“2021年希望可以分拆酒店和物業單獨上市，這樣會更加體現我們企業的價值。”世茂房地產副主席兼總裁許世壇在去年業績會上曾表達分拆上市的願景。6月30日，港交所披露世茂服務控股有限公司（下稱“世茂服務”）的上市招股書。這也意味着繼世茂集團、世茂股份之後，世茂集團或將迎來第三個上市平台。
“規模”是考量房企能否分拆上市的重要指標。2019年，世茂服務在管總建築面積增超50%至6820萬平方米。業績也大幅攀升，去年其實現營收和利潤分別為24.89億元、利潤3.85億元，複合年增長率分別為54.5%、88%。
世茂集團表示，世茂服務的業務規模已增長至足以獨立上市，董事會認為分拆對集團及股東有利。
長江商報記者注意到，世茂服務在啓動港股IPO前，引入兩家重量級戰略投資人，分別是紅杉資本中國及騰訊。
毛利超26家上市物業企業均值
世茂服務是中國領先的綜合物業管理及社區生活服務供應商，是世茂集團附屬子公司，已有15年物業管理經驗。
公司重點佈局長三角、環渤海、華南與中西部四大核心城市羣。根據招股書，截至2019年底，世茂服務合約總建築面積達1.01億平方米，覆蓋中國25個省91個城市，公司在管184項物業，總在管建築面積為6820萬平方米。
2017年至2019年，世茂服務收入分別為10.42億元、13.29億元、24.89億元，複合年增長率為54.5%；利潤分別為1.08億元、1.46億元、3.84億元，複合年增長率為88%。
招股書顯示，世茂服務2019年毛利為8.38億元，遠超2019年上市的26家物業企業的平均毛利6.40億元。其利潤也超過2019年上市的26家物業企業的淨利潤均值2.95億元。
公司主營業務為物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務。截至2019年底，物業管理服務業務營收11.99億元，佔比48.2%；社區增值服務業務營收6.48億元，佔比26%；非業主增值服務業務營收6.41億元，佔比25.8%。
其中，社區增值服務增長快速，去年收入漲幅超585%，所得收入佔總收入的比重由2017的6%上升至2018年的7.1%，並進一步上升至2019年的26%。
世茂服務披露，計劃投放更多資源來發展社區增值服務，並推出其他各類提升業主及住户居住體驗的社區增值服務。世茂服務認為社區增值服務將推動其未來增長及有助其定位為領先社區生活服務提供商。
長江商報記者注意到，世茂服務在啓動港股IPO前，引入兩家重量級戰略投資人，分別是紅杉資本中國及騰訊。兩家巨頭的進入不僅體現在資金層面，更重要的是將運用雲計算、大數據、物聯網等技術推動公司信息化和數字化升級，並引入更加豐富的社區商業資源，提升公司社區增值服務的種類和質量。
併購擴張在管面積
“規模”是考量房企能否分拆上市的重要指標，世茂服務近年加速擴張服務面積與整體規模。
招股書顯示，世茂服務的項目服務數量及在管建築面積以及合約建築面積大幅增長，在管面積2019年漲幅約52%，其中近7成來自收購項目在管面積的擴充。
去年，公司收購海亮物業管理，分別新增在管建築面積及合約建築面積1480萬平方米、1670萬平方米；收購福建省物業管理公司泉州三遠的51%股權，分別新增在管建築面積及合約建築面積130萬平方米、150萬平平方米。上述收購共新增在管面積1610萬平方米，佔公司2019年新增在管面積的69.35%。
2020年公司在管面積進一步得到了擴張。數據顯示，世茂服務今年至今已經完成了對廣州粵泰、福晟生活服務、蘇州翀天、成都信誼等公司收購事宜，新增在管面積超過1450萬平方米。
值得注意的是，招股書中提到，世茂服務如今大部分收入來自獨立於控股股東或彼等各自聯繫人的第三方業主或第三方房地產開發商客户。
截至2020年6月20日，世茂服務已擴充物業管理組合覆蓋495項物業，合約總建築面積約為12440萬平方米。其中，由世茂集團、世茂集團的合營企業及聯營公司、獨立第三方房地產開發商開發的物業數量分別為196個、82個、217個，開發項目面積分別為6742萬平方米、1681萬平方米、4015萬平方米。
在世茂服務覆蓋的項目中，由母公司提供的項目物業數量佔比約40%；合約建築面積中，由母公司提供的項目面積佔比約54%。2019年，世茂服務67.6%的收入來自獨立客户。
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