樂居財經 張丹 發自上海
新城的“至暗時刻”，疊加疫情黑天鵝，2019-2020年，王曉松迎來人生的第一次大考。
不過，他交出的2020年半年成績單，展示出他處置危機、力挽狂瀾的能力，這足以讓王曉松引以為傲。
2019年，經過一番沉着應對，新城控股仍按計劃完成了年度銷售目標。進入2020年，緩過勁的新城控股(601155.SH)開始提速。
儘管受疫情影響，上半年合約銷售額略有下降，約為975.21億元，但收入實現同比增長121.15%至377.36億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤32.04億元，同比增長23.59%；扣非歸母淨利潤27.47億元，同比增長33.91%。
“新城不會單純為追求排名而衝規模，將會以資本回報為核心，更加聚焦利潤。”從上半年營利雙增的表現來看，新城控股正朝着王曉松規劃的路徑在前行。
在謹慎拿地之下，淨負債率更是同比下降41.56個百分點。同時，充裕的現金固牢了財務護城河，給資產週轉提供了強力支撐。截至6月30日，新城控股現金短債比超1.73倍。
王曉松時代的新城控股，正全力奔跑。
收入翻倍
“住宅+商業”雙輪驅動的運作模式，是新城控股十多年的長遠謀略，該模式在第二個15年的發展階段，正發揮互惠互補的功效。
今年上半年，新城控股實現營收377.36億元，同比增長121.15%，其中，房地產開發銷售以超九成的比重，貢獻了344.47億元；物業出租及管理實現收入21.73億元。
整體收入超1倍的增速，也主要受房地產開發提振，其同比大增137.83%。相較而言，物業出租收入27.04%的同比增速較小，但受疫情影響，收入仍穩中有增，從中可以看到，新城控股商業運營的效率。
此外，從毛利率來看，物業出租遠超房地產開發，為71.69%，較去年同期增加2.69個百分點。
商業的發展潛力肉眼可見。雖然目前的收入佔比，房地產開發（即住宅）佔重頭，但王曉松毫不懷疑商業（即物業出租及管理）的未來價值空間。
“成立27年的新城，第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，第二個15年靠住宅和商業雙輪驅動，未來的15年利潤則來自於商業管理。”在今年5月19日舉辦的2019年股東大會上，王曉松對新城未來的發展已做好了勾畫。
從2009年開始涉足商業地產，截至6月末，新城控股已在全國範圍內佈局 139 座吾悦廣場，開業運營的吾悦廣場累計達到 63 座，已開業面積達 586.62 萬平方米，同比增長 42.72%，實現租金收入21.32 億元，同比增長22.46%，出 租率達96.08%。
在已開業的63座廣場中，最早開業的武進吾悦廣場，以8779萬元的租金收入位居上半年商場租金收入之首；緊跟其後的是吾悦國際廣場，上半年租金收入為6029.99萬元。
疫情突襲，商業地產進入“凜冬”，客流人流驟降，品牌招商進度受阻。而這種情形之下，新城控股仍有6座商場保持了100%的出租率，分別是皋吾悦廣場、瑞安吾悦廣場、義烏吾悦廣場、台州黃岩吾悦廣場、平湖吾悦廣場、鹽城吾悦廣場，多為2018年、2019年開業。
重倉長三角
“不為拿地而拿地，能多拿地而不拿錯地”，是王曉松在新城控股儲蓄土地的策略。
上半年，新城控股新增土地儲備共56幅，新增總建築面積1907.78萬平方米。拿地上，繼續堅持以上海為中樞，長三角為核心，輻射全國重點城市羣的策略。
截至6月末，已進入全國 115 個大中型城市，擁有土地儲備 1.37 億平方米，目前已形成了以長三角、環渤海、粵港澳大灣區、長江中部、成渝等城市羣為重點的佈局體系，擁有土地儲備1.37億平方米，足以滿足未來 2-3 年的開發運營所需。
其中一、二線城市佔總土地儲備的 35.75%，長三角區域三、四線城市佔總土地儲備的34.90%。
在積極補充土地儲備的同時，新城控股也在嚴控負債率。
財報顯示，上半年資產負債率為87.66%，主要由於銷售房屋產生的預收賬款增加至2287.67億元，剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為77.47%；淨負債率則是較2019年同期的76.62%下降了41.56個百分點，為35.06%。
截至6月末，新城控股一年內到期的非流動負債286.06億元，一年到期的有息短期債務375.81億元，手握現金649.95億元，現金短債比超過1.73倍，現金流充裕。
不僅內生現金池充沛，對外融資能力也較強。據介紹，上半年，公司獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為 1,033 億元，其中公司及子公司已使用授信 238 億元，尚有795億元的可用額度。
財務護城河的穩牢，給新城控股“前線衝鋒”提供了更多底氣。
今年下半年，新城控股表示，計劃新開工79 個子項目，新開工建築面積 1,327.06 萬平方米，其中，住宅項目 767.79 萬平方米，商業綜合體項目 559.27 萬平方米。
截至6月末，新城控股合同負債2287.67億元，雖計入負債，實際上身負未來業績，這意味着，新城控股已提前鎖定了超千億業績。