觀點直擊 | 世茂服務上市首秀 許世壇放話3年收入增長5倍

觀點地產網 收併購的基因再一次被複制到世茂服務身上。

3月15日，世茂服務在線上舉行2020年度業績發佈會。打着粉紅色領帶的許世壇出現在視頻的一端，作為董事會主席的他今年為世茂服務的上市首秀站台。

此外，世茂服務總裁兼執行董事葉明傑，首席財務官兼執行董事蔡文為，副總裁馮波和助理總裁劉羽共同出席會議。

據觀點地產新媒體瞭解，此次出席的高管層資歷頗深，其中葉明傑為世茂集團內部培育起來的高管，在世茂任職時長超過17年。而蔡文為曾任新城悦副總經理兼財務總監，於去年加入世茂服務。

世茂服務於2020年10月30日實現港交所敲鐘上市，作為去年這一輪“上市潮”的物管企業，世茂服務的體量比較大。但從整個行業比較，世茂服務的前面仍有不少競爭對手，如萬物雲、雅生活、碧桂園服務、彩生活、恆大物業等。

過去一年，世茂服務完成收購9家物業公司，包括廣州粵泰、成都信誼物業、北京冠城酒店物業、浙大新宇、福晟生活服務、西安方瑞物業等，在管建面1.461億平方米，合約建面2.011億平方米，同比分別上升114.4%和99.4%。

IPO募資安排中，世茂服務上市募資額98億港元，其表示將65%用於擴大業務規模，對應資金約64億元。

上市後至今，世茂服務的收購集中在去年11月，花費約5.89億元收購四家物企，占上市募資額僅6%，佔用於擴大業務規模資金的9.2%。可以預想，世茂服務未來在管面積和規模還將繼續實現快速增長。

值得一提的是，該份年報顯示，世茂服務於2020年3月收購福晟生活51%的股權比例，交易對價為0，而去年收購的9家物業公司合計交易對價在15.16億元。

忙碌的2020年，世茂服務完成上市路演，在非住宅物業和社區增值服務方面不斷外拓，通過收併購帶來物業規模的擴張，業績增長情況到底如何？

收購法則

年報顯示，世茂服務去年收入50.26億元，同比增長101.9%，毛利15.78億元，同比增長88.3%，經營利潤8.97億元，同比增長72.1%，年度利潤約7.24億元，同比增長88.4%，權益股東應占溢利6.93億元，同比增長80.2%。

於2020年12月31日，世茂服務的現金及現金等價物為58.3億元，較2019年12月31日的8.5億元增長586.2%。

於是，該公司管理層宣佈，決定拿出2.6億港元派息，建議派發2020年末期股息為每股11港仙，派息比率為31%。

似乎是看到了物業行業還有很大的開拓空間，許世壇信心十足地説道，過去這三年，世茂服務的收入從2017年的10億，實現5倍的增長至2020年的50億。“未來三年，即2023年，我們的收入目標依然是實現5倍增長。”

實現這一目標並不簡單，首要的一點便是繼續拓展在管建面和合約建面的規模，為此世茂服務給出了具體的三年規劃藍圖。

業績會上，葉明傑介紹道，世茂服務的收併購，短期提升重點區域內業務規模和項目密度，並關注關鍵賽道戰略卡位與核心能力控股型收併購；中長期則培育新增長引擎，包括增值服務、細分賽道和完善城市服務生態版圖。

除了上述併購的法則，援引不具名的投資人士對觀點地產新媒體表示，世茂服務還將有百將計劃任務，內部已經安排了市場拓展人才建設，在市場上迅速地尋找優秀人才。

具體到三年增長指標，上述投資者稱，世茂服務預計2021年的合約面積增長在1個億以上，即2021年合約建築面積將突破3億平方米。其中第三方拓展佔30%，內生項目能在10%到15%左右，第三方收併購在55%到65%左右。

按物業類型分，2021年，世茂服務希望住宅與非住宅的佔比為65：35，目前二者的比例為六比四，今年會加大住宅業務的收併購。2022年的目標是外拓增長維持在30%，合約面積增長2億平方米，收併購達60%。

該名投資人士引述葉明傑原話表示，世茂服務在2022年是收併購增長的高峯，到2023年以後開始調低收併購的目標，從2022年的60%調低到2023年的35%左右，彼時外拓從2022年的30%提高到2023年的50%，內生則提高到15%。

許世壇也給了一顆“定心丸”：世茂集團在未來肯定會加大力度，再投入更多的資源支持世茂服務未來三年的可持續高速發展。

未來的想象總是美好的，但在展開收併購的2020年，世茂服務的毛利率表現出現略微下滑，這引起市場關注。

利潤天平

去年，世茂服務毛利率為31.4%，較2019年的33.7%略降2.3個百分點，其中三個業務板塊毛利率情況為物業管理服務27.1%、社區增值服務40.1%及非業主增值服務28.1%。這三者毛利率於2019年分別為29%、47.5%和28.3%。

該公司表示，物業管理服務毛利率略有下降，主要由於2020年新收購公司和新承接的項目在收購之初，毛利率水平普遍較世茂內生項目低，前期需投入更多資源進行一體化整合，且需要一定時間，從而導致年內毛利率下降。

而社區增值服務毛利率下降主要因為世茂服務去年引入校園增值業務（收購浙大新宇）及拓展了新零售業務，毛利率水平相對較低。

此外，經營利潤率方面，該年度世茂服務的經營利潤率為17.8%，較2019年全年的20.9%下降3.1個百分點。

觀點地產新媒體從當日業績會資料中獲悉，世茂服務去年上市前收購的四家物業公司廣州粵泰、成都信誼物業、北京冠城物業和浙大新宇的淨利率較低，提升前的淨利率平均為5.7%，提升後淨利率平均錄得8.3%，其中浙大新宇提升後的淨利率為6.9%，低於平均值。

但不可否認，社區增值服務貢獻的收入在三大業務板塊比較來看是增長最大的。葉明傑表示，預計增值服務中長期必將會成為集團可持續增長的新引擎。

去年，世茂服務的社區增值服務收入16億元，同比增長147%，佔總收入的比重從26%提升至31.8%，校園增值業務及新零售業務取得了不錯的業績。

據觀點地產新媒體瞭解，世茂服務的新零售業務如今取得1億元的收入。校園增值服務方面，去年世茂服務收購浙大新宇，儘管受疫情影響2020年開學半年情況下，這項新業務貢獻的收入為2.3億元。

對於從世茂集團分離出來的世茂服務過去一年的發展，許世壇是滿意的。他説，併購以外，世茂服務還是一家淨現金的公司，IPO集資五六十億，加上經營性現金流也是正的，所以公司有足夠大的資源。

“如果看到好的項目可以去收併購，而且葉總（葉明傑）的看法也説了，世茂服務不僅僅是併購物業公司，還會在產業鏈的環節上進行一些合作，這樣可能會更加豐富世茂服務。”

據悉，世茂服務IPO戰略投資者——騰訊和紅杉資本，給予資金和資源的支持，紅杉資本在生活服務資源上的協同如社區團購的合作，而在數據化、信息化方面，世茂服務還可與騰訊進行深度合作，提升效率。

以下為世茂服務2020年度業績會問答環節實錄整理：

現場提問：世茂服務在世茂集團中的重要性如何？集團未來如何支持物業管理公司成長？將在哪些方面助力世茂服務的發展？

許世壇：世茂服務肯定是世茂集團一個非常重要的子公司，我們已經提出了一體“兩翼大飛機”的戰略，它是“大飛機”非常重要的部分。世茂服務經過過去三年非常高速的發展，從十幾億到2020年達到50億，在葉總的帶領下又有一個新三年高速發展的計劃，對新的三年高速發展計劃是很有信心的。

作為前10名的開發商，世茂集團在土儲面積上可以持續給世茂服務很大支持，因為我們有1萬多億的土地儲備，80%以上是在一二線城市，所以城市比較聚焦，在這些城市也是服務高端業主，物業費收入是比較高的。不僅僅是物業費收入，最關鍵的是多元業務，在這些中高端的人羣，我們可以給他提供持續的增值服務，所以對增值服務來説也是非常好的。

世茂集團有很強大的朋友圈，有很多合作地產公司，各種規模的都有，特別是和中小型地產公司合作一兩個項目，對方會繼續希望跟我們擴大合作，甚至在物業上希望可以用世茂的規模、品牌、團隊優勢進行更深度的合作。在過去的一兩年可以看到很多案例，通過合作確實把規模、毛利、質量都有很明顯的提升，這是世茂集團持續可以給世茂服務更大的幫助。

除了這些，騰訊、紅杉作為戰略投資者，也給了世茂服務很多資源。另外就是政府方面，我們希望做智慧城市，實際上我們已經簽了幾個城市，世茂跟全國100多個城市都有很多很好的戰略合作，會大力推動世茂服務在智慧城市的發展。

所以世茂集團在未來肯定會加大力度，再投入更多的資源，支持世茂服務未來三年的可持續高速發展。

現場提問：今年世茂服務在城市服務領域上已經進行一些佈局，未來在城市服務上會有哪些拓展計劃？

葉明傑：城市服務在目前物業服務行業裏面是有門檻的，不是所有物業公司都能做，是極少部分的物業公司才能做這個城市服務。城市服務又是未來國家層面鼓勵物業企業參與的業務，從宏觀層面、大的方向上應該是非常好的。

此外，城市服務當前都還處於模式的探索階段，世茂服務的城市服務圍繞三重定位，也就是城市市政服務管家、城市資產經營助手、城市發展合作伙伴這三重定位，再加我們擁有的業務優勢，實行現在的多點複製策略。

同時，世茂服務的專業化商保公司，以及在科技、技術上的能力，比如數據中台、業務中台的能力，通過專業的行業賦能，解決當前城市治理的一些痛點和要求，來提升城域、城鎮治理的能力。世茂服務已經和宿遷市宿城區，以及未來可能在宿豫區、福州永泰縣、吉林樺甸市已經簽訂了戰略合作，有些合資公司都已經完成了，正在做項目的落地，部分在社區的小項目已經落地了。通過這種單點的試點進行全國化的佈置。

在未來三年裏，對城市服務的業務是從0到1，從1到10到百，我們還是有非常宏偉高遠的目標，期待我們不斷地迭代我們的城市服務的模式。

現場提問：世茂服務的社區增值服務業務板塊是怎樣開展的？如此高的成長是如何實現的？

葉明傑：世茂服務的定位是做綜合物管和社區生活服務提供商，希望做體驗式、服務型的社區增值服務，希望能堅持走自主經營的路線。因為我們做線下體驗式的服務，業主對這些服務的要求比較高，如果引入外部業務，實際上它很難能夠滿足高品質、高滿意度、高體驗性的要求。

所有業務的自主經營都很難，世茂服務跟行業龍頭企業合作。去年，世茂服務和家居龍頭企業紅星美凱龍合作了世茂美凱龍，在美居業務方面2020年和2019年相比，已經實現了近百分之百的增長，這是非常可喜的。按照這個成功經驗，世茂服務在和更多全球龍頭企業合作，未來還會有更好的、更大的圍繞着用户和資產的合作，屆時將會向大家發佈。

2020年，我們的社區增值服務業務從過去的百花齊放，到今天成為支柱型的業務，這是一個巨大的轉變。2019年增值服務板塊的單一業務如車位經紀業務，佔了整個社區增值業務的63%，大家覺得比例比較高，結構有點不合理。但到了今天，我們不僅僅把車位經紀業務的結構佔比下降了很多，到了28%，而且還把模式轉變了，從當時的一個點到線到面，實現了車位資產的運營，而且運營收入佔比也提高了很多，提到了現在車位經營收入的25%，這是這一年裏面取得的非常好的成績。這是模式轉變，這個轉變是非常大的。

另外還有跨越式發展的幾個業務，新拓展的業務比如學校增值服務的業務，像餐飲業務，一年營業額就有2.3億。還有新零售業務，2019年世茂服務在新零售業務上的收入僅有250萬左右，在2020年實現了近一個億的收入，發佈了自己的市集品牌，通過市集線上和線下的運作，搭建世茂服務的新零售模式。智慧社區從2019年的5000多萬到2020年的4.5億，而且這裏面有60%的業務是第三方業務，這是很了不起的。

雖然社區資產管理業務的增長不如前面幾個業務來得強勁，但也達到百分之百以上，平均產出提高了，下半年增長的面積特別大，説明原來老的業務的潛力是非常大的。2020年，世茂服務在社區增值服務業務上面的提升，總的結構發生變化，社區增值服務業務在2019年佔比為26%，到了2020年在規模百分之百增長的時候還提升了5%。

所以，中長期來看，社區增值服務業務必將會成為我們可持續增長的新引擎。