處暑前後是花椒成熟的季節，滿山滿岙是火紅的顏色，瀰漫麻香的椒味。渝企金科股份也交出了一份““亮眼”的年中報。
上半年，金科股份的銷售額、營業額和淨利潤同比都實現了兩位數的增幅，銷售金額1025億元，銷售回款997億。在整個房地產行業規模和利潤增速放緩的背景下，這份成績不簡單。
更為可貴的是，“三道紅線”持續“綠檔”，也意味着金科的業績將持續“保持沸點”。
深入探究金科股份業績持續強勁的奧秘，樓市資本論認為，“四位一體、生態協同”的戰略篤定是關鍵所在。
【一】業績強：營收增長超45%
增收不增利，是這兩年行業普遍存在的現象；尤其是土地成本增大，加上疫情的衝擊，房企在盈利方面存在着巨大的壓力。
樓市資本論注意到，金科股份卻在營收和利潤均實現了超15%左右的增長，着實難得。
報告期內，金科實現營業收入439.73億元，同比增長45.10%；還實現淨利潤48.66億元，同比增長14.26%。
從過去4年的銷售業績來看，金科一直是房企中，“規模跨越”與“品質利潤”之間施展平衡術的最佳樣本。
財報顯示，從2017年至2020年，金科股份銷售金額實現了從658億元到2232億元的突破；期間公司銷售面積也從843萬平米增至2240萬平米，複合增長率達50%。
今年上半年面對波動市場，金科銷售質效也穩步提升，實現銷售金額約1025億元，同比增長18%。
儘管銷售額穩健增長，只有把紙上的銷售額轉化成回款，才是實實在在的利潤。上半年，金科銷售回款約997億元，回款比例高達97%，遠高於房企平均水平，可見金科“造血”實力不容小覷。
對此，亞布力智庫專家武亮表示，房企銷售回款率越高，代表資金週轉速度越快，反映企業財務資金管控能力越強。金科的超高回款率，無疑意味着公司未來開支有較好保障，充足的現金流也將大大提高公司抵禦風險的能力。
更關鍵的是，從金科的土儲規模和佈局潛力來看，優質的資產質量將讓這樣的業績持續“飄香”。
1.土地規模充足：
截至6月末，金科股份上半年累計新增土地儲備39幅，公司總可售資源約7311萬平方米；充足的土儲為業績增長提供了保障。
2.佈局優化：
從佈局潛力上來看，金科新增土儲二三線（含新一線）城市佔比約 93%；而從可售資源的區域分佈來看，重慶、華東、華西南（不含重慶）板塊成為金科前三佔比，分佈與經濟發展及行業趨勢更為契合，將成為金科股份業績增長深厚的護城河。
3.拿地能力強：
從拿地成本來看，2021年金科新增土儲成本為4240元/平方米，在二十強房企中處於低位。
這得益於金科的多元化拿地能力，今年上半年，公司通過“地產+商業”、“地產+產業”、收併購等方式獲取的土地計容建築面積達到472萬平方米，佔比57%，成為企業拿地的一大優勢。
樓市資本論認為，在40%拿地銷售比的限制之下，未來房企規模大幅增長的可能性已經很小。金科股份在此之前已完成規模和土儲上台階，對於未來繼續擴大市場份額打下了基礎，也為業績的持續釋放提供了底氣。
【二】財務穩：手握370億元現金
從某種角度説，“三道紅線”正是對房企的壓力測試。而金科無疑是房企中資金抗壓能力的佼佼者。金科多年資產負債始終保持在“綠檔”， 是“三道紅線”新規執行的榜樣生。
目前，金科淨負債率降至77.08%，扣除合同負債後資產負債率降至69.55%，現金短債比達到1.38，均優於“三道紅線”要求。
同時，金科仍不斷主動降低自己的槓桿水平。
截至2021年6月30日，金科總借貸規模下降至941.44億元，同比壓降規模超160億元；其中一年內有息負債佔比降至28.47%，債務結構持續優化，為公司流動性安全築牢了厚實的防火牆。
另一方面，金科一直保持較強的資金柔性。根據2021半年報，金科貨幣資金餘額約370億元，同比增長0.73%，為後續發展沉澱了充裕的資金。
尤其在“土地兩集中”新政下，可以説資金柔性的強弱關乎一家房企的未來；而像金科這樣錢袋子比較充裕的房企，更有機會實現彎道超車。
資本結構的持續改善，現金回款比例的提升，盈利能力持續走高，這些看得見的轉變背後，是金科“一穩二降三提升”的經營策略帶來得持續正面反饋。
洛克菲勒説：“並不是每個對數字敏感的人都會成為優秀的老闆，但是優秀的老闆會牢牢把握住企業的數字。”
數字把握的好，市場就會給予更好的反饋，比如穆迪將融創的評級展望更新為正面，標普國際評級也由B+跳級提高至BB-。境內主流評級機構均給予金科股份AAA級評價。
這無疑反映了金科強大的品牌、多元的地域佈局、和良好的流動性，證明其有能力實現持續高質量發展。
資本市場認可度不斷增強之外，更大得紅利則是融資利率的持續走低。比如今年上半年，金科成功發行的3.25億美元美元債，期限3年，票息6.85%，成本就較上期降低超150個BP。
此外，金科還成功發行了首單16.85億元的CMBS，成本僅6%/年，為公司的可持續健康發展和現金流安全起到強力支撐。
【三】奧秘所在：“四位一體”戰略不凡
隨着行業發展邏輯出現深刻變化，僅靠提升地產主業的盈利能力，來實現高質量增長遠遠不夠。針對多元化的前瞻性戰略，才是穿越行業週期和抵禦企業突發狀況的重要保障。
樓市資本論注意到，早在2016年房住不炒尚未推出，行業還處於加槓桿上規模的發展時代，金科就意識到高週轉的模式難以長期維持，率先提出由“地產開發商”向“美好生活服務商”轉型。
去年12月，金科對外發布新五年（2021-2025）發展戰略，提出要堅持“四位一體、生態協同”的高質量發展戰略，精耕地產主業、做強智慧服務、做優科技產業、做實商旅康養，在此基礎上進一步整合產業鏈生態圈。
經過3年時間的沉澱，金科迎來多點開花的業務格局。
1.金科服務營收增88.79%
8月19日，金科服務發佈2021年上半年業績公告。公告顯示，2021年上半年金科服務錄得營業收入25.86億元，增幅約88.79%；實現淨利潤5.42億元，增幅約79.10%，淨利潤率達20.95%。
回顧近幾年的歷程，不難發現金科服務深諳“規模為王”的發展之道，在開拓管理面積上動作頻頻。截至2021年6月底，金科服務在管建築面積達1.87億平方米，較2020年12月31日增長19.61%。
2.金科產業年產值超2000億元
金科股份在科技產業、商旅康養等領域也都實現了不錯的突破。
今年上半年，金科產業固安智慧科技城，和濟寧金科生命健康科技城相繼開園，完成了“十四五規劃”下的全新開局。
截至報告期末，金科產業已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個省份22個城市，累計開發運營管理項目28個，面積超1300萬平方米。
3.金科商業三大產品線浮出水面
經過過去幾年的發展，金科商業也已完成全國化佈局，截至2020年底，在全國已擁有60餘個商業項目，商業體量近300萬方。
今年以來，三大商業產品線更是逐步浮出水面，金科中心是新一代的城市綜合體、金科·愛琴海是新一代的購物中心、金·WALK是未來服務型的社區商業中心。
其中重慶金科中心以43萬方的商業體量涵蓋了金科總部、公寓集羣、金科大酒店、紅星美凱龍至尊MALL、悦FUN時尚街區，成為重慶照母山片區藝術、潮流、時尚、商務的新地標。
樓市資本論認為，近年來不少房企涉足多元化，但能將多元業務生根落地、開花結果的卻極少。其中原因不言自明：跨行業發展非一朝一夕就能取得成功，它需要長期的付出與積澱，沒有投機取巧的捷徑。
金科這種以點到面、多元協同的多元化模式，成為行業效仿對象。如今，金科的未來版圖已經成型，在四位一體戰略發展護航下，實現“跨越式發展”向“高質量發展”戰略轉型。
樓市資本論研究院認為，在地產行業瞬息萬變之下，金科股份已然掌握了管理紅利時代企業發展的真諦：核心指標穩健、戰略精耕細作、多元探索賦能。
當所有的合力集中起勢，金科股份無疑成為少數穿越週期的房企之一，宛如雲水沸騰的火鍋持續飄香。