物業黃金時代：投資機構為何首選碧桂園服務和雅生活？

物業公司最近幾年深受資本市場喜愛，利好的消息也不少。

2021年初，住建部、發改委、銀保監會等十部門發佈文件，大力支持物業管理企業規範化、智慧化發展，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式。

截止該文件發佈次日收盤，在A股和港股42家上市物業公司中，有41家出現股價上漲，總市值達7181.6億元，較前一交易日增加842.8億元!

然而關於物業未來的發展和價值判斷，投資市場和業內均出現了明顯的分化。

一

物業行業的黃金時代

自2014年彩生活上市後，物業公司們開始紛紛擁抱資本市場。

僅2014-2018年上半年，新三板物業管理行業定向增發募集資金金額累計達8.99億元;8家赴港上市的物業公司募集資金總額均過億，其中，雅生活服務近40億元，碧桂園服務以介紹形式上市，2019年初融資超11億元。

2018年，6家物業公司上市，其中5家選擇了港股上市。

2019年，風口越來越明顯，一方面多達12家物業公司上市，另一方面物業板塊漲勢喜人。

據Wind數據顯示，2019年新城悦服務、永升生活服務、雅生活服務、中海物業、碧桂園服務分別上漲222%、199%、161%、116%、112%。

2020年，更是多達18家物業公司上市，數量創新高!其中A股1家，港股17家。

然而，2020年既是截至目前物業公司上市數量的最高峯，也是行情明顯分化的開端。

數據來源於wind，截至2020年12月30日股市收盤

房企50強中，除萬科、龍湖等極少數房企外，其他幾乎都已經或正在分拆物業板塊密集步入資本市場。而2020年，也有數家物業公司上市即遭遇股價破發，部分物管公司的股價表現疲弱，但有的公司卻依然保持了強勁的增長，股價創新高。

總體而言，如房企一樣，物業公司的龍頭企業聚集效應也越來越明顯。

但資本和機構看好的物業公司也並非僅僅侷限於規模和體量，反而更加看重物業公司對未來發展方向的選擇。

近期，大和發表行業研報稱，因政策利好等因素，對物業板塊保持樂觀看法，首選碧桂園服務(6098.HK)和雅生活服務(3319.HK)。

今年1月下旬，碧桂園服務的市值突破2000億港元大關,成為物管行業第一家市值超兩千億港元的物業公司，加之背靠“宇宙房企”，大和的第一個判斷很好理解，為何第二個看好的是雅生活服務?

二

後藍海時代的突圍秘笈

實際上，對於未來的發展方向，尤其是所謂的後藍海時代，該往哪個方向發力，龍頭企業們也意見不一。

典型如2020年11月萬科物業公司的更名。

萬科的危機感一直很強，從房企的“活下去”“去地產化”到萬科物業未來的競爭對手不是物業公司，而是科技公司的下沉!

幾乎每一次看上去都是語不驚人死不休，背後的邏輯是企業未來發展道路的不同選擇。

在萬科看來，科技公司的下沉才是最可怕和需要提前應對的，因此先從改名、改戰略開始，將原來的萬科物業公司更名為萬物雲空間科技服務公司(簡稱“萬物雲”)。

定位的業務板塊也很“玄”，分別是空間(Space)、科技(Tech)和成長(Grow)。

但是萬科物業改名的落腳點是做“城市空間科技服務平台型公司”，翻譯成大白話就是要做物業行業裏面的“貝殼找房”。

一家營收超百億的物業公司，卻要“去物業化”，業內對未來發展方向的觀念撕裂程度可見一斑。

如果説萬科的選擇是“上天”，另一家龍頭物業公司保利則是選擇了完全不同的道路“下沉”。

保利物業在去年底接受媒體訪問時，談及未來的發展，認為要抓住黃金時代，要做大物業和軟基建。

簡單來説，就是既要拓寬物業管理的硬空間範圍，又要搞好軟服務，尤其是公共服務。這也是大部分物業公司普遍選擇的道路。

圖片來源|中物研協

而被包括大和在內，受到超過30家賣方機構看好的雅生活服務卻選擇了第三條道路：成為依託“人才+科技+資本”的平台型企業，突破服務邊界。

簡單概況就是不做單一選擇，而是大步往前，既打造平台又不斷拓寬服務業態，創新軟服務。

2018年雅生活在上市之初，就提出了擁抱科技、提升服務質量，打造具備國際一流標準的綜合性現代服務管理平台。

做平台的思路提出後，3年內，雅生活默默付諸行動，到2021年，旗下已有20+子品牌，實現了全業態覆蓋，在各細分領域佔據龍頭地位。

而在延伸業態及規模發展方面，雅生活也是保持了一貫的行動派作風。

對比保利物業和雅生活服務2020的半年報來看，在公共服務方面，兩者幾乎旗鼓相當。截至2020年6月底，兩家公司在公共服務領域的在管面積均接近160百萬平方米。然而雅生活並非一開始就具有綜合業態服務的基因。

相比大部分上市物業公司依賴於房企母公司或兄弟公司的情況，雅生活上市之初就很不一樣。

雅生活背後有雅居樂和綠地控股兩大頭部房企，上市後以“雅居樂物業”和“綠地物業”雙品牌發展。

但雅生活並不止步於此，而是一開始就注重培育自身的造血能力，積極尋求市場化發展和行業整合機會，致力於打造綜合性現代服務管理平台。

2019年，雅生活宣佈收購中民物業及新中民物業，成為目前物管行業內最大的一宗收併購。而雅生活看重的正是中民物業在業內罕見的覆蓋全業態、貫穿全產業鏈的綜合性。

中民物業旗下不僅有深圳龍城、上海明華等全國知名物業品牌，其在管項目包括上海虹橋樞紐中心、中華藝術宮、上海國際賽車場、上海清算所、深圳市民中心等多個城市地標。

同時，此舉助力雅生活管理面積突破5億平方米大關，更重要的是實現了延伸至公共服務、城市服務方面的轉型和升級。

據雅生活2020半年報披露，第三方物業開發商項目面積佔比已高達81.1%，其市場化發展程度可見一斑。

同時，雅生活旗下已有20+品牌和形成了物業服務、公共服務、資產管理、社區商業、城市服務五大產業板塊，實現了綜合性現代服務管理平台的建造。

三

下一個風口

克而瑞的一份研究報告指出，未來衡量物企估值潛力，將進入第三階段，在規模基礎之下，城市深耕度、城市綜合服務等特色業務或將推升企業優勢標籤乃至估值。

其他機構也有類似的看法，判斷更加明確。

華泰證券的研報曾預判，城市服務領域有望進一步打開物管行業空間，提升未來3-5年的增長韌性。

物業行業的下一個風口毋庸置疑已經顯現，那就是城市服務領域。

碧桂園服務、萬科物業、龍湖智慧服務、保利物業等頭部物業公司也在2020年紛紛加速佈局城市服務。

而在下一個風口面前，雅生活頗具有先發優勢。

在前仆後繼的上市物業公司中，除了大和研報的看好外，今年1月，富瑞及中信里昂將雅生活目標價分別升至58.45及51.10港元，匯豐、摩根大通、美銀證券、中金等機構均重申買入或跑贏大市評級。

資產市場常説，股價反映的是投資者預期。多家機構將雅生活的目標價調高，大概除了其上市後的穩定優異往績外，更加看重的雅生活在行業未來發展方向上的佈局發展速度。

自2018年上市以來，雅生活的發展勢頭良好。2017年-2019年，雅生活的收入和淨利潤複合年增長率分別為70.6%和107.4%。在《2019年上市物企經營能力榜》中升至第3位，在2020中國物業服務百強企業中排名第4位。

佈局方面，2019年雅生活已提前行動，前文提到收購中民物業，使其順利深入上海、深圳兩大一線城市的綜合性服務領域之中。

2020年，雅生活更名為“雅生活智慧城市服務股份有限公司”，戰略升級為“智慧城市服務商”。

相比同行，在城市服務方面，其實雅生活早有長達十幾年的深耕經驗。

早在2007年，雅生活就開始涉獵城市服務，彼時在海南政府與雅居樂共同建設陵水縣清水灣項目中，雅生活提供了全域規劃與服務。

清水灣位於海南陵水縣東部沿海，最具識別度的是其長達12公里的原生態沙灘。在其十多年的旅遊產業開發中，無論交通建設、商業配套、旅遊資源開發，還是自然環境保護，都有雅生活的身影。

雅生活在當地鏈條式市政一體化中扮演了重要角色，比如城市配套規劃建設與服務運營、全智慧網格化管理服務、全鏈條市政環衞服務等，還在運輸、交通、海灘、景區等業態空間提供全方位的服務和運維。

如今的陵水縣經過十餘年的發展，實現了環境保護和發展齊頭並進，也由當初的濱海小城變成了全國年客流量超500萬的4A級景區和全國財政收入百強縣。

雅生活在也在這座濱海城市的蜕變過程中，累積了豐富的深耕城市服務的寶貴經驗。在行業發展未來的賽道上積攢了先發優勢。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，未來1-2年，物業板塊將釋放出千億級市場增量，城市服務板塊更是萬億級的藍海。而已在非住宅領域積累豐富經驗，搶跑城市服務賽道的雅生活大有可為，升級智慧城市服務商後想象空間更為廣闊，也難怪會被多家賣方機構一致看好。

編輯：徐徐