來源： 第一財經
地產股雖然便宜，買的時候還是應仔細甄別。
房企中期業績預告相繼披露。截至8月1日，滬深有52家房企發佈2021年中期業績預告，逾四成的房企淨利潤錄得虧損。對比去年同期而言，淨利潤同比下跌的房企超過三成。
其中，中小房企成為淨利潤下滑較為嚴重的羣體，這與地產主業利潤表現乏力有直接關係。
業內人士普遍表示，土地端和資金端的持續收緊，更為精準的樓市調控政策，令中小房企的處境越來越被動，今年錄得虧損的房企預計會比往年多。
眾多小房企中報預虧
據Wind數據顯示，滬深有52家房企披露了2021年中期業績預告，24家房企淨利潤錄得虧損。其中，18家房企預告淨利潤同比下跌，另有27家房企預告淨利潤同比增長。
淨利潤虧損下降幅度較大的房企大多數是中小房企。諸如，沙河股份（000014.SZ）、南國置業（002305.SZ）、渝開發（000514.SZ）、華聯控股（000036.SZ）、皇庭B（200056.SZ）等。
以淨利潤虧損額度和下降幅度錄得滬深地產板塊前列的美好置業（000667.SZ）為例，淨利潤報告期內錄得約-4.10億元——-2.90億元。其中，裝配式建築業務尚未達到相應的規模，報告期產生經營虧損2億元；受房地產開發週期影響，上半年房地產項目結算面積、結算收入較少，造成公司報告期業績虧損；房地產業務板塊預售項目期末預收款項125億元，但尚未達到結算條件。
淨利潤虧損額度最高的是泰禾集團（000732.SZ）。報告期內，泰禾集團淨利潤錄得約-11.5億元~-8.50億元。7月7日，泰禾集團發佈對深交所《2020年年報問詢函》的回覆公告中提及，公司此前與萬科（000002.SZ/02202.HK）約定的入股條件仍未達成。泰禾集團2021年內到期債務為318.66億元；截至2020年12月31日，尚未支付的應付利息為75.98億元。
深圳一家頭部房企的業務負責人士向第一財經記者表示，土地端和資金端的持續收緊令中小房企的處境越來越被動。
以今年上半年開始推行的“雙集中”供地為例，市場普遍認為，央企和國企因融資成本低、運營能力強等，將在拿地的時候佔據絕對優勢。
江西一家小型房企的土拓部門負責人也向第一財經記者證實了小房企面臨拿不到地的窘境。他表示，作為深耕江西本地的小房企，並不比進入省內拍地的外地央企具優勢。“‘雙集中’政策推進以來，比起單獨拿地，公司開始調整拿地策略，儘量尋求跟央企、國企合作拍地，這樣拿到好地塊的可能性更大。”該負責人也指出，外來房企對獲得優質地塊的要求在提高，合作的門檻也在提高，部分中小房企或將因此徹底出局。
主營拖累經營績效
除了自身實力不足以應對已經發生變化的金融、土地等外部環境，淨利潤虧損的房企大多有主業不突出的特徵。
以淨利潤下跌幅度位列滬深地產板塊第一的*ST中迪（000609.SZ）為例，它報告期內預計淨利潤為-0.85億元~-0.60億元。
*ST中迪虧損幅度較上年同期擴大的原因，主要是報告期內，公司下屬房地產開發項目建設進展未及預期，房地產項目公司收入較上年同期減少，以及公司財務費用（利息支出）較上年同期增幅較大，從而導致公司虧損較上年同期擴大。
與之類似的還有*ST綠景（000502.SZ），報告期內淨利潤約-0.10億元~-0.06億元。報告期業績虧損的原因是收入較少，期間費用(包括公司重大資產重組中介機構費用等)增加。
美好置業的淨利潤虧損也有類似體現：公司房地產項目結算面積、結算收入較少，造成業績虧損；同時，轉型業務裝配式建築產生經營虧損2億元。
此外，有沙河股份（000014.SZ）、南國置業、華聯控股（000036.SZ）等不少房企淨利潤錄得較大虧損的原因是：前期投入尚未達到結利條件，負累利潤。
以上半年淨利潤近年首度錄得虧損的沙河股份為例，報告期內淨利潤錄得約-0.22億元~-0.21億元，主要是因為公司銷售業績同比上升，但由於項目未滿足結轉收入條件，導致毛利同比減少。
總體來看，今年的中報中，業績錄得虧損的房企數量將明顯增加，尤其中小房企，出現大面積虧損局面。
興業證券研究指出，從上市房企2021年一季度財務數據來看，房地產行業毛利率、淨利率持續下滑，歸母淨利潤開始負增長。2020年，房地產行業毛利率為26.9%，相比2019年下滑4.6個百分點，2021第一季度繼續下降約4.3個百分點至22.6%；2020年，房地產行業歸母淨利率為7.3%，相比2019年下滑1.9個百分點，2021第一季度繼續下滑3.0百分點至4.3%。不少房企甚至做好了1%-2%淨利率的心理預期。
無論是先於中期業績報披露的業績預告，還是投資者的擔憂情緒、早前的券商研究分析報告，股市已經有顯著體現。
截至8月2日，A股地產行業總市值已較今年初蒸發了超2000億元。據Wind房地產二級行業指數數據顯示，截至2021年8月2日，房地產板塊今年以來區間跌幅錄得-709.76元，位列24個二級行業中第七位。這一指標雖然較一年前-1058.46元有所收窄，但行業景氣度仍較為低迷。
“行業淨利潤整體下行的趨勢不會改變，尤其調控越來越頻繁、精準，行業的想象空間十分有限，地產股破淨的現象未來不排除會變得稀鬆平常起來。”一位持地產股人士説，並不期待中期報給股價帶來實質性提升。
第一財經 文章作者 吳俊捷