解局 | 中南迎“馳援” 華融資產進場裏的轉機

  觀點網 前不久，中南建設還在為年報業績致歉，為不明朗的地產前路憂心。

  但人生如戲，戲如人生，當劇情徐徐展開之時，總會迎來層層的反轉，短短十天時間，中南建設迎來救兵。

  5月8日，中南建設的控股股東成功牽手華融資產及地方國資，後者將在項目併購、資產盤活等方面與前者展開合作，相關合作涉及資金不超過50億元。

  事實上，中國華融是專門從事不良資產處置的四大AMC之一。近段時間以來，AMC下場“救市”的消息不絕於耳。

  對中南建設而言，華融資產馳援與地方國資幫扶，將成為其化債的關鍵一步。

  也有分析人士亦表示，當前房地產市場處於恢復階段，AMC正在加速進場。不過，出險房企的資產與債務結構繁雜，梳理難度並不小。

  華融資產馳援

  在新冠疫情、地產調控等複雜因素疊加之下，2021年下半年以來，多家房企遇到挑戰，中南建設便是其中之一。

  其間，中南建設亦多次尋求突圍，但“活下去”並非易事。

  為了尋求安全邊際，中南建設便提出來“五大舉措”，其中包含穩定融資、瘦身出清、穩定生產、精簡高效、政府幫扶。

  5月8日，中南建設發佈公告稱，日前，控股股東中南控股與中國華融資產管理股份有限公司江蘇省分公司、南通市保障房建設投資有限公司、南通產業控股集團有限公司、江蘇海晟控股集團有限公司共同簽署了支持公司轉型發展戰略合作協議。

  據觀點新媒體瞭解，華融資產成立於1999年，是全國性的資產管理公司，與中國信達、中國長城、中國東方統稱為四大AMC機構。

  近兩年，房地產行業進入下行週期，疫情黑天鵝突如其來也加速了不良資產項目增加。在此情況下，房企與AMC機構之間的合作不斷加大。

  此前，帕拉丁資本助理總裁、特殊機會投資業務負責人張浩在參加觀點機構的活動中提到，AMC與優質房企或房企平台公司設立基金共同投資，聯動房企提供合作、代建等運營操盤功能。

  除此之外，AMC介入後，亦可提供豐富的經驗，給出有效的盤活方案，做到優勢互補、利益捆綁，也可解局房企從前端介入項目的動力問題。

  根據中南控股此次簽訂的協議，其與華融資產之間的合作，主要是通過基金平台運作。

  公告表示，華融資產擬和南通市保障房建設投資有限公司通過有限合夥、基金等形式設立合作主體，有關主體將與南通產業控股集團有限公司、江蘇海晟控股集團有限公司按照18:1:1的比例，針對中南建設及中南控股其他主體在建工程復工復產、優質項目併購、社會與資本合作項目盤活等開展業務，共同支持中南控股轉型發展。

  同時，有關支持項目總規模不超過50億元，也可引入其他投資機構。

  也就意味着，華融資產將與南通政府共同形成一個“救援團隊”，由“救援團隊”接盤中南建設一些優質項目，從而助力中南建設迴流資金，且實現相關項目的盤活。

  從資本市場的角度看，中南控股與華融資產、當地政府的此番合作，亦是其從流動性壓力中突圍的信號。

  中南建設在公告中亦表示，在當前行業環境下，此次戰略合作不僅對於公司，對於調整中的行業也具指標意義，有關合作的開展將為公司業務提供助力，推進行業良性循環和健康發展。

  事實上，不止是中南建設，深陷危機的房企們，亦在等待他們的白衣騎士。

  今年3月，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，提出要積極出台對市場有利的政策，及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。4月29日，政治局會議強調要有效管控重點風險，抓緊謀劃增量政策工具，加大相機調控力度。

  在新一輪地產調控與政策指引要求下，地方政府、國央企、AMC機構、資產管理機構等紛紛介入企業流動性風險化解的隊伍當中。其中包括中國信達接連介入了恆大、融創的債務化解；長城資產馳援佳兆業；粵民投牽手花樣年等。

  數據來源：公開報道、觀點指數整理

  中南挑戰

  “2021年我們交出了一份歷史上最差的答卷。”

  面對年報業績以及實際數據與預告之間的偏差，董事總經理陳昱含在業績交流會上多次致歉。

  數據顯示，報告期內，中南建設營業收入792.1億元，同比增長0.8%，經審計的歸屬上市公司股東淨利潤虧損33.8億元，與此前年度業績預告中披露的數字7.08-21.23億元存在重大偏差。

  除此之外，中南還計提了38.8億的減值準備--在年內針對應收賬款和其他應收款，計提了8.6億減值準備，針對房地產業務存貨計提了23.7億存貨跌價準備，針對建築合同資產計提6.2億減值準備，包括其他的一些減值的項目總共有38.8億。

  中南建設的挑戰早已有之。

  從1988年起步於建築隊伍，到如今成為房地產行業名列前茅的企業，中南的發展歷程猶如一場配速不斷變化的馬拉松。

  2016年之前，中南從建築起跑到正式踏足房地產，就好像是馬拉松前期的蓄力階段；2016年總部遷至上海之後，中南踏上了高速發展的“興奮期”，從百億到千億用了兩年，從一千億到兩千億也只用了兩年。

  過往高速發展是中南建設既定路徑，但這種的模式，在行業下行的2021年，危機逐步顯露。

  去年下半年，標普曾兩度下調中南建設信用評級，將其長期發行人信用評級由“B”下調至“B-”，展望由“穩定”下調至“負面”，理由主要在於中南建設將出現流動性緊張的問題。

  無獨有偶，穆迪也認為，中南建設信託貸款的再融資風險有所增加，因為在當前充滿挑戰的融資和運營條件下，獲得該融資渠道比銀行融資更不確定。

  2021年12月，市場消息稱，中南建設出現商票逾期不兑付的消息，截至12月31日，有數據顯示，中南建設違約商業承兑匯票，共計454筆，金額高達4.78億元。

  今年3月，中南建設“17中南01”等多支境內債券觸發違約條款的消息傳出，中南建設面臨流動性挑戰。

  但中南建設的危機並不止於此，截止2021年底，中南對外擔保餘額升至572.8億元，占上市公司股東的股東權益的199.58%，假設上述擔保逾期，中南建設還將面臨超500億元的代償風險。

  截止到2022年3月31日，中南建設賬面上的現金及現金等價物是122.26億元。但其一年內到期的非流動負債有113.55億元，外加73.72億元的短期借款、111.27億元的應付票據。

  流動性危機之下，中南建設全力自救，今年以來該公司接連出手中南絲路城市運營、中南服務的子公司。

  數據顯示，目前，中南建設已完成項目股轉14個；地產和建築業務區域分別由21年初的19個、15個雙雙減少到當前的8個、8個。

  同樣，在巨大挑戰面前。此次華融資產與南通政府的介入，無疑為中南建設撥開雲霧。

  對於接下來的償債安排，中南建設管理層曾表示，“伴隨資產和業務出清，以及針對前融、開發貸等銀行融資，通過債務展期、轉貸續貸，我們的現金短債比一定會重回1以上，進一步保障短債償付的安全度。”

  而中南建設董事長陳錦石則始終堅信，“我們這一次沒有躺下，還能活着，而且也一定能活着”。

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文章來源:觀點網