物業大洗牌已經來臨，領軍梯隊初步形成，市場風雲變幻莫測。
20多萬家物業企業，1000多萬從業人員，面對如此廣闊的市場空間，各大房企巨頭豈能錯過?
據邁點研究院統計，截至發稿前，中國已上市物業公司達到42家，其中港股39家、滬深3家。
另外，有1家港股公司已申請退市，“大魚吃大魚”情況出現;10家物業公司正在排隊中，計劃年內登陸港股。
從2017年開始，僅四年時間，物業就成為商業空間版塊最重要的資產之一被佈局。
一方面，其穩健的現金流，為房企帶來了持續性利潤;另一方面，隨着客户需求升級，品牌化開始成為時代的寵兒。
一業內人士表示，物業大洗牌已經來臨，領軍梯隊初步形成，市場風雲變幻莫測。
5大梯隊初步形成 3家企業突破千億市值
據邁點研究院數據統計，在現有的42家物業上市企業中，主要有5大梯隊，圍繞千億市值、百億市值甚至是十億市值發展。
第一梯隊由碧桂園服務、恆大物業和華潤萬象生活組成，市值均超過1000億港元，是物業領域名副其實的“領導者”。
碧桂園剛剛吞併物業上市公司藍光嘉寶服務，恆大物業則拿下了亞太酒店物業，規模化成為頭部企業發展首選。
第二梯隊由融創服務、金科服務、雅生活和世茂服務組成，是500億港元市值的“準考生”，同樣通過大範圍收併購來追趕第一梯隊。
目前，雅生活旗下擁有雅居樂物業、綠地物業等18個物業品牌，融創服務則拿下了開元物業，世茂服務收購了浙大新宇。
第三梯隊由永升生活服務、綠城服務、保利物業、中海物業、招商積餘和新城悦服務組成，是撬動300億港元市值的選手。
其中，央企系集團多選擇單品牌或雙品牌運營發展，地產系企業則主要通過收併購來尋求規模效益。
第四梯隊由合景悠活、寶龍商業、卓越商企服務、建業新生活和新正大物業組成，先後拿下100億港元市值，佈局類型既有社區空間，也有商企空間、城市空間等。
和社區空間不同服務，商企空間和城市空間更強調服務的品質和衍生需求，溢價率也更高。
第五梯隊由剩餘的25家上市物業企業組成，或在某一區域深度耕耘，或是純粹的物管公司體系，衝擊的是百億甚至十億港元市值，屬於資本市場上的“小魚”。
作為資本市場的入門級選手，多變性的產品與服務推動着行業升級與創新。
據悉，除了上述羅列的42家企業，目前已在港股申請中的企業數達到10家，分別是新力服務、世紀金源服務、越秀服務、德信服務、朗詩綠色生活、新希望物業、康橋悦生活、領悦服務、融信服務、禹佳生活服務。
同時，在新三板市場，掛牌的物業企業包括美的物業、武侯高新、中楚物業、萬聯生活、銀川中房物業、星河智善生活、興業源、新鴻運、索克物業、金髮股份、華仁物業、雅荷科技、花千墅、東光股份、客都股份、興湃至美、福強股份、中都物業、新日月、贏時物業、建投實業、金新城、榮鑫物業、田森股份以及實力物業等，它們的下一個目標也是“主板”。
五大賺錢能手角逐 一年掙100億元只是開始
看完上市物業企業的市場估值，我們再從其盈利能力來具體分析。
據邁點研究院數據統計，在已公佈2020年財報的32家企業中，同樣存在五大賺錢能手，高的年度總營收突破100億元，低的選手淨利潤則還不到0.4億元。
位列營收榜第一梯隊的是碧桂園服務、恆大物業、綠城服務和雅生活，2020年度營收均突破100億元。
其中，碧桂園服務55.2%的收入來自物業管理服務收入，恆大物業的物業管理服務收入達到63.22億元，綠城服務物業服務收入佔比約63.6%，雅生活物業管理服務收入為64.8億元。
位列營收榜第二梯隊的是招商積餘、保利物業、中海物業和世茂服務，2020年度營收均突破50億元。
其中，招商積餘的物業管理服務收入達到80.35億元，保利物業的物業管理服務收入增長28.7%至49.48億元，世茂服務物業管理服務收入為27.12億元。
位列營收榜第三梯隊的是融創服務、彩生活、金科服務和永升生活服務，都是30億元營收玩家。
其中，融創2020年的物業管理服務收入約27.74億元，金科服務的物業管理服務收入佔比60.3%，永升生活服務的物業管理服務收入為17.6億元。
位列營收榜第四梯隊的是新城悦服務、建業新生活、卓越商企服務、遠洋服務、寶龍商業、時代鄰里、中奧到家、佳兆業美好、合景悠活、金融街物業、正榮服務、華髮物業、建發物業以及新力服務(港股上市申請中)，其年度營收均突破10億元，淨利潤最高達到6.39億元，最低僅為0.37億元。
位列營收榜第五梯隊的是銀城生活服務、第一服務控股、弘陽服務、祈福生活服務、和泓服務以及興業物聯，其年度營收均突破1億元，市值多在20億港元以下，未來或有可能被前四個梯隊收併購與整合。
從營收結構來看，物業管理服務收入招商積餘最高、碧桂園服務其次;從企業利潤率來看，合景悠活最高達到42.12%，華髮物業最低僅為3.41%。
但是，值得肯定的是，在疫情等不確定因素的影響下，所有已公佈財報的物業公司2020年都實現了淨利潤為正。
除了已上市的物業企業，萬物雲、龍湖智慧服務等巨頭髮展情況也非常良好，萬科物業上半年營收達到67.0億元、年度破百億元板上釘釘，龍湖智慧服務全年實現收入58億元，兩者分別入圍第一梯隊和第二梯隊。
22家物企“買買買” 多品牌運作已成市場主流
自2014年6月30日彩生活上市之日起，物業資本市場的收併購事件就從來沒有停止過，且在近四年內達到高峯。
在收併購進程中，激進者當屬“雅生活”，其先後20.6億元收購中民物業60%股權、2.05億元收購南京紫竹物業51%股權、1.95億元收購廣州粵華物業剩下51%股權、1.34億元收購青島華仁物業89.66%股份、1.48億元收購蘭州城關物業51%股權以及1.14億元收購哈爾濱景陽物業60%股權等，品牌數達到18家之多。
近些年，億元收購項目此起彼伏：如融創服務15億收購開元物業84.92%股份、合景悠活13.16億元收購雪松智聯80%股權、奧園健康6.91億元收購浙江連天美企業55%股權、永生生活服務4.34億收購彰泰服務65%股份、時代鄰里2.97億元收購成都合達聯行49%股權、弘陽服務2.16億元收購匯得行物業80%股權、中奧到家2.1億元收購浙江永成物業70%股份以及綠城服務2.2億港元收購中奧到家14.35%股份等。
這其中，有選擇區域深耕的，有選擇拓展園區服務的，也有打通上下游產業鏈的，還有“抱團”發展的。
市場真正的熱潮由2021年兩大收購事件燃起：1月29日，恆大物業宣佈15億元收購亞太酒店物業100%股權，開啓了上市後的第一次重大併購;2月25日，碧桂園服務宣佈48.46億元收購藍光嘉寶服務64.62%股份，成為迄今為止行業金額最高的收購事件。
顯然，無論是收購金額還是併購競品，物業版塊在2021年已開始“大魚吃大魚”。
收併購做大了市場份額，是否意味着未來就一定前途無量?
以身為“中國社區服務第一股”的彩生活為例，曾經先後20.13億元收購萬達集團旗下萬象美物業管理100%股權、3.3億元收購開元國際100%股權。但好景不長，2020年彩生活營收已掉入第三梯隊(35.96億元)、最新市值則是掉入第五梯隊(50.34億港元)。
顯然，通過收併購形成的規模效益只是開始，更重要的還是後續品牌運營能否達到市場預期。
在具體品牌運營中，既有選擇單一品牌運作的、如濱江服務，也有選擇多品牌協同的、如雅生活。
無論選擇哪一種，與資本市場的熱火朝天相反，物業服務的口碑積累需要一個循序漸進的過程，潤物細無聲方能贏得“持久戰”。
結語
自1981年國內第一家物業管理公司(深圳物業)成立至今，僅40年時間，物業管理行業先後經歷了起步期(1981-2003年)、以基礎物業服務為主且主要依附關聯房企的傳統業務發展期(2003-2012年)、尋求增值服務為新利潤增長點的轉型探索期(2012-2017年)以及上市、收併購頻現的高速發展期(2017年至今)，經營能力逐步受到市場認可。
從人才角度來看，據邁點研究院抽樣調研數據顯示，新晉物企高管中，23%是酒店人、12%是公寓人、18%是商辦人，商業空間運營人才佔比超過一半。
據悉，2020年中國物業管理行業營業收入達到1.18萬億元。
“面對這一龐大市場，中國或在短期內上市物管企業100家，三到五年內資本高峯不斷，物業版塊的輝煌時刻仍將持續”，一業內人士表示。