股東會見聞錄 丨 萬科透露的信心和回暖信號

觀點網 唯有出新，才有機會尋找希望，唯有主動作為，才能推開新機遇大門。萬科面對行業下行趨勢，繼續保持加速轉型發展。

“今年日子特別難過，這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。”鬱亮在今年的股東大會上表示。

6月28日，萬科在深圳鹽田舉行了2021年度股東大會。由於受到疫情影響，深鐵集團作為其大股東，董事沒辦法到達現場，僅派代表參加本次會議。

到會的管理層有大家熟悉的董事會主席鬱亮、首席執行官祝九勝、董秘朱旭以及在去年首次亮相的印力集團總裁王海武。

值得一提的是，本次股東及股東代表與管理層交流時，並沒有拘泥於公司“股價、分紅及利潤”，更聚焦於市場發展與行業趨勢。

當鬱亮被問及對目前市場形勢及未來發展時，鬱亮傳遞出對行業的信心，稱短期市場已觸底，恢復是一個緩慢温和的過程。

温和恢復

今年年初，鬱亮在公司年會上的房地產進入“黑鐵時代”的觀點，一度吸引了全行業的關注。他認為，2022年是萬科“破釜沉舟、背水一戰”的一年，要麼生，要麼死，沒有中間狀態。

在地產圈，鬱亮的熱度一直很高，從2018年那句“活下去”，再到“白銀時代”、“黑鐵時代”。而這次在股東大會上，他不再悲觀，更多表達出對行業的信心。

國家統計局數據顯示，1-5月份，全國房地產開發投資5.21萬億元，同比下降4.0%，其中，住宅投資3.95萬億元，下降3.0%。自2021年1月開始，全國房地產開發增速已連續17個月呈下降的趨勢。

回看統計局公佈的1至5月全國商品房銷售情況，商品房銷售面積約5.07億平方米，同比下降23.6%。其中，住宅銷售面積下降28.1%。

商品房銷售額4.83萬億元，下降31.5%，其中，住宅銷售額下降34.5%。截至今年5月末，商品房待售面積5.54億平方米，同比增長8.6%，其中，住宅待售面積增長15.0%。

銷售下滑與開發增速下降，無非就是供應大於需求，供需結構的失衡以及房子去化難度高，房企拿地意願走低。

鬱亮預測6月份房地產銷售會有明顯的提升：“從短期來看市場已經觸底，並不是觸底反彈，而是一個緩慢温和的恢復過程，疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補。”

他認為，近期政策的出台帶來積極影響，加上4、5月因疫情而延遲的需求釋放帶來的回補。此外由於季節性因素，每年6月房地產企業通常會衝一沖銷售，出現成交量的小高峯，最後是因為5月份的基數環比來看比較低。

對萬科前線市場的實地考察，給予了鬱亮非常大的信心。

對於項目難去化的問題上，鬱亮分別考察了惠州、江門、珠海等城市的市場項目，發現通過跟蹤需求，做好產品和服務，在行業很艱難的階段，還是可以熬過去的。

鬱亮表示，房地產行業有兩大優點，一是房地產是10萬億級的市場，行業進入新的發展階段後，規模雖然有所回落，但市場依舊廣闊。二是行業歷史悠久，常做常新、常做常有，這10萬億的市場裏面，靠出色的產品和服務還是能夠找到新的市場機會。

止跌回穩

4月末，萬科發佈2022年第一季度報告，報告期內，萬科實現營業收入626.7億元，同比增長0.6%；實現歸母淨利潤14.3億元，同比增長10.6%。

在房地產業務中，報告期內，其實現合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065億元，同比分別下降42.7%和40.7%。結算面積為374.7萬平方米，同比持平，貢獻營業收入493.4億元，同比下降6.9%。

本次股東會上，同樣有股東觀察到了萬科一季度銷售數據下滑4成，並就銷售數據下滑及業績實現與管理層展開交流。

首席執行官祝九勝在會上指出：“對於市場下行趨勢有預估，但沒想過這麼嚴重。萬科1-5月份的銷售下降41%左右，稍微強一點，但行業中也有表現更好的企業。”

觀點指數研究指出，今年1-5月，TOP100房企實現權益總銷售金額3840億元，環比增加14.8%，但對比去年同期下降58.3%；累計實現權益總銷售金額18525億元，同比下降54.4%，降幅較1-4月擴大1.1個百分點。

從頭部房企來看，1-5月碧桂園、萬科、保利發展、中海、融創中國分別同比下降39.9%、41.7%、35.7%、43.0%、62.2%。TOP20房企實現權益銷售金額1.04萬億元，同比下降46%，5月實現權益銷售金額為2106億元，環比增加5.5%，同比下降51.8%。

對於目前去化難度大，房企資金承壓的情況，祝九勝表示，未來兩到三年的時間，萬科想實現三個目標，一是止跌回穩；二是開發業務維持在第一陣營的行業地位；三是從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務並重。

據祝九勝介紹，去年萬物雲收入超過240億元；物流業務今年將要實現報表盈利，過往的增速也在50%左右；出租公寓業務已經在現金流層面實現了盈利；商業業務有兩大塊，印力過往幾年是持續25%左右的增長率，也在不斷提效。

股東們還十分關心萬科的股份回購及市值修復。

觀點新媒體瞭解到，萬科在今年3月30日審議通過了《關於回購部分A股股份的議案》，自董事會審議通過回購股份方案之日起3個月內，按不超過人民幣25億元，不低於人民幣20億元回購公司A股股份。

今日（6月28日），離萬科約定的回購計劃期限僅剩最後兩天，截至目前，萬科累計回購股票7295.49萬股，涉及資金約12.9億元，佔回購資金總額最低值的64.5%,最高值的51.6%。

對於回購資金僅用了5成至6成，萬科董秘朱旭指出：“此次回購的3個月，實際上能夠回購的天數只有40多天，中間還存在交易日價格在回購限價之上，也不能回購等諸多因素影響，導致目前我們的回購是12.9億。”

對於期限到達後，剩餘回購額度的安排利用上，朱旭表示：“如果股價滿足條件，我們會盡力去做回購，如果沒有滿足條件的話我們會向董事會作報告，也會向監管部門作説明。”

在市值修復中，朱旭認為由於市值受到資本市場多方因素影響，萬科將會通過好產品好服務和有現金流的利潤為股東創造真實的價值，讓資本市場看到公司真實的價值，進而能實現市值的恢復。

“不管未來的路有多長，未來的道路有多麼艱難，只有走下去才會有出頭之日。”鬱亮像是對自己説，對企業説，更是對地產行業訴説，行業需要信心，不需要再去警醒。