對話凱德集團(中國)潘子翔|“中國通”房企眼中的內地存量資產市場
2019 年國內整體經濟增速放緩，中美貿易戰等外部因素持續影響，整體營商環境持續承壓；年初疫情爆發，更是雪上加霜，房地產行業損失嚴重，經營受阻業績停滯，也倒逼行業開始新一輪洗牌。經歷一輪市場洗禮後，地產基金又會受到什麼影響？疫情會改變地產基金的投資方向嗎？地產基金當下最看好什麼類型的資產？凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執行官潘子翔先生作為克而瑞資管地產基金系列高端訪談重磅嘉賓應邀接受了本次採訪。疫情爆發以來，凱德集團快速響應，捐贈1000萬元人民幣設立【為明天·為健康】公益基金， 並對旗下在中國的商場實行減租。在此背景下，凱德會有什麼新變化？ ❶
入華26年，凱德深耕中國市場
管理規模超2700億，在42座城市擁有200餘項目作為地新引力“ 2019 年度最具影響力地產基金”之一—凱德集團，是亞洲知名的大型多元化房地產集團，總部設在新加坡，並在新加坡上市。其投資業務遍及全球 30 多個國家的 200 多個城市，中國是核心市場之一。凱德集團的投資組合橫跨多元房地產類別，包括辦公樓、購物中心、產業園區、工業及物流地產、商業綜合體、城鎮開發、服務公寓、酒店、長租公寓及住宅。截至 2019 年 12 月 31 日，集團管理資產規模達 1319 億新元。旗下共管理7 支上市房地產投資信託基金( REITs ) 和商業信託，以及 20 多支私募基金。 據凱德集團官網顯示，凱德目前已在中國 42 座城市管理 200 多個項目。目前，凱德在中國的總開發規模約 2300 萬平方米，管理的總資產超過 2700 億元人民幣。凱德集團於 1994 年進入中國，2006 年成立首個針對中國購物中心的房地產投資信託基金——凱德商用中國信託，也是第一支在新加坡上市的專注於中國零售物業的房地產投資信託基金。截止 2019 年底，資產總值達 38 億新幣。事實上，凱德近年來的大手筆交易備受關注。2018 年 1 月，凱德宣佈將旗下多個購物中心項目公司的 100% 股權出售給了萬科印力；而與此同時，繼 2017 年收購上海國正中心、五角場商辦地塊和廣州樂峯廣場之後；2018 年又收購重慶兩江春城項目、拿下廣州增城區兩宗地塊，更斥資 127.86 億元收購上海第一高雙子塔，打造成上海第三座、全球第十座來福士。2019 年凱德集團與星橋騰飛整合，成為亞洲最大的多元化房地產集團之一。❷
收購星橋騰飛，產業鏈進一步延伸
2019 年 6 月 30 日，凱德集團與星橋騰飛完成整合，凱德成為亞洲最大的多元化房地產集團之一。這使得凱德在中國的資產類別擴展至產業園區，形成涵蓋辦公樓、購物中心、產業園區、工業及物流地產、商業綜合體、城鎮開發、住宅及服務公寓的完整房地產價值鏈，進一步加強了跨資產類別和地域的協同效應。作為最早一批進入中國的外資開發商，凱德全面參與了中國房地產市場化歷程，見證並受益於中國的城市化進程，目前在北京/天津，上海/杭州/蘇州/寧波，廣州/深圳，成都/西安/重慶、武漢五大核心城市羣部署了房地產全產業鏈。潘子翔表示，未來凱德將繼續聚焦五大核心城市羣，特別是城市羣中的一二線城市。凱德是一個堅定的長期主義者，不以短期波動而影響對市場和項目的長期投資戰略，穿越週期而穩健擴張。❸
強大的資管能力 持續看好商業地產
儘管今年的疫情給零售業帶來了不小衝擊，但對於商業地產前景，潘子翔表示，商業地產是城市的基礎設施，是城市生活的剛需產品。但是它不是一成不變的，隨着時間的推移市場對它有不同的需求。運營能力、資產管理能力恰恰是凱德的核心競爭力。凱德將繼續在已經有業務基礎的市場不斷深耕，形成一定的規模和協同效應。得益於凱德出色的資管能力和在數字化方面的多年積累和領先優勢，這次疫情下，凱德迅速反應，通過多項支持舉措助力租户線上轉型，藉助直播等新形式和數字化平台工具，幫助租户提升銷售。二季度以來，凱德在全國的業務逐步恢復正軌。據潘子翔介紹，凱德 2015 年開始推行數字化戰略，已經形成了多個領域的專業化服務平台，目前凱德生態圈會員超過 1100 萬 。另一方面，城鎮化步入高質量發展必然邁向城市更新，現在許多一二線城市都展現出城市更新的姿態。凱德基於在商業、住宅、產業園區等方面的領先能力，形成橫跨城市規劃、開發、運營、產業孵化等方面的領先綜合實力，能夠為城市更新、產城融合發展提供完整的解決方案。凱德在這方面已經積累了一些成功經驗，比如在廣州兩個大型“造城”項目，一個是與廣州開發區合作開發的中新廣州知識城，這也是中新兩國國家級雙邊合作項目；另一個是與廣州市荔灣區政府合作開發大坦沙島更新改造項目，該項目在 2011 年列入新加坡-廣東合作理事會重點項目。凱德將繼續與當地政府緊密合作，推動區域經濟發展和產業升級，同時，也將關注市場機會拓展新項目。未來，凱德將更多運用小股操盤模式。通過小比例持股來運作項目。一方面繼續深耕核心業務領域，另一方面在一些新領域尋找機會，進一步突破現有業務格局。❹
持續優化資產組合是凱德一貫的資管策略，釋放成熟資產價值用於再投資，把資源投入到凱德有優勢的領域來。近兩年凱德出售的項目，平均持有超過十年，凱德是堅定的長期主義者，很多投資都是長線投資。通過多年來的專業運營，凱德的持有物業已經發展為成熟物業，有着穩定的收益，帶動了當地商業升級。潘子翔表示，資產證券化一定是未來的發展方向。近期推出的基礎設施 REITs 試點，有利於盤活基建投資存量資產、降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期來看有利於推動基礎設施投融資市場化、規範化健康發展。對未來在商業地產或租賃地產實現 REITs 的落地也具有借鑑意義。REITs 對商業地產行業發展具有重要作用，目前可能在制度、規範和實操層面，比如相關法律、税收制度等還存在一些障礙。同時， REITs 對回報率有較高的要求，也就對企業的運營能力提出了更高的要求。凱德歡迎也希望國內儘早推出商業地產公募 REITs 。