作者|劉瑩
出品|焦點財經
近兩年，物業管理企業在資本市場頻傳利好，儼然已是鎂光燈下的明星。2020年，物業企業更是迎來上市高峯期，全年新增18家上市物企，成為迄今為止上市企業數量最多的一年。
後疫情時代，物業行業迎來新的發展變局，也面臨前所未有的機遇和挑戰。在這個時點，對上市物企的經營情況進行深入解讀，穿透現象看本質，發現“裸泳者”，尋找“估值王”，不僅能收穫新啓發，也有助於找到行業破局之道。
物業股市盈率分化嚴重
焦點財經通過對已發佈年報的40家港股物企進行梳理發現，2020年，物業行業迎來整體爆發。從估值水平來看，華潤萬象生活以111.72倍的市盈率拔得頭籌；融創服務和碧桂園服務則分別以107.5倍及74.3倍的市盈率緊隨其後。
具體而言，40家港股上市物企中，有10家物企的市盈率高於50倍，18家物企的市盈率在20倍至50倍之間，另有18家物企的市盈率低於20倍，由於背靠的“母公司”規模各異，而呈現嚴重分化的態勢。
其中，遠洋服務、建業新生活、銀城生活服務、佳兆業美好、金融街物業、藍光嘉寶、鑫苑服務、時時服務等均為市盈率在20倍以下的物企；方圓房服、興業物聯、彩生活、中奧到家等則為市盈率在10倍以下的物企。排名倒數第一位的是祈福生活服務，市盈率僅為華潤萬象生活的3.44%。排名居中的正榮服務，市盈率約華潤萬象生活的1/4。
克而瑞分析指出，近兩年，房企之所以紛紛將物業版塊分拆上市，就是看中了物企可以在資本市場拿到高估值，且可以幫助母公司降低負債率的優勢。恆大總裁夏海鈞就曾表態，恆大淨負債率因分拆物業上市下降了19個百分點。
作為恆大物業、世茂服務等物企的投資方，紅杉資本管理層也曾透露，物業企業的市盈率達到了40倍，而房地產公司只有8倍。這意味着，同樣一個利潤在房地產公司值8億，在物企則值40億，物企有機會取代開發商的主導地位。
大公司有望成為市場整合者
焦點財經統計發現，除上述已經在港上市的40家物企之外，行業目前還有12家物企已經遞表，等待敲鑼時刻。未來一段時間，物業服務企業還將延續扎堆上市的趨勢。隨着這些物企相繼湧入資本市場，估值空間會發生怎樣的變化，仍有待觀察。
根據摩根大通的判斷，物管行業的股價表現強勁，尤其在具有大型房企背景和高增長中型企業中的表現更為明顯，多數開發商背景較弱的小盤股表現仍不理想。由於有更多可投資的選擇，因此投資者更願意選擇大公司，長遠來看，大公司更可能成為市場整合者。
基於規模對物業企業的重要性，多家物企高管在業績會上透露出，繼續尋求收併購擴大規模的意向，但由於當前市場上的收購標的良莠不齊，收併購動作仍以謹慎為主。
另有分析指出，物管行業股價的催化劑一方面是收併購，但代價較高。另一方面，則要看物企所依賴的房企是否有不斷落成的新物業，並進入一些新的領域，可以持續為物業企業創造收益。