3月18日，內地房地產股再度上漲，99只標的中有58只集體上攻，前期表現凌厲的融創中國、新城發展、旭輝等均有上漲。
在經歷連續三個交易日的上漲之後，港股房地產板塊是向左還是向右，這是市場下一步關注的焦點。
3月18日，內地房地產股再度上漲，99只標的中有58只集體上攻，前期表現凌厲的融創中國、新城發展、旭輝等均有上漲。而在此前的3月16-17日，地產股兩次直線強勢上衝，上演拉爆空頭的史詩一幕。
圖片來源：智通財經APP
在從16日下午再到17日全天的資本市場交易中，中資與外資形成了一致預期，共同買入房地產股、互聯網科技板塊，成為港股兩道最靚麗的風景——這與此前外資的做空形成鮮明對照。
發生了什麼？
3月17日國務院金融穩定發展委員會的專題會議，提出及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案;隨後，央行、銀保監會、財政部、外匯局等各大部委隨後共同發聲，喊話穩預期、增信心，維護資本市場的穩定，其中還重點提到促進房地產業良性循環和健康發展。
這樣的態度歷史罕見。
於宏觀經濟而言，這是中國經濟的歷史性大轉折時刻，此前的各種調整、收縮或將趨於尾聲，政策底已經出現，而且政策會開始趨於温和、糾偏。
於地產行業分析，在經歷銷售下滑、竣工下挫、融資失血、股市腰斬等負面消息後，高層及各大部委的支持將成為渡過這個寒冬的棉被。後續政策有望在供需兩端齊發力，帶動地產板塊的回升，並促進其在資本市場估值持續修復。
但在經歷兩天的暴漲、18日的多空糾纏之後，市場的疑慮在於，港股的房地產板塊走到了一個十字路口：
A.在政策的春風之下，行業能否重演2015年的超級週期行情?
B.抑或是大量獲利盤的出現，市場的不明朗，導致空頭再度帶着更多的炸彈堆積在門口?
C.整個地產100強的生態和競爭環境已然改變，這是與2015年時最大的不同變數。
梳理了這些迷霧，則有可能讓我們把握住2022年接下來一段時間的房地產行業投資主航道。
做空概念股的崛起
在這一輪房地產股的暴漲中，旭輝是第一陣營的主力，其16、17日股價分別上漲23.25%、32.93%。
除卻旭輝外，龍湖、新城、龍光等優質房地產企業，均是這一輪房地產股上演“奇蹟日”上漲的主角，而他們的一個共同特徵是：被做空的地產概念股。
被做空的地產概念股的一個共同特徵是：優質地產民企、現金流強勁、此前股價跌幅遠遜於其它內房股，但又於近期倍受做空資金困擾。
圖片來源：智通財經APP
以旭輝為例，根據智通財經APP的統計，在2022年1-2月期間，旭輝的每日沽空金額一般都在1000萬-2億港元之間，僅有4次沽空金額超過2億港元出頭，最高為1月20日的2.8億港元。
戰況急轉直下，至3月份徒然升高，截止至3月16日，12個交易日中有8次超過2億港元，其中3月16日的沽空金額更達到6.44億元——這也是旭輝股價大跌的時點。
蹊蹺的是，3月14日，瑞銀髮布了針對旭輝的做空研報，將其股票評級從“買入”降至“中性”。瑞銀在報告中表示，旭輝控股大量項目為合作開發項目，且合作對象多為民營企業，可能存在資金鍊斷裂風險。
眾所周知的是，做空機構的做空籌碼：新聞或是自媒體發佈各種信息、研報或是做空報告覆蓋、做空資金提前在標的下堆積彈藥。
將此方式代入到旭輝中，會發現是相同的路徑。同時，類似的一幕，在同樣優質的房地產民企龍湖、新城、龍光等同樣展現。
圖示：新城發展的股票賣空情況一覽表
但做空資金不熟悉中國國情，在前期獲利盆滿缽滿的風口中，未想到直接撞上3月16日政策冰山，直接被拉爆。
梳理一下整個房地產板塊過去三個交易日的漲幅，最大的漲幅並非隨着行業一起下跌的企業，而是在過去一個多月中跌幅比較大的企業，而這些也是做空籌碼最集中的企業，如上述所提及的龍湖、旭輝、龍光等。
之所以出現這樣的劇目，是因為資本市場固有的投資邏輯：選擇那些強勢的、業績和現金流優良的、成長性最高、市場份額大的龍頭股。龍頭股代表着行業地位，業績和現金流是基本盤，成長性高則藴意未來的成長空間。
16日，旭輝回應瑞銀的評級下調報告稱，公司現金充足，表外負債並非高達900億，“旭輝在手項目的並表比例約56%，而非35-45%。”公司自去年就已啓動風險合作方分類管理，即項目層面的現金流管控和股權層面的歸邊，且對出險公司項目已基本完成談判。
在股價連續兩日大幅反彈之後，旭輝總裁林峯表示，此前地產股被空頭過度打壓，現在正常修復，特別是旭輝其實沒有任何財務風險的，此前是硬被做空，所以這次市場反彈幅度也就處在第一陣營。
做空還會在路上嗎?
在房地產上漲潮之後，做空還會在路上嗎?
結論是：金錢永不眠，做空從不缺席，關鍵是選擇什麼樣的標的。
做空與做多一樣，倘是要收穫最大的收益，最先是看行業，其次是選企業，選擇一個下行的行業才能在放大鏡中瞄準正確的標的。
房地產行業是否走出底部，需要有三個底部的確認：政策底、市場底和企業底。
在這三個底部上，除卻金融委、幾大部委的吹風，新近從中央到地方諸多政策紛相出爐，包括全國商品房預售監管資金規範化管理，併購貸款不計入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理，超過55個城市對樓市調控政策進行優化等，都預示政策底已然走出。
但市場底和企業底仍有待確認。
從需求端的市場而言，居民購房需求仍偏弱。中國人民銀行發佈的2022年2月份金融統計數據報告顯示，以按揭房貸為主的居民中長期貸款減少459億元。
2月，百強房企銷售操盤金額同比下降超過47%。多個重點城市新房和二手房銷售數據均表現不佳，特別是二三線城市下滑幅度尤為明顯。
未來仍有待3-5月份的銷售情況，如連續多個月房產銷量回暖，方可證明市場底已然走出。
從企業底來看，不同民營房企之間分化非常明顯：目前僅龍湖、碧桂園、旭輝、美的獲批了中票額度，在併購貸方面，已經取得併購貸額度的民企包括碧桂園、美的、旭輝和瑞安。由此可見，對於頭部民企來説，金融資源的傾斜十分明顯，可以説企業底已經不遠了。後續的關鍵還是要看整個行業債務率約的情況，以及與之密切相關的金融信心。
從債務到期情況看，2022年116家典型內房企國內債券到期金額約為2300億元。此中，3月和7月是相對還款高峯期，行業仍面臨流動性壓力，而預售監管資金的鬆動程度則決定了問題解決的難易。
在市場底和企業底未走出之際，地產股仍有極大概率被做空盯上，區別僅僅在於做空的標的和金額的大小。
利好之處在於，政策之風或會持續吹拂，而對於惡意做空的打擊或會由國家隊出場。
以政策為例，雖然堅持房住不炒，但未來針對優質房企的貨幣政策會繼續適度寬鬆，不但要傳遞信心，而且要精確滴灌，要確保有足夠競爭力的企業都活下來。
在打擊惡意做空層面，中國社科院金融研究所副所長、國家金融與發展實驗室副主任張明曾指出，這一輪股市下跌的背景非常複雜，核心原因不是我國上市公司的股價估值過高、藴含較大調整風險，而是遭遇了外部地緣政治衝擊、中美博弈與國際投資者惡意做空的共同打擊。他明確建議，有關部門應儘快通過多種措施穩定股市。
小結
從史詩級的下跌，到奇蹟般的逆轉，地產股只花了四個交易日的時間。
事實上，2015年股災時，地產股才出現過這樣大範圍、無差別的集體暴跌，就連一眾央企也都沒能扛住。2021年年底到3月初的房企暴跌，基本把所有優質房企都拖下水了，甚至做空機構將槍口瞄準了業內公認的優質企業，行業已經到了懸崖路口。
在過去半年的時間裏，內房股不斷上演擠兑情節：國內銀行不繼借，國外美元債更落井下石了，債券價格打得很低，直接抬高了後面再發美元債的成本，甚至新的美元債都極難發出。民營地產公司不得不囤積更多的現金，土地流拍愈發頻繁，而地產產業鏈一旦熄火，則對整體經濟將不可避免地造成拖累。
在未來，短期內行業政策調控的主基調不會改變，但考慮財政、就業、上下游產業的拉動等，“穩經濟”需“穩地產”，預計後續將有更多穩定地產政策出台，並在供需兩端齊發力，帶動地產板塊估值的持續修復。
但在這一輪的房地產下跌中，將會形成明顯的地產格局分化，在資本市場普漲的格局很難再現，具備低估值、高成長性、高業績確定性，及市場所謂“一低雙高”特點的新一線房企將會受到市場的青睞。
新一線房企價值重估的核心：規模、盈利與財務安全的三角平衡。
為什麼新一線房企較龍頭房企估值修復彈性更大呢?首先在於一定規模基礎之上相對確定的盈利能力。
從做空機構的選擇角度而言，像旭輝、碧桂園、新城等新一線房企，在此輪做空中迅速反彈，不僅意味着市場對其的認可，亦有可能緣於企業自身擁有強大的現金流;再考慮到這些新一線房企未來的銷售與成長，做空資金獲利的空間不大，而中小可能暴雷的房企才是更適合的做空對象。
這就是我們的結論，也是平安、國信等一大券商研報的結語：在一個存量的市場裏，隨着快週轉模式退出歷史舞台、房企遠期資產負債表的修復，短期抗壓能力強、經營穩健、綜合實力突出的新一線龍頭房企將持續受益。
來源：智通財經