德商鄒康：“不算賬”先生

樂居財經張文靜發自成都

“我們只看地，不算帳。”這句話出自川企德商集團一位高管之口。

在房企普遍缺錢的當下，此話説得格外豪氣。然而，德商本身體量並不大，放此豪言，底氣從哪裏來？

事實上，德商大手筆拿地是真，不算帳卻是假。市場壓力下，德商不得不“搭”上各路房企，藉此分一杯羹。

1月8日，晨曦基金對外投資了成都一家房地產開發公司成都德容置業有限公司（簡稱“成都德容”），佔股33%。另兩大股東為成都花隆置業有限公司和成都德時置業有限公司，分別佔股34%和33%，背後為花樣年和德商。

一年前，成都德容以15.94億元的價格摘得成都天府新區1宗商住地。緊接着，花樣年向成都德容出資1000萬元，成為其股東，聯手打造位於該地塊的德商花樣年·碧雲天驕項目。

這並非孤例。仔細留意會發現，過去幾年，活躍於土拍市場的德商地產，背後有不少房企身影。其對外投資37家子公司，僅有4家是100%全資擁有。

令外界最為好奇的是，這家並不為全國所熟知的成都本土房企，能逆週期激進拿地，支撐其擴張背後的資金又來自哪裏？

從互聯網到房地產

德商創始人鄒康現年51歲，早年在四川省夾江水工機械廠做工人。1992年，他辭掉“鐵飯碗”前往深圳，成為深圳裕基電子的一名文員。兩年後，他再次回到成都，在成都奧尼斯特電子有限公司任總經理，主營業務為賣電腦。

1999年，鄒康拉攏楊彬等友人共同創業，成立華誠信息產業有限公司（德商集團前身），搭建自己的資本版圖。

華誠信息成立後，主要為銀行、電信、政府開發行業應用軟件，並提供PC、小型機、網絡設備、存儲設備。2004年起，華誠信息正式進軍互聯網行業。

當然，互聯網的錢並不是那麼好賺。2005年前後，成都大規模舊改，鄒康把眼光投向了房地產，並於次年成立成都德商置業有限公司和成都德嘉置業有限公司（已“註銷”）。

其中，德商置業由成都德商淵謀控股（集團）有限公司和鄒康各持股80%、20%，其中大股東由鄒康、楊彬、鄒健、鍾馨分別持股89.4%、6.2%、2.5%、1.9%。穿透股權可知，德商置業的最終受益人為鄒康，其持股91.5%。

成立10年來，德商默默無聞，甚至無緣入榜房企TOP 200。直至2017年8月，經過92輪競價，這家四川小房企以8.6億元打敗了保利、招商、萬科、中海、碧桂園等10餘家房企，拍得中山市一宗商住地，溢價率達149%。

如此高的溢價搶地，在當時樓市火熱的大潮中，讓一線房企乃至媒體們都刮目相看。此次拍賣也拉開了德商向全國進軍的序幕，之後屢屢在土拍市場高價拿地。

2017年，德商走出成都的同時，還制定了一個2020年上市的規劃。但無奈空有凌雲壯志，卻無足夠的實力。如今引入知名房企，借力大財主，這是小房企德商的無奈，也正是其打的如意算盤。

在剛剛過去的2020年，德商置業在土拍市場延續了往年的風格。自1月斬獲的成都天府新區地塊後；4月和5月，德商相繼在江蘇常州和無錫出手競得兩宗地塊；8月，德商置業首進武漢，以16.47億元奪得光谷中心城地塊，一舉刷新光谷東地王紀錄……

它在土拍市場一如既往的高調風光，頗有財大氣粗的意味。不過，土拍市場出盡風頭的德商，為自己拉來了不少大財主。

據樂居財經不完全統計，德商已與四川交投、花樣年、弘陽、藍城、電建、彰泰、新希望地產等成為合作伙伴。

事實上，聯手大房企，是德商擴張之路中的老“套路”。

德商置業還在加碼文旅。2018年5月，德商通過收購雲南那勐勐情懷小鎮開發建設有限公司（簡稱“那勐勐情懷小鎮”）的67%股權，成為其控股股東，由此進入文旅產業。2019年8月，德商那勐勐國際旅遊度假區正式揭牌。

2020年9月-11月，德商置業先後四次質押了那勐勐情懷小鎮的股權，出質數額高達1.31億元，質權人均為成都富森美商業保理有限公司，它是上市公司富美森的全資子公司。

隱秘“補血術”

高價拿地、進軍文旅，是需要大筆真金白銀。德商的錢從何處來？

對於大多數房企而言，資金來源分三部分：其一，來自銷售回款；其二，來自公司股東資本增資及股東借款，其三，來自外部融資，比較常見的是銀行借款，以及通過增資或股權轉讓引入外部股東，還有信託、資管、永續債等。

拆東牆補西牆，曾是鄒康的慣用伎倆。去年，其物業板塊德商股份（837976）及子公司向鄒康控制的企業提供兩筆借款、共計4880萬元，構成資金佔用，未及時進行信息披露，德商股份及鄒康等人被股轉出具警示函。

此外，據樂居財經獲悉，整個德商集團業務版圖上，還有重要一塊就是金融投資或PE、VC股權私募投資板塊。

該板塊為德商資本（全稱“四川德商財富投資管理集團有限公司”，註冊資本3億元，成立於2014年，前三大股東為鄒康、楊彬和王美榮，分別持股86.25%、4.80%和2.90%。

德商資本標榜自己為“四川最大民營投資機構”，資金管理規模超過10億，專注於移動互聯網、智能硬件、大健康、現代服務業、文化娛樂、旅遊、體育等領域。

但樂居財經查閲獲悉，德商資本與德商置業無任何股權上交集。換言之，它並不是地產的輸血通道。

究竟它真正的融資渠道是什麼？

公開信息顯示，德商股權出質信息達28條，從中可看出，其資來源主要是銀行、信託和資管公司，包括中國民生銀行、廣發銀行、四川信託、上海愛建信託、平安信託、深圳安創投資管理有限公司、日照旭慧企業管理服務中心（有限合夥）等。

其中，合作最緊密的當屬上海愛建信託。2017-2019年，德商至少6次向上海愛建信託出質股權以獲得融資。

德商在2019年3月拿下的茶店子地王，通過愛建信託融資5.5億。此外，位於成都天府新區的御府天驕、位於高新中和的御璟天驕，背後也少不了愛建信託的“輸血”。

去年爆雷的四川信託，也是德商融資的重要渠道。德商在中山的地王項目“中山樾璽”，背後就有四川信託6.75億元的融資支持。

此外，據長安信託官網顯示，有一款名為長安權•德商置業三聖鄉投資集合資金信託計劃的產品，發行規模16億元，收益率達8.5-11.5%，期限2年。