負債2000億，又一房企巨頭遭遇危機！市值已蒸發400億

今年的泰禾集團，陷入了焦頭爛額的境地。

先是董事長黃其森被列為“失信執行人”，4月以來，泰禾集團新增3條被執行人信息，累計執行標的超1.4億元。

緊接着是年報難產，泰禾集團將原本定於4月30日披露的 2019 年年度財報延期至6月15日，不禁讓人產生聯想。

經過一連串的負面消息， 泰禾在4月 28 日以重大資產重組為由緊急停牌，截至停牌，泰禾的市值僅剩 109 億元，距離高點蒸發 400 多億元。

最近，泰禾集團主打的“中國院子”系列產品也不安生了。

院子系產品在中國豪宅市場備受關注，其主要面向高淨值購房者，只要登陸某地，就會成為當地的標杆項目。

就是這院子，最近不停地“着火”。

短短兩個月的時間， 泰禾北京院子的業主連發兩封公開信，稱該項目施工進度嚴重滯後，合同約定明年交房，但目前一半工程還沒出地面，擔心項目存在爛尾風險，並喊話董事長黃其森説“無家可歸”。

投資家網瞭解到，北京院子對一部分二期業主來説，是置換房，由於北京嚴格的限購措施，如不能如期交付，業主只能選擇租房，這也是為什麼業主會喊出“無家可歸”。

不僅是北京院子，不久前，泰禾上海大城小院業主同樣發佈公開信求助，稱項目自去年9月停工至今，存在爛尾風險。 在杭州、蘇州、東莞等地，均有泰禾項目業主反映存在延期交付現象。

泰禾杭州院子現狀

一邊是業主持續維權、多方投訴，另一邊，工程方不斷傳出消息，“再不給建設資金，就停工走人！”

籠罩在年報難產、業績暴跌、股票停牌、業主維權、建設停工的烏雲下，這家龍頭地產公司資金鍊斷裂的消息不脛而走。

激進派黃其森

陷入重圍的黃其森，應該很懷念幾年前那個“不羈”的自己。

作為一家閩氏房企代表，黃其森並不甘心只是安於福建一隅，於是他用“高週轉、高槓杆”這一招讓自己爬上了千億房企的小巔峯，也是這一招，讓他負債纏身。

2014-2016年，是泰禾集團擴張最兇猛的一段時期， 三年來總耗資超過500億元，拿下27宗地塊，超過了同期總營收。

2015年那個以地面地價12.78萬元/平方米、樓面價7.99萬元/平方米拿下深圳寶安尖崗山地塊，刷新了全國單價“地王”記錄的，就是泰禾。

2016-2017年， 泰禾在槓桿助推下斥資778.8億元拿地擴張。上海大城小院項目，就是泰禾於2016年耗資47.44億元所拿，溢價率超過200%。

2017年，泰禾在土地市場依然高歌猛進，這一年也是泰禾收購土地最多的一年， 43場併購，耗資超 483 億；新增 11 個地產項目，耗資超 54 億元，先後進入太原、南昌、濟南、合肥、武漢、鄭州等城市。

瘋狂加槓桿擴張後，泰禾的確在時代紅利中分得了一杯羹。

2013年泰禾銷售規模僅124.44億元，四年時間，泰禾的銷售額達到了1007億元，2018年，泰禾業績達到最高點1303.4億元，成功躋身中國房地產銷售榜TOP10，就連成龍、景甜等明星、富豪都來給泰禾站台。

激進派黃其森更加堅定自己的戰略，即使高槓杆帶來風險也在所不惜，他願意賭，於是立馬喊出了2000億的目標。

當地產處於上升通道時，粗放發展的隱患會被源源不斷的現金流掩蓋，一旦行業發展速度整體放緩，地產調控、融資環境持續收緊，前期投資重，後期回報速度慢的模式，就很容易引發現金流危機。

債台高築

出來混總是要還的，不是不報，時候未到。

隨着調控不斷加碼，以及限價政策的約束，泰禾的債務風險也在不斷累積，2017年底，泰禾的淨負債率飆漲到474.64%，到了2018年底，泰禾的負債合計達到了2112.47億元。

即便2019年年報“難產”，也依舊掩蓋不了泰禾集團業績下滑、債台高築的事實。

泰禾 2020年一季報顯示，其營業總收入為4.80億元，淨利潤虧損5.39億元，同比下滑157.99%。這是泰禾集團近5年後首次一季度業績虧損。

天眼查數據顯示，今年以來，由於債務問題黃其森已經收到五份限制消費令。

黃其森也逐漸意識到，捂盤待價而沽的計劃已經行不通了，必須自救。

為緩解資金困局，泰禾一路甩賣土地，至今累計回籠資金超百億元，除此之外，還開啓了項目股權轉讓模式，將大量項目股權賣給世茂等房企。

值得一提的是，同為閩系房企的福晟，在2019年就因前期擴張過於激進，導致現金流危機，最終不得不委身於世茂。

業內戲言： 泰禾跌倒，世茂吃飽。

跟前期的激進不同的是，2019年，黃其森踩了一腳剎車，2019年的公開及收併購市場上，泰禾幾乎沒有拿地。

今年5月，泰禾又在籌劃引入戰略投資者事項，尋求戰略投資者主要是為了化解資金鍊壓力。

早在2019年，就有泰禾預引入投資者的消息，始終未果傳言是因為黃其森不願讓出控制權，但從最新公告似看出黃其森態度有所鬆動，不排除引戰之後讓出大股東位置。

從一個閩系本土開發商，發展到千億規模的網紅房企，黃其森博了一個天時地利人和，而現在，他正一邊不得不放慢腳步，一邊焦急地為泰禾紓困。

小魚淘汰 大魚被吞

疫情是壓倒很多房企的最後一根稻草，今年以來，已有泰禾集團、新華聯、福晟集團等六家房企籌劃引入戰略投資者。

不過，即便成本高企，泰禾仍能靠高息非標資金“續命”，而中小房企面臨的則是直接被淘汰。

據人民法院公告網顯示， 截至2020年6月5日，今年房地產企業破產數量已達208家，超過2018年上半年177家破產數量，與2019年同期相對持平。

值得注意的是，過去是大魚吞小魚，三四線的小魚已經不具備吸引力，土地成本提高的情況下，大魚們正盯着同樣是大魚的肉，垂涎欲滴。

就拿泰禾來説， 早些年瘋狂擴張拿的地，在高負債的情況下，也只能不得不通過出售來緩解資金燃眉之急，買方市場也不缺，盈利能力強的頭部房企正好通過這個機會增加土儲，擴大規模。

據克而瑞數據，2019年融創、越秀和世茂分別以432.37、231.86和202.14億元的交易總價值榮登行業前三併購剁手王，成為年內最大的贏家。

未來房企的收併購趨勢，已經顯現，但這同樣存在風險，一二線城市地價成本偏高，三四線城市的需求空間有限，即使有錢，也不能瘋狂“買買買”。

激進派的時代已經過去了，加之新冠疫情的行業洗牌加劇，地產行業正從高週轉、高利率時代，轉向更平穩、相對低利潤的賽道。