信心。

光大證券指出，當前宏觀流動性充裕，資金面邊際改善，得益於銀行按揭投放路徑依賴、疫情積壓需求集中釋放、房企加大推盤力度、置業情緒短期回温，短期銷售反彈明顯，為地產股基本面持續修復奠定基礎。

上半年尤其是一季度，由於疫情黑天鵝來襲，樓市驟然入冬，房企的日子並不好過。地產股也較為低迷，A股房地產板塊整體漲幅僅為0.32%，投資者大多持悲觀態度。

但魔幻的是，3-5月市場逐漸企穩並快速恢復，進入6月後，市場加速回暖，去化加快。6月單月，百強房企全口徑銷售額達到14517.2億元，同比增長13.8%。

2020年轉眼過半，房企交出的上半年成績單卻實現“反轉”，給投資者帶來驚喜。

上半年，恆大實現銷售額3488.4億元，銷售面積3863.2萬平方米、銷售回款3120億元，分別同比增長23.8%、47.5%、66.5%。其中，合約銷售額及銷售回款數據均創下了恆大歷史同期最高。

而碧桂園依然衞冕銷冠。克而瑞數據顯示，碧桂園上半年的銷售額3723.1億元，同比去年(3895.4億元)略有下降，但依然領跑同行。隨着疫情影響逐漸消退，碧桂園業績快速修復，剛過去的端午小長假，碧桂園權益認購金額達到108億元，同比增長50%。

萬科的銷售排名出現了下滑，但仍以3180億元位居第3。萬科總裁祝九勝在6月30日的股東大會上表現出了力爭上游的決心：“我們努力做到數一數二，領先領跑。”

2019年銷售金額首次進入TOP20的金茂，在疫情期間上升迅速，以1028.7億元位居12，51%的年度業績目標完成率，在龍頭房企中也位居前列。

此外，世茂、綠城、禹洲、花樣年等部分房企也表現不錯，累計業績同比實現逆勢增長。如金地、世茂、招商蛇口上半年業績分別同比增長19%、10%、9%，有力地激發了市場情緒。

整體來説，百強房企銷售恢復情況好於預期。上半年銷售額達到44973億元，同比微降1.1%。在疫情之下，取得如此成績，已是超乎預期。

易居中國CEO丁祖昱指出，2020年僅過去半年，全國千億房企已達到13家，這一數字比2019年上半年增加1家，較2018年增加了6家。

丁祖昱感嘆説，今年上半年的房企銷售超預期。二三月份的時候對銷售的預測還是偏保守的，認為受疫情影響，房企銷售不可能出現和去年同比上升的情況，但沒想到一部分頭部房企的回升速度非常快，甚至超過了去年同期。

下半年仍存不確定性

在市場基本面穩健背後，房企的分化也正在悄然加劇。

一方面是TOP10房企表現優異，遙遙領先大市，另一方面尾部房企規模加速縮減，行業的集中度不斷加強。

海通證券指出，對比2019年和2020年1-6月操盤口徑銷售門檻，上半年房企1-10強門檻值上升7.0%，而51-100強門檻值下滑幅度高達12.5%。而這一趨勢也將蔓延至下半年樓市，進一步加強行業集中度。

同時，下半年樓市還存在來自行業和宏觀經濟環境的多重影響。

對此，中信建投表示擔憂：“新冠疫情衝擊明顯，全球經濟整體降速，影響部分居民收入、信用擴張、按揭償還及消費支出;房企還債高峯來臨，部分中小房企信用風險提升;辦公樓出租率及租金水平下降;消費支出水平有可能會影響零售和倉儲物業租金水平。”

丁祖昱進一步補充道：“房企利潤從評估增值到減值，持有型資產規模較大的企業要做好減值準備：有一點我認為需要特別提醒，從全年利潤角度來看，今年受疫情影響，商業和寫字樓的評估，可能會出現減值。所以持有資產規模較大的房企要做好減值準備。”

6月30日，萬科股東大會中，萬科總裁祝九勝表示：“當前外部環境呈現高度的複雜和不確定性，中長期來看行業已經步入存量競爭時代，市場從賣方市場轉變為買方市場，對企業綜合實力的考量更加嚴峻。但行業巨大的體量仍然為企業提供了大量發展機會。”

但房住不炒基調不變，丁祖昱認為，只要房地產能夠穩住，整體經濟也能夠企穩。

比如土地出讓金和房地產直接税收直接影響地方財政收入。上半年50大城市賣地2.29萬億，同比增17.3%;若按銷售金額10%去粗略估算房地產税收，去年約16萬億的銷售額，約有1.6萬億税收，這兩項對財政收入的影響是巨大的。

因此，平穩健康發展，是房地產行業的基調，也是底線。在這樣的認知基礎上，才能對行業趨勢做出清晰的判斷。

克而瑞指出，雖然上半年市場快速復甦，但下半年市場仍需要較長時間恢復，加上疫情的不確定性，行業整體去化承壓，三季度成交量可能會有所回落，預計2020年全年銷售規模將微降5%左右，銷售金額與去年將基本持平。

而對於未來，龍頭房企已早早做好準備。如萬科鬱亮、祝九勝都特別強調，當前萬科的財務原則是“現金為王、手有餘糧”。(21世紀經濟報道）

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