招商蛇口“逆勢”拿地近500億 2500億目標背後多項指標持續下滑

《投資者網》鄭小琳

6月15日，經過796輪競價“廝殺”，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱“(,)”，001979.SZ） )將江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中，溢價率超過138%。

在徐州拿地，或只是招商蛇口規模擴張的一個縮影。據觀點等第三方地產機構平台不完全統計，2020年開年至今，招商蛇口拿地金額超過472.16億元，新增土儲面積排名位居行業第11位。

整體來看，招商蛇口近年來因擴張提速，規模更上一個台階，但需指出的是，在規模得到提升之際，招商蛇口的各項業績開始持續放緩，包括公司營業收入、歸母淨利潤、毛利率、扣非淨利潤等多項指標均創近年來新低，業績增速不容樂觀。

當前，疫情的陰霾尚未完全散去，而依舊保持擴張態勢的招商蛇口，其各項業績指標是否能逐漸“轉晴”，今年公司的2500億目標會順利達成嗎？《投資者網》就拿地擴張、業績等相關問題致電招商蛇口副總經理兼董事會秘書，但接聽後不久，對方快速掛斷電話，對相關問題公司也一直未予以回應。

全年拿地或超千億元

2020年一季度，受新冠疫情的拖累，地產行業表現低迷，各大房企拿地速度有所減緩。據中指研究院統計，20家品牌房企累計拿地3199萬平方米，同比下降47.6%；累計拿地金額為2012億元，同比下降30.9%。

但招商蛇口拿地速度並未放慢。據觀點數據，2020年開年至今，招商蛇口合計在公開市場拿下33宗地塊，總土地價款達到472.16億元。

具體來看，2020年1月，招商蛇口的拿地擴張計劃開始“啓動”。公開資料顯示，1月招商蛇口在土地市場新獲取西安、東莞、南通3城共4個項目，合計新增建面積83.7萬平方米，對應地價81.4億，拿地區域集中於城市圈及中西部重點。

2月在疫情最為嚴重的期間，招商蛇口仍新獲取杭州、成都2城共3個項目，合計新增建面77.4萬平方米，對應地價47.9億元。

3月，在樓市逐漸復甦、項目開始正常運轉之際，招商蛇口擴度加大，一連拿下深圳、廣州、成都、無錫等7城共12個項目，合計新增建面164.8萬平方米，對應地價88.0億元。

4月、5月，招商蛇口先以成交總價43.07億元競得一宗上海市青浦區徐涇鎮的項目。隨後公司新增蘇州、哈爾濱、南寧、汕頭、廣州、重慶、武漢、鄭州、南寧（以拿地時間排序）等10城共11個項目，合計約新增建面192.7萬平方米，對應地價227.4億元。其中，招商蛇口最高以58.87億元的價格拿下武漢市礄口區P（2020）022號項目，溢價率約為0.86%。

除此之外，6月15日，經過796輪競價“廝殺”，招商蛇口以溢價率超過138%將江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中。從今年以來的拿地動作來看，該企業一直在不斷擴張，整體表現較為激進。

招商蛇口總經理蔣鐵峯在4月21日的投資者交流會上公開表示，2020年公司銷售目標為2500億元，同比增長13%，預計全年可售貨值超過4000億元。

58安居客房產研究院分院院長張波向《投資者網》表示：“近幾年招商蛇口的發展速度有所放緩，主要體現在整體營收增速放緩以及週轉率偏慢，拉動整體規模化增長亦偏慢。尤其是存貨週轉率2019年出現下降，顯示出其銷售節奏變慢，但招商蛇口自身依然有着較強的追趕訴求，從其今年拿地較為激進的方式即可體現出來。”

在張波看來，從今年的土地市場來看，優質土地搶奪激烈，城市間分化持續的格局，部分城市的土地溢價率逐步提升，當下的土地市場並不能定義為“抄底”的好時機，但土地價格整體走穩的趨勢，加之二季度部分城市樓市熱度快速回升的背景，拉動房企拿地表現更為積極。

需要指出的是，蔣鐵峯在4月21日還透露：“2020年拿地金額應該會超過2019年”，以此分析，今年招商蛇口的拿地金額或將超過千億元。截至2019年末，招商蛇口新進入汕頭、肇慶、揚州、台州、長沙等9個城市獲取79個項目，拿地金額為976億元。

增速放緩、多項指標不容樂觀

4月29日，招商蛇口發佈2020年一季度報，營業收入117.97億元，同比增長171.2%；歸母淨利潤5.4億元，同比下降79.5%，降幅較去年同期擴大；毛利率為25.6%，同比降低8.1%，淨利率為5.6%，同比降低55.6%。

對於歸母淨利潤的大幅下滑，招商蛇口表示，主要繫上年同期本公司之子公司深圳市樂藝置業有限公司、深圳市商啓置業有限公司增資擴股轉讓51%股權扣税後產生淨收益22.26億元，剔除前述原因，本報告期歸屬於上市公司股東的淨利潤與去年同期相比增長34.44%。

事實上，在保持規模增速的背後，招商蛇口近年來的業績增速開始不斷放緩，經營指標不容樂觀。以營收為例，財報顯示，2017年-2019年，招商蛇口營收增速依次為18.02%、16.25%、10.64%；歸母淨利潤增速依次為28.06%、20.42%、5.20%，增速不斷放緩，甚至創下歷年新低。

2019年，招商蛇口毛利率為34.65%，較2018年下降4.84個百分點，同樣為2017年以來最低水平。同時，扣非淨利潤增速方面，2017年、2018年分別為32.67%、23.04%，增速呈放緩態勢，到了2019年，放緩態勢明顯，其扣非後淨利潤增速同比下降了14.55%至8.49%。從2017年的32%下滑至2019年的8%，可見，近三年招商蛇口扣非後淨利潤增速也呈不斷放緩的趨勢。

此外，受新冠疫情影響，招商蛇口前5個月的銷售面積也同比減少。公告稱，2020年1-5月，公司累計實現簽約銷售面積335.79萬平方米，同比減少8.50%。以2020年公司2500億元的銷售目標計算，今年前5個月，招商蛇口僅完成年度目標的31.26%。

“招商蛇口整體營收放緩的態勢從2019年延續到了今年一季度，這一變化或由兩方面原因導致，一方面和開發進度以及財務狀況有一定關係，另一方面則可能出於戰略層面考慮，對於部分項目延緩上市時間以取得更好的回報。無論如何，總體銷量下滑過大，變動較大都應予以關注，將不利於企業整體現金流的穩定，以及企業的有序發展。”針對近年來的業績放緩，張波向《投資者網》表示。

不過，整體來看，雖然招商蛇口近年來擴張提速，規模無疑會更上一個台階，但規模增長背後隱現的“痛”是各項業績的持續放緩，。不言而喻，2020年招商蛇口將加快擴張的步伐。那麼，在疫情陰霾尚未完全散去之際，招商蛇口的各項業績指標未來能否“轉晴”，今年的2500億目標會順利達成嗎？《投資者網》將持續關注。（思維財經出品）■