根據我們的測算，若嚴格執行當前的去金融化政策，行業去槓桿完成時點將在2023年結束，正式進入低槓桿時代。在我們的半年報綜述第一章的專題討論環節當中，我們測算了當前行業縮表的進程，預計將在2023年完成本輪縮表，若以2021年7月份八部委聯合文件要求規範行業發展中對預收賬款的規定來看，去槓桿時間可以額外拉長半年到一年。無論如何，若沒有政府和金融機構的額外刺激，當前看似陣痛、但有長期好處的市場，將在2023~2024年完成去槓桿，正式進入低槓桿時代。
作為重資產行業，去槓桿後將使行業進入低速發展期，需求端也將更多考慮實物供需、而非信貸政策，當前市場的關注點需要進行極大轉變。在前一篇點評當中，我們提出了對需求端的討論，由於數據的缺乏，尚沒有清晰的邏輯對需求進行判斷，但以製造業產業聚集帶來的高端需求增加，至少在結構上將帶來極大增量，且因為會有單價的提升，使得總金額依然能夠得到一定增長，最終體現為不依賴金融槓桿下，行業進入低速發展階段。與行業預期不相一致的是，當前市場更多着眼於對信貸政策放鬆與否的關注，而以當前和未來的政策來看，去金融化仍然是趨勢，因此，主導行業的變量正在逐步切換。
低槓桿和低增長，對於過去高速發展的行業來説是極大的轉折，因此進入到低估值階段，但這個估值，並非PE所代表的估值陷阱，而是能夠持續經營企業的DCF，結構性機會已經開始。儘管市場對地產的估值討論，幾乎全部集中於當期PE中，並因此陷入長期的估值陷阱，隨着大量房企因為業績負增長而被動提升PE，部分投資者已經開始轉而選擇其他估值方法。我們此前已經發布多篇深度報告，討論行業估值方法，並給出了明確的計算方式和結果，對於有存在破產概率的房企來説，按照DCF模型，也可以算出是否低估，然而根據PE來看，大多進入到數據假象中。按照DCF，能夠持續經營的房企，估值低估幅度平均達到50%，結構性機會已經開始，只等行業出清，即可完成估值修復。推薦港股中的中國金茂、融創中國，受益旭輝控股集團，A股標的推薦中南建設、萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口等；地產中介方面，受益我愛我家；同時推薦物業板塊，受益招商積餘、碧桂園服務，推薦中海物業、寶龍商業。
風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。
（文章來源：國泰君安證券研究）