資產負債率高達90.11%！約談後中梁控股如何實現輕裝上陣？
來源：覽富財經網
原創 瀟湘子
資產負債率高達90.11%！約談後中梁控股如何實現輕裝上陣？
有報道稱，從9月1日起，融資“三條紅線”已在12家房企試點實施，其中就包括中梁控股（02772.HK）。已踩中兩條紅線的中梁控股面臨債務瘦身問題，在銷售增速趨於疲軟的情況下，它如何才能完成這項任務？
中梁控股的資金鍊繃得到底有多緊？
先看數據。半年報數據顯示，截至2020年6月末，中梁控股負債總額高達2319.68億元，資產負債率為90.11 %，相對行業絕大多數房企來説，該指標高得有些讓人吃驚。
近年來，中梁控股負債總額逐年攀升。根據中梁控股公佈的歷年財務數據顯示，2016年負債總額為456.70億元，2017年便升至968.57億元，一年時間接近翻倍。2018年、2019年為1613.20億元和2036.48億元，僅用了兩年時間又一次翻倍。
觀察歷史數據不難發現，中梁控股資產負債率也一直在高位運行。財報顯示，中梁控股2016年資產負債率高達98.59%，已接近資不抵債。2017年和2018年上半年有所下降，但依然高達97.63%和95.98 %。直到2019年，資產負債率才有了一次較為明顯的下降，但仍然高達90.70%。
伴隨着負債總額的飆升，中梁控股的流動負債總額也在不斷增加。從2016年到2018年的三年間，流動負債總額分別為351.35億元、796.82億元和1484.49億元，每年差不多“翻一番”。2019年升至1840.19億元；2020年6月末，突破兩千億大關達到2012.01億元。
中梁控股負債總額逐年遞增的背後，是其高槓杆特徵的具體體現。在中梁內部，奉行“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。
也就在最近幾年，中梁控股負債規模從百億級跨入千億級的過程中，伴隨着土地儲備規模的激增。2019年，中梁控股新增139幅地塊；2018年，中梁控股更是連下221幅地塊；2017年共獲136塊地，2016年也拿下了近70塊地。要知道，買地是要花錢的。
不過，中梁控股對自己的財務狀況似乎頗有信心。中梁控股CFO遊思嘉稱，集團在今年上半年來自非銀行金融機構的貸款約佔31%，預期下半年仍有下跌空間，目標到年底降至30%、明年上半年則降至25%。
“降速”或為輕裝上陣
不知是有意還是為形勢所迫，中梁控股在今年主動選擇“降速”，調低了發展增速預期。
數據顯示，中梁控股今年前7個月合約銷售金額為796億元，對比全年銷售目標1680億元，約47%。據此估算，中梁控股在2020年恐難以實現大幅增長。
而實際上，2020年，中梁控股的目標銷售額1680億元，同比增長僅為10%。根據預定目標，2020年的銷售增長可能只能達到10%。
但在過去幾年裏，中梁控股如同開掛般，迅猛增長。歷史數據顯示，2017年至2019年，中梁控股的合約銷售額分別為649億元、1015億元、1525億元，年均複合銷售增速達到了53.29%。放眼全行業，能夠實現如此迅猛增長的房企確實少之又少。
不過，在高增長的背後，有個細節卻值得留意。在過去三個會計年度中，中梁控股合約銷售額增速分別為241.58%、56.39%和50.25%，呈現下降趨勢。而如果2020年只能完成預定銷售目標，這意味着銷售增速將會進一步放緩，表明中梁控股的發展已現出“疲軟”姿態。
其實在悄然間，2020年上半年，中梁控股的銷售增速僅6.3%，連預定的10%目標都未能實現。中梁控股曾經定下了2021年實現3000億銷售額的宏偉藍圖，但現在看來，雖然可能性依然存在，但在當前市場環境下，想要在接下來的一年多時間裏，再次實現倍增，難度委實不小。
不管如何解釋，中梁控股資金鍊緊繃的事實已不容爭辯。因此，在這個基礎上再來觀察中梁控股的主動“降速”行為，便不那麼令人費解。
嘴上沒説不會，但行動卻很“誠實”。在2020年上半年，中梁控股新增項目56個，拿地速度較2019年確實有所減慢。
政策壓制悄然降臨
而另一方面，政策對高槓杆的壓制，已然讓中梁控股感受到了重重壓力。
據報道，從9月1日起，融資“三條紅線”已在12家房企試點實施，中梁控股就是其中一家，它曾與碧桂園、恆大、萬科、融創一起參加了央行住建部於8月20日聯合召開的座談會。
這一次，央行是認真的。9月14日，央行副行長潘功勝表示，針對房地產企業的資金監測和融資管理規則，前後差不多醖釀了將近兩年的時間。下一步，央行將會同住建部以及其他相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善規則，穩步擴大適用範圍。
據華創證券以及申萬宏源研究等機構測算，12家房企中，恆大、融創、綠地3家房企踩“三道紅線”處紅色檔，陽光城、中梁控股踩“兩道紅線”為橙色檔；碧桂園、萬科、新城控股踩“一道紅線”處黃色檔；華僑城、中海、保利、華潤因未踩線而安全上岸。
根據監管要求，若指標中兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%。截至2020年6月末，中梁控股絕對有息負債528億元，對比監管要求，在今後一年裏，最高只能達到554億元。
長期以來，房地產企業習慣了舉債發展。
在此前，通過階段性的高負債來實現高增長，也讓一些房企實現了“彎道超車”，中梁控股就是其中一家。但與此同時，高負債也拖垮了一些房企的資金鍊，同時對國內金融安全構成威脅，因此管理層此次出手，實際上是終結了房企的高槓杆發展模式。
不過，中梁控股自認為該政策影響不大，遊思嘉稱，由於集團有息負債在50強房企中屬低水平，即使要求房企降槓桿，對集團的影響亦不大。
影響到底大不大，中梁控股自己説了不算，時間會給出答案！
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責任編輯：陳志傑