禹洲集團三年千億背後：增收不增利前景難測，公司股價一挫再挫
今日財富FortuneToday（ID：FortuneToday-）
文 | 黃曉峯
編 | 宋 鴻
2020年12月10日，禹洲集團（01628.HK）在官網發佈消息稱：“提前達成千億銷售目標”。“進軍千億房企”源於2017年禹洲集團董事長林龍安提出“將在2020年實現銷售額達到千億”的目標，現如今得償所望，正式晉級“千億俱樂部”。
與之形成強烈反差的是，公司股價未受到喜訊鼓舞，在2020年的最後一個月裏反而繼續下跌。完成千億銷售，股價卻一路下滑，市場在擔心什麼？《今日財富》雜誌發現，雖然達到千億目標，近年來公司盈利下滑明顯，市場預期也在降低。
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股價表現差強人意
截至1月8日，禹洲集團收報2.17元/股，市值約154.3億港元，不及公司2020年11月與12月的合計銷售額163.52億元人民幣。
近三年來，禹洲集團在二級市場的表現一直不如人意，在銷售額猛增的同時，總市值由3年前的351億港元至今已跌去近200億，而相比之下，同在2020年躋身千億、近幾年規模快速增長的龍光集團，過去三年股價漲幅約68%。
對此，禹洲集團回覆《今日財富》雜誌稱：“公司財務方面基本面良好，也一直倡導持續保持穩健的風格。且2020年中期業績會上，禹洲就宣佈派發中期股息每股12港仙，派息率為36.65%。上市近11年來，禹洲每股已累計派息2.87港元，若計算此次中期宣佈派息，禹洲派息相當於IPO價格2.7港元的111%。這意味着在2009年禹洲上市時投資禹洲股票，到2020年時股票所獲得的分紅完全覆蓋本金。”
且不説持有11年才能使派息覆蓋發行價的苛刻條件，據《今日財富》雜誌瞭解，禹州集團的財務面並不能算良好。
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陷“增收不增利”窘境
據禹州集團2020年中期報顯示，2020年上半年，禹洲集團實現營業收入140.06億元，同比增長20.36%，但歸母淨利潤僅有10.19億元，同比減少37.81%，是繼2019年歸母淨利潤同比下滑33.32%後的繼續下滑，業內擔心會影響全年利潤。
（數據來源: Wind資訊）
2016-2019年期間，禹洲集團毛利率分別為36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，呈逐年下滑趨勢，並在2020中期進一步降至23.39%，盈利能力堪憂。
（數據來源: Wind資訊）
負債方面，2019年禹洲集團的總借貸規模達近3年高峯，為556.69億元，資本化利息支出41.57億元，超過當年36.06億元的淨利潤。2020年前6個月，公司資本化利息支出17.92億元，同比增長15.76%，同期公司資產負債率達81%，或面臨“三條紅線”的限制。
另外，近年來禹洲集團少數股東權益快速增加，據半年報顯示已達80.35億元，同比增長175.64%，這與合作開發的模式有關。
合作開發作為房企“抱團取暖”的一種方式，雖能為房企創造諸多價值，但從長遠看，公司對項目的可控性和不確定性也在增大，這導致了禹洲集團收入結構的變化，影響母公司利潤。
2020年5月左右，穆迪、標普下調禹洲集團評級。標普認為，禹洲集團的去槓桿化前景仍不明朗，未來收入增長可能會放緩，預計公司未來12個月內或不會得到恢復或改善。
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物業擬上市競爭力有限
禹佳生活服務是禹洲集團旗下從事管理服務的物業公司，在諸多物業公司上市的浪潮中，2020年12月13日，禹洲集團發公告稱擬將禹佳生活服務推向港交所主板上市。
2020年，地產公司將旗下物業公司拆分上市以獲得更多融資渠道的情況成為一大趨勢，目前累積已有金科智慧、世貿服務等15家物業企業上市，超過去年的12家，初步統計，目前還有20多家正準備或等待上市。
但隨着物業上市公司的增多、房地產業面臨“三道紅線”的政策監管，市場對拆分上市的物業公司態度日趨理性，2020年，多家上市物業新股破發，為物業股後市增添變數。
根據招股説明書顯示，禹佳生活服務歷年業績收入增長良好，2017年至2020年上半年，公司分別實現收入3.05億元、3.94億元、5.44億元和2.75億元，年複合增長率33.5%，同期，歸母淨利潤年複合增長率66.2%。
但禹佳生活服務公司在管面積僅1320萬平方米，不及行業排名第8的正榮服務在管面積的一半，只能説是微型物業服務公司。
同時，禹佳生活服務也面臨上市物業公司共有的問題：與母公司關聯性收入佔比極大。
報告期內，公司來自向母公司禹洲集團開發的項目提供物業服務收入，分別為2.12億元、2.68億元、3.7億元和1.9億元，分別佔公司收入的96.9%、94.6%、91.6和88.9%，來自於禹洲集團及其合營及聯營開發項目收入比重99.7%，約是上市物業中佔比最高。
在2020年中期業績會上，林龍安曾表示，物業板塊未來將繼續外拓及併購，3年達成物業管理面積1億平方米。而千億之後，如何創新並扭轉盈利頹局，成為市場關注的問題。