上市僅兩月，領地控股分拆旗下物業公司赴港IPO，負債壓力或將緩解？

財聯社（北京，記者 李潔）訊，登陸港交所僅兩個月的領地控股（06999.HK），正式分拆旗下物業公司赴港上市。

2月9日晚間，領悦服務集團有限公司（以下簡稱“領悦服務”）向港交所遞交了招股書。截至2020年9月30日，領悦控股已簽約管理226項物業，總簽約建築面積約3490萬平方米；擁有160項在管物業，總建築面積約1870萬平方米，遍及32個城市。

“融資環境的收緊使房企融資門檻和融資成本均有提高，為了提升資信，緩解資金壓力，房企傾向通過分拆業務上市獲取融資，拓寬融資渠道，降低融資成本和財務槓桿。”億翰智庫分析師於小雨表示。

據悉，領悦服務業務主要分佈在四川省，截至2020年9月30日，其於四川省在管物業面積的收益佔總收益的78.7%。

招股書披露，2018年、2019年以及截至2020年前9月，領悦控股的收益分別為1.69億元、2.8億元、3.02億元；毛利分別為0.45億元、0.86億元、1.04億元；淨利潤分別為0.14億元、0.35億元、0.54億元。

此外，領悦服務主要向領地控股集團開發的物業提供物管服務，物管服務及非業主增值服務的大部分收益均來自於領地控股。

2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九個月，領悦服務來自領地控股所開發物業提供物業管理服務的收益分別約為0.97億元、1.23億元及1.46億元，分別佔來自物業管理服務收益的85.7%、67.5%及69.4%。

而領悦服務向領地控股提供非業主增值服務產生的收益分別約為0.45億元、0.62億元及0.48億元，分別佔非業主增值服務產生收益的91.2%、69.1%及59.2%。

“領地控股集團的業務、財務狀況或前景或其開發及落成新物業的能力出現任何不利發展，可能影響我們取得物業管理服務及非業主增值服務相關新服務合同的成功率。”領悦服務在招股書中表示。

因此，領悦服務也在致力從獨立第三方獲取更多物業管理服務合同，並通過收併購等方式，來獲取第三方物業。

截至2020年9月30日，領悦服務的資產總值為3.04億元，流動負債為2.05億元，期末現金及現金等價物為0.47億元。

“往年房企分拆物業公司上市後淨負債率均有不同幅度的下降，因此房企分拆業務上市的直接目的之一是為了降低負債率，減少‘三道紅線’對其未來經營發展帶來的影響。”於小雨如是説。

根據領地控股公佈的數據，截至2020年5月末，其未償還銀行及其他借款總額約為151.76億元，剔除預收賬款的資產負債率為80.2%。2018年、2019年以及截至2020年5月末，該公司淨資產負債比率分別為110%、140%和153%，高於行業平均水平。

按照融資新規“三道紅線”，剔除預收賬款的資產負債率不超過70%、淨資產負債率不超過100%、現金短債比不小於1倍的標準，領地控股面臨一定降負債壓力。

於小雨表示，2021年房企分拆業務上市仍會是常態，尤其是分拆物業上市，此外還有代建、商業、酒店等業務，都可為房企起到降低負債率的作用。