激進拿地百億“搶灘長三角”石榴置業靠買股票“降收反增利”
來源： 中訪網財經
發家北京的石榴置業近年來在二三線城市表現十分活躍，而在一線城市包括其大本營北京，身影卻少出現。2019年石榴置業淨利潤出現大幅增長，但卻系投資股票獲利的影響，這究竟是怎麼回事呢？
5月29日，石榴置業集團股份有限公司（下稱“石榴置業”）披露了公司債券2019年度報告。
最近幾年，走出北京大本營，不斷重倉長三角的石榴置業在二級市場表現十分活躍。據不完全統計，2018年至今，其在長三角區域已累計投入近百億元用於拿地，土儲面積超65萬平方米，其中絕大多數為三四線城市。
與此同時，伴隨着激進擴張，石榴置業的規模在2019年也突破200億大關，淨利潤大增60%，但卻主要系公允價值變動收益影響。
那麼，在公司經營策略上，石榴置業為何甘願退居一線，而轉戰二三線？在頭部房企也紛紛佈局二三線甚至長三角城市羣的趨勢下，石榴置業將面臨多大的競爭壓力？2019年因投資股票市值獲利助力淨利大增的石榴置業，盈利能力能否持久？《投資者網》就上述問題致電石榴置業品牌相關負責人，對方稱，“公司當前不便回應。”
百億重倉長三角“競爭紅海”
由於一線城市的政策更為嚴格，二三線城市的准入門檻較低，不少房企的土地儲備開始集中在二三線城市，如發家北京的石榴置業。
最近幾年，石榴置業在北京土拍市場開始鮮少露面。單單2018年-2019年，石榴置業在北京就僅參加了兩次土拍，一次是2018年1月海淀區翠湖科技園地塊的出讓，一次是今年2月通州區台湖鎮亦莊地塊的出讓，種種跡象表明，其在一線城市的身影正在逐漸遠去。
對此，部分業內人士稱，“或許是受京滬等一二線城市調控、預售標準日趨嚴格及拿地成本居高不下等影響，不少在一線難以‘紮根’的房企紛紛改變經營策略，轉戰二三線甚至三四線城市。”
雖然，石榴置業在北京大本營表現較為冷淡，但在拿地策略上卻表現異常激進，尤其是在長三角地區。
據不完全統計，2018年至今，石榴置業在長三角區域已累計投入近百億元用於拿地。其中，在2018年4月，用5.56億元拿下滁州城南商住地，溢價率108.24%；同年6月競得的江蘇淮安淮陰區商住地塊，溢價率高達194.16%，競價次數達240輪，僅2018年一年，石榴置業就新增了33宗地塊，新增土地規劃建築面積為468.43萬平方米，是2017年拿地數量的11倍。
進入2020年，石榴置業又開啓加速拿地。公開數據顯示，4月3日，石榴置業首進南京，以29.75億元競得棲霞區經濟技術開發區宅地，溢價36.78%；4月16日，石榴置業2.87億元摘廣東清遠商住地，溢價12.57%；4月30日，石榴置業以18.74億元的總價競得南通市崇川區R20002地塊，樓面價14190元/㎡，溢價率17.66%。
6月1日，石榴置業又以上限價5.8億元競得温州瑞安市商住地，樓面價14980元/㎡，溢價率26.6%。
截至2019年底，石榴置業整體確權部分儲備貨量約為1000萬平方米，儲備貨值超過1000億元，在售項目47個。目前，公司已經在河北廊坊、江蘇蘇州、揚州、宿遷、淮安，安徽滁州、阜陽、亳州、宣城、蚌埠，浙江嘉興、湖州、温州、四川南充等多個二三線城市都有佈局，未來這些城市的項目將成為其主要收入來源。
“從其佈局來看，依然還是將長三角作為重點區域，因此城市羣戰略是第一位，上海從近兩年的拿地情況來看，優質地塊的不但競爭激烈，同時拿地成本壓力也偏高，因此更大範圍佈局二三線城市是一種策略。目前不少房企的二三線城市的爭奪亦偏激烈，但由於部分城市限價因素依然存在，部分區域或項目的利潤空間或相對有限。”58安居客房產研究院分院院長張波向《投資者網》表示。
據石榴置業官網信息，目前公司在長三角區域的累計可開發面積近800萬平方米。
根據中指院發佈的《2020年1-2月全國房地產企業拿地報告》，從各城市羣拿地金額來看，長三角居首，1-12月長三角TOP10企業拿地金額754億元，位居珠三角、環渤海、中西部等區域，可見，在頭部房企紛紛佈局二三線城市來看，石榴置業或將陷入“紅海”競爭的局面。
“降收反增利”原來靠股票賺錢
2019年石榴置業上交了一份亮眼業績，實現銷售額268.97億元，從2017年的百億上升至2018年的180億，其規模提速表現亮眼。
但需指出的是，整體業績表現突出，但在2019年出現了“降收反增利”的現象。2019年，公司實現營業收入77.47億元，同比下降21.45%。對於收入未隨銷售額同步增長，石榴置業解釋：“由於受到去年項目交付階段性安排的影響導致的，2019年公司結轉收入較去年同期減少21.15億元。”
同時，其淨利潤出現大幅提升。2019年歸屬母公司股東的淨利潤約為7.15億元，較去年同期增長3.1億元，同比增長約60.21%；2018年石榴置業歸屬母公司股東的淨利潤為4.46億元，同比下降62.85%。
針對2019年淨利潤增長，石榴置業表示，主要受到公允價值變動收益波動的影響。2019年，石榴置業投資的股票市值（如首鋼股票、外貿信託-五行百川 26 號石榴集團專項單一資金信託等）收益了1677萬元，此收益在2018年為虧損11.8億，同比增加了11.97億元。
另一方面，“由於房地產開發業務屬於資金密集型業務，項目建設週期長，從項目取得土地使用權到項目竣工結轉收入一般需要 2-3 年，受項目交付階段性影響，本報告期結轉收入較去年同期減少21.15億元，對應結轉成本較去年同期減少13.27億元，導致淨利潤較去年同期減少5.9億元。”石榴置業對此表示。
“由於投資股票市值獲利助利潤大增，在一定程度上，並不能實際表現公司的盈利能力，反而如果上市公司的淨利過於依賴投資收益，對企業而言，經營上往往具備更多不確定性。”廣州一位房地產領域的業內人士對此表示。
同時，張波也認為，石榴置業淨利的變化主要受公允價值變動損益的影響，這一指標並不能直接反映出公司在主營業務收入層面的變化 ，同時該項目指標亦或受市場變化的影響而產生波動，因此，聚焦企業本身主營業務收入層面的變化，相對更為重要。（思維財經出品）
內容來源：新投資者網
作者：鄭小琳