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撰文/陳寧輝
尖沙咀的海港城，是遊客在香港最愛光顧的商場。然而，受香港零售業下滑風暴及疫情影響下香港旅遊業疲軟衝擊，這個“亞洲最賺錢商場”也開始不“香”了。
從九龍倉置業（1997.HK）的公佈的2020年度業績上便可知。
業績“乏善可陳”
“乏善可陳”是九龍倉主席吳天海對2020年公司業績表現的形容，即便是到了下半年全國疫情相對穩定後也沒出現奇蹟。
業績明確，2020年九龍倉置業收入減少3%，錄得155.15億港元；基礎淨盈利減少24%至74.77億港元；歸屬股東淨虧損為78.54億港元，去年同期為39.28億港元；每股基本虧損為2.59港元，去年同期每股基本盈利為1.29港元。
至於虧損原因，九龍倉指出，受公共衞生事件爆發繼而全球陸續實施旅遊限制、隔離、封鎖疫區及社交距離等措施，大大影響投資物業及酒店所致。
雖然業績虧損最嚴重指向了酒店業務，但是旗下的三大核心零售物業收入的全部下滑是至關重要的，畢竟海港城依然是九龍倉置業最大的現金牛。
海港城收入下跌25%：2020年海港城總收入（包括酒店）下跌25%至86.74億港元，上年同期為115.77億港元；營業盈利下跌29%至元67.3億港元。由於受到本地消費疲軟等影響，以及受到市場租金調整的影響，商場收入下跌28%，營業盈利下跌34%。
時代廣場收入下跌18%：2020年時代廣場整體收入下跌18%，營業盈利則下跌24%。其中，商場收入下跌22%，營業盈利則下跌30%。
荷里活廣場收入下跌13%：2020年荷里活廣場年末出租率為95%，收入下跌13%至4.79億港元，營業盈利則下跌19%至3.36億港元。
跌幅最大的是收入佔比集團收入56%及集團營業盈利67%的海港城，作為亞洲最賺錢的商場，亦是整個香港零售市場發展的縮影，自然也備受關注。
連續兩年收入下跌
作為目前堪稱中國業績表現最佳、香港最大的購物中心，香港海港城一直讓其他項目望塵莫及。
從2003年的47億港元總零售額到2014年的350億港元僅花了12年，2018年銷售額超過了370億港元，這意味着平均每天就賣掉了1億港幣。從2007年起，海港城十年來銷售額年均複合增長率超過10%，2018年更是達到驚人的24%，遠超香港市場平均水平。
但是從2019年開始，海港城的“黃金時代”開始褪色。九龍倉置業2019年的業績報顯示，2019年海港城總收入（包括酒店）115.77億港元、營業盈利94.47億港元，均下跌2%。而2020年總收入（包括酒店）更直接下跌25%至86.74億港元。
事實上，2020年海港城針對大的市場環境一度做了不少營銷推廣和運營調整，包括一些品牌租户的重組，但從業績上看，收效不大。
據瞭解，去年5月11至17日，為刺激消費，海港城舉辦了名為“Rewarding Everyone”的全港性消費獎賞計劃，與時代廣場一同向外派出了價值超過1億港元的消費券。
為了完善整個商場購物環境，海港城去年進行了幅度不小的品牌調整，僅上半年就有20多家品牌新進，比如Lululemon香港最大旗艦店、Canada Goose、Brunello Cucinelli、Pomellato、Qeelin等。而Alexander McQueen、Christian Louboutin、Hermès 及 Jimmy Choo 也將在海港城的店鋪擴充成旗艦店。
營銷活動刺激和新品牌的拉動，對海港城的客流和銷售雖然有一定的助力，但無異於杯水車薪，難擋不佳的大營商環境。
2021搶佔本地市場
至於海港城收入的下滑，吳光海直言不諱，內地遊客少了。
根據香港旅遊發展局公佈的數據，2020 年初步訪港旅客數字為約 357 萬人次，較2019 年下跌 93.6%。其中，內地旅客佔270.6萬人次，2月至12月僅有約17萬人次。非內地旅客全年訪港86.2萬人次，2月至12月僅有約19.1萬人次。且2020年訪港旅客主要集中在1月，隨着2月陸續爆發的疫情，香港3月中旬起就實施禁止海外旅客訪港措施，事實上2020年意味着2020年真正的訪港旅客已跌至近乎零。
本地消費雖然恢復，但是遊客缺失的現象，不難解釋一直有着本地消費力支撐的荷里活廣場2020年業績下滑幅度會比海港城和時代廣場都低。
依賴旅客生意的海港城在大環境不明朗情況下的前景如何？吳光海稱，未來一年香港零售業面臨的最大難關已經闖過去了，但常態依舊會是持續低迷，至於何時會柳暗花明，最終要看疫苗的接種情況。
在大環境還未曾明朗之前，要做的是希望能搶佔本地市場份額。