文/樂居財經 徐酒眠
“刮骨療毒、向死而生，重走一遍艱苦創業路。”
兩年過去了，王文學還沒有等來幸福再次敲門，他和他的華夏幸福(600340.SH)，還在化債的路上。
趕在2023年前，去年12月28日，華夏幸福(600340.SH)將南方總部僅剩的核心資產，打包賣給了華潤置地（01109.HK），預計置換124億淨回籠資金，以償付公司及下屬公司金融債務，進一步推動公司債務重組落地實施。
根據公告，交易標的包括華御江（武漢）房地產開發有限公司100%股權、華御漢（武漢）房地產開發有限公司100%股權、華御元（南京）房地產開發有限公司60%股權、華御城（深圳）物業管理有限公司（簡稱“華御城物業”）100%股權，以及華夏幸福持有的前述標的債權。
在這筆交易中，4家公司的股權售價均僅為1元，主要交易價款均由債權構成。
有意思的是，4個交易標的，在2022年的前三個季度，僅有其中的作為物業管理公司的華御城物業顯示盈利，其餘3家房地產開發公司，則均處在虧損狀態。
素有“現金奶牛”之稱的物業板塊，向來是房企手中的優質資產。
華御城物業向華潤置地“變現”之前，王文學就曾整合華夏幸福旗下多家物業公司，搭建新的物管平台，並畫出了一張500億元的估值大餅。
“變現”的華御城物業
數據顯示，2022年前9個月，華御江（武漢）的虧損額高達約11億元，華御元（南京）則虧損了6.56億元，華御漢（武漢）虧損較小，為7,476.39萬元。
同期，華御城物業的淨利潤為455.3萬元，盈利規模並不大。
瘦死的駱駝比馬大，儘管3家房地產開發公司處於虧損狀態，但債權規模是華御城物業的多倍。根據公告，華夏幸福持有華御城物業的債權約為2509.87萬元。
而截至2022年9月30日，華御城物業的貨幣資金賬面餘額252.24萬元，其中受限資金0元，流動負債總額為2933.35萬元，主要流動負債為其他應付款2647.44萬元。
根據評估公司出具的報告，截至評估基準日2022年9月30日，華御城物業納入評估範圍內的總資產賬面價值為1535.95萬元，評估值1536.02萬元。
華御城物業成立於2019年7月，發展至今的時間並不長。
資料介紹，華御城物業經由深圳南山局批准，由華夏幸福(深圳)運營管理有限公司出資組建，註冊資本與實繳資本一致，為2000萬元。經營業務主要包括物業管理、商業綜合體管理服務、停車場服務等
根據公告披露的財務數據，2022年以前，華御城物業其實也一直處於虧損狀態。
具體來看，2020年度、2021年度，華御城物業的營業收入分別約為0元、238.32萬元；對應期內的利潤總額分別約為-25.3萬元、-592.21萬元；淨利潤分別虧損75.89萬元、1776.82萬元。
經過兩年多的時間，華御城物業終於扭虧為盈，但卻走上了“賣身救父”之路。不過，易主華潤置地，也有可能並不是華御城物業的最終歸屬。
有業內人士表示，“華潤置地旗下的華潤萬象生活正處在快速擴張期，若華御城物業的確是優質標的，未來再轉賣給華潤萬象生活也不是沒有可能。”
500億估值的餅
華御城物業等4個標的簽署賣身契的幾天前，去年12月19日，華夏幸福宣佈，擬將所持有的下屬公司股權注資搭建“幸福精選平台”及“幸福優選平台”，並以兩平台股權作為償債資源。
其中，“幸福精選平台”是華夏幸福重新搭建的物管平台，由幸福基業物業服務有限公司100%股權、深圳市夥伴產業服務有限公司60%股權、蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司51%股權三家公司組成。
據第三方評估機構評估，“幸福精選平台”預測估值500億元，而“幸福優選平台”預測估值521.40億元。
按照華夏幸福的債務重組計劃，兩個平台向債權人以預測估值的八折或七五折的價格實施。據此，“幸福精選平台”49%的股權對應債權人196億元的債務，“幸福優選平台”49%的股權對應債權人204.39億債務。
上述兩個平台49%股權實施債務重組，預計將換取債權400.39億元。若這筆400億的以股抵債計劃順利實施，華夏幸福三分之二的債務將得到化解。
不過，對於這個“以股換債”的方案，包括債權人、其他房企人士、行業專家在內的多位人士，均抱以悲觀的預期，“這不過是王文學給債權人畫出的一張大餅。”
根據公告披露的財務數據，2022年前三個季度，“幸福精選平台”內三家主體公司合計營收為21.4億元，淨利潤為4887.39萬元，淨利潤率約為2.3%。再往前溯，2021年的營收36.41億，淨利潤2.3億，對應淨利率約為6.3%。
對比來看，“幸福精選平台”的業績在2022年出現大滑坡，盈利能力也有所下滑。
而其業績與規模是否足以支撐起500億估值，也需要被打上了問號。
華夏幸福2022年中報數據顯示，截至2022年6月30日，幸福基業物業在管面積1.6億平方米。而另外兩家公司的主營業主分別為房地產經紀、為科技創業企業孵化提供策劃與諮詢等。因此，“幸福精選平台”的在管規模最多可能在2億平方米上下。
對標上市物企，或與旭輝永升服務、合景悠活、融創服務相當，截至2022上半年，它們的在管面積分別約為2.08億方、2.14億方，以及2.34億方。而截至2023年1月11日收盤，這三家物企的市值分別約為86.59億港元、39.71億港元，以及127.78億港元。
文章來源:樂居財經