2020上半年，商業地產大宗交易最新盤點

2020上半年，疫情成為推進商業地產行業優勝劣汰的催化劑，尤其在經營專業度較高的購物中心領域表現尤為明顯，頭部購物中心抗風險能力明顯更強，疫後恢復速度也更快。而眾多經營能力較弱的購物中心項目由於資金鍊現金流的破壞斷裂，或已處在危險邊緣焦灼掙扎，隨時有被拋售的可能。

但從另一角度來説，疫情也推動了資本方們的優勝劣汰，有資金實力的買方必將佔據更大優勢。

在項目持有方資產亟待重組，資金持有方積極觀望、伺機而動的情況下，復工復產後，商業地產大宗交易市場活躍度明顯提升，據貓頭鷹研究所REITOWIN團隊數據顯示，大宗交易在二月和四月分別呈現出一個小高峯，預計第三季度將會有更大幅度的復甦提升。

圖源：貓頭鷹研究所REITOWIN團隊

在寫字樓方面，2020上半年北京LG雙子座大廈以80.46億元的價格穩居成交價首位，其次為交易價格48.54億元的上海綠地外灘中心T2幢辦公樓，36億元交易的海航大廈，以及33.12億元的北京中弘大廈和30.85億元的中企濱江金融中心1號樓。

在購物中心及百貨方面，值得關注的有凱德廣場·二七購物中心以高於市場估價25%的價格成功出售給鄭州丹尼斯，香港最知名百貨公司先施百貨易主偉祿，步步高6.56億元出售兩自持物業並退出重慶市場等。

此外，恆大集團在7月初宣佈計劃集中出售旗下全國範圍內1000平方米以上的商業物業，從出售清單統計，此次出售涉及的物業多達223個，物業類型囊括寫字樓、酒店、購物中心、商鋪、醫院、會議中心、商業體、綜合樓等非住宅業態。

説明：以上數據為不完全統計，信息來源於企業公告及媒體公開報道，部分案例處於交易中狀態，如有出入歡迎指正。

網傳恆大擬出售物業清單（部分）

據中購聯（不完全）統計，從城市來看，上海今年上半年錄得大宗交易11筆，佔據全國城市大宗交易數量第一名，北京位居第二。

從資金性質來看，內資主導交易市場，伴隨國外疫情的逐漸控制，相信外資的參與度會逐漸提升。

從標的資產性質來看，2020上半年寫字樓交易仍佔據市場主力地位，購物中心次之，酒店交易數量最少。

值得注意的是，寫字樓交易基本集中在北京與上海兩城市，其中上海大宗交易數量以約68%的佔比在全國城市中佔據絕對主力地位，這與交易項目優越的地理位置、較強的抗風險性和集團背書等不無關係；購物中心商業物業交易多分佈在一線、新一線及二線城市中，新一線和二線城市交易數量佔比較大（擬出售、掛牌資產及恆大集團資產包未計算在內）。 以下為部分代表性案例詳情（購物中心及百貨項目優先）：

No.1

中海商業收購佛山南海怡豐城

據中海商業3月12日消息稱，根據與新加坡豐樹集團達成的股權收購協議約定，3月10日中海商業已正式完成了對佛山怡豐城購物中心的收購交割，於大灣區的商業版圖上再落一子。

該項目也將與中海商業目前在營的區域標杆項目佛山環宇城交相輝映，後續將更名為“南海中海環宇城”（簡稱“南海環宇城”），以全新定位打造高品質生活新主場，並與“佛山中海環宇城”（簡稱“佛山環宇城”）交叉互補，以此構成中海商業閃耀廣佛區域的雙子星。

據悉，南海商業城是新加坡豐樹集團在中國打造開發的第二個商業項目，項目包括住宅、商業、教育物業及辦公樓等，標的資產怡豐城為其中商業部分，建築面積超12萬平方米，包含地下一層與地上四層。

商場於2014年開業，出租率常年超過90%，輻射範圍超過3公里，是區域內集購物、餐飲和娛樂為一體的社區購物中心。當時南海怡豐城帶來了不少首入佛山的知名品牌，如新加坡生意火爆的西餐廳ASTONS、香港本地老牌鳳城酒家等，此外還有Nike、Adidas、Hotwind、Balabala等經典品牌。開業當天，怡豐城更是吸引了高達8萬人次的客流，營業額超300萬元。

中海地產作為本次交易的收購方，繼打造華南首座購物中心佛山環宇城之後，繼續擴展在大灣區的商業版圖。據瞭解，中海的商業版圖中已經囊括了寫字樓、購物中心、星級酒店，並且構建了在北京、上海、深圳等一線城市以及珠海、佛山、濟南等二線城市的全面佈局。

No.2

偉祿集團收購香港先施百貨

據偉祿集團消息稱，繼香港老牌企業堡獅龍被李寧納入麾下後，5月15日，中國百貨業鼻祖——先施百貨（244.HK）被中資企業、深港通標的偉祿集團(1196.HK)提出要約收購。收購完成後，先施的上市公司地位將繼續保留。5月18日偉祿集團、先施都將在港交所恢復交易。

最早，先施公司作為國內首間華資百貨公司而聞名，曾居中國四大百貨之首。公開資料顯示，先施集團由馬應彪於1900年創立，第一間店設在中環，是香港歷史最悠久、最負盛名的百貨公司之一。

1911年和1917年，公司先後在廣州、上海設分公司，主要業務是經營百貨、旅館、遊樂場等業務。上海先施公司開業第二年，營業額已達439萬元。

1929年，先施百貨有限公司的資產達到了1000萬元，是公司創建時的400倍。1972年，先施集團已於香港交易所主板上市。

但是近年來，該公司的經營業績不甚理想，從2013年便開始持續虧損。截至2019年2月底財年，先施百貨股東應占虧損已擴大至1.32億港元，同比增長45.9%。

截至2020年2月財年，先施百貨預期擴損將繼續擴大，錄得介乎約10%-15%增幅，而虧損增加主要是由於香港的百貨業務銷售減少。

而其收購方偉祿集團認為，作為中國百貨業鼻祖，先施經歷一百二十年發展，歷史悠久、品牌家喻户曉，此次要約收購，將讓偉祿集團旗下業務進一步實現多元化，藉助先施集團於經營百貨店方面的經驗，在發展物業發展及商業運營方面產生潛在協同效益。同時，也標誌着偉祿集團正式進軍香港百貨業。

No.3

重慶百貨收購步步高集團重慶兩家全資子公司

6月29日，重慶百貨發佈公告稱，為徹底解決重慶百貨大樓股份有限公司與步步高投資集團股份有限公司在重慶地區的同業競爭、減少關聯交易，提高公司持續盈利能力和在合川區的市場佔有率。

重慶百貨以“現金方式”向步步高集團收購重慶市合川區步步高寶川置業有限責任公司和重慶步步高中煌商業管理有限公司各100%股權。步步高也於當天發佈了關於退出重慶市場的公告。

寶川置業和步步高中煌的主要資產系重慶合川步步高廣場項目物業資產，其中寶川置業持有該物業商業面積9.74萬平方米，車庫面積3.1萬平方米；步步高中煌持有該物業商業面積2590.94平方米。

據悉，此次交易價格以經交易雙方確認、截至2020年5月31日寶川置業和步步高中煌的淨資產評估值為準，分別為6.43億元和0.13億元，合計6.56億元。

值得注意的是，重慶百貨擬收購兩家標的公司2019年淨利潤分別為-2899.00萬元和-2128.28萬元，根據模擬財務數據，今年前5個月也會繼續虧損，重慶百貨下一步考慮將標的資產與公司原有商場業務進行協調整合。

不過於步步高而言，本次退出重慶市場，將有利於公司集中資源發展優勢地區，對公司的經營發展來説還是非常有利的。

No.4

金科收下昆明愛琴海購物公園

4月7日，全資持有昆明愛琴海購物公園的上海暄烜企業管理諮詢有限公司的出資股東，由“重慶紅星美凱龍企業發展有限公司”變更為“重慶鼎慶坤商業管理有限公司”，後者是重慶金科喆美商管全資子公司，這意味着，昆明廣福路愛琴海購物公園將變成金科地產的商業資產，但具體交易細節及價格並未公佈。

據悉，昆明廣福路愛琴海購物公園於2014年底正式開業，項目定位於集購物、餐飲、娛樂、休閒、兒童體驗為一體的城市時尚生活中心。

值得一提的是，4月14日紅星傢俱集團有限公司通過其子公司下的控股公司以46.99億元從融創旗下公司買下金科股份總股本11%的股份，這意味着紅星集團將成為金科的第三大股東。綜合來看，金科買下昆明愛琴海購物公園，而紅星集團成為金科第三大股東，兩家合作將進一步加深。

No.5

首創置業收購上海天閲濱江商業

今年2月，首創置業股份有限公司公告宣佈，於2020年2月7日，首金資本、國信易誠（均為公司全資附屬公司）已與合眾人壽及龍馬資本就成立合夥企業，其規模為25.36億元，該合夥企業的目的為購買位於上海的天閲濱江商業項目，該項目由首創置業開發及預售。天閲濱江商業項目為地塊上所開發的商業項目，產品類型為零售商舖及辦公室等商用物業，由上海首楊持有並進行開發銷售。

上海天閲濱江商業是融商業、辦公、居住為一體的綜合體項目，位於上海榆林路及楊浦區景星路及北外灘交會處，佔地面積約9164.4平方米，總建設規模約50561.88平方米，可售規模約33252.01平方米，目前已取得施工許可證，9a號樓已結構封頂，其他暫未開工。

根據協議，合夥企業規模為25.36億元，由龍馬資本、國信易誠作為普通合夥人分別投資100萬元（各佔合夥企業規模的0.04%），由首金資本、合眾人壽作為有限合夥人分別投資12.67億元（各佔合夥企業規模的49.96%）。

關於此次訂立合夥協議的理由及裨益，首創置業方面表示，公司擬引入龍馬資本運營商用物業的管理經驗以及合眾人壽的資金，投資集團開發及預售的天閲濱江商業物業，快速收回本集團於該項目前期投入資金，提高股東投入資金週轉效率；同時利用龍馬資本的管理經驗和專業知識，優化提升天閲項目商業物業的價值。

No.6

鄭州丹尼斯“現金”收購凱德廣場·二七

今年2月，凱德宣佈鄭州凱德廣場·二七項目（原亞細亞五彩購物廣場）正在出售中，但未透露接盤方。7月4日，鄭州丹尼斯集團發出確認信號，其以約8億元現金收購凱德廣場·二七項目，目前交易正在進行中，計劃將於第三季度完成。

標的資產凱德廣場·二七項目位於鄭州核心商圈（二七商圈），共七個零售樓層，建築面積達92355.85平方米。該項目是凱德在2006年以近3億的價格買進，行業人士透露，凱德廣場·二七8.51億元的出售價高於市場估值的20.5%。

對此，丹尼斯方表示鄭州二七商圈是其大本營，隨着鄭州市對“復興二七（商圈）”的方略和規劃逐步清晰，收購凱德廣場·二七使其成為丹尼斯在鄭州二七商圈的第3個落足點，不僅是對二七商圈前景的充分看好，以實際行動落實增強實體零售業投資，也充分符合公司拱衞核心市場和對二七廣場地區的迭代升級規劃。

此外據消息稱，丹尼斯拿到“凱德廣場·二七”後，很有可能“只改不拆”，但是具體項目規劃與設計尚未公開，不過會在近期全面啓動。

No.7

大信商用信託收購大信新都匯順德、中山坦背購物中心

7月8日，大信商用信託官微發佈消息，已以3.75億新元（19.46億人民幣）價格完成對順德店和坦背店的收購。

公開資料顯示，順德店位於佛山市順德區大良鎮，是一間大型綜合購物中心，總建築面積約為177,276平方米，包括地下三層和地上六層。坦背店購物商場位於中山市東昇鎮，建築面積約為13,640平方米，是東昇鎮唯一一個購物商城，主要業態包括超市、零售、餐飲以及兒童遊樂等。

買方大信商用信託於2017年1月20日在新加坡證券交易所主板上市，是中國唯一一家在新加坡證券交易所上市且全部資產位於粵港澳大灣區核心區域的商業地產信託。

No.8

韓國LG集團出售北京雙子座大廈

2月7日消息，韓國LG集團出售其位於北京長安街邊的中國總部——LG雙子座大廈。買方為新加坡政府投資公司全資擁有的子公司RECO Changan Private Ltd，作價1.37萬億韓元，約合人民幣80.46億元。

根據資料顯示，LG雙子座大廈由LG電子的子公司LG控股(香港)持100%股份。LG電子持有LG控股49%的股份，是其最大股東。LG化學(26%)和LG商社(25%)持有其餘51%的股份。

對此次收購，LG表示旨在確保全球經濟不確定性背景下的流動性，併為其未來的增長引擎提供資金。

據瞭解，LG雙子座大廈於2002年動工，2005年建成，由兩棟建築組成，高140米，佔地面積7052.40平方米，建築面積約15萬平方米，總投資4億美元。以當時的匯率計算，大廈造價約32.8億人民幣。而以目前的出售價計算，增值近50億元。

對此，不乏有部分媒體分析評論稱，這是繼LG手機業務退出中國市場又一重磅消息，出售北京雙子座大廈這樣優質的項目資產背後，不免發現LG難以挽回中國市場的無奈。

No.9

上海銀行收購上海綠地外灘中心T2

5月29日，據上海銀行公告稱，公司與中民外灘房地產開發有限公司於2020年5月29日簽訂了購房協議，標的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，總價款48.54億元。

據悉，綠地外灘中心位於上海市黃浦區核心區域，地理位置優越，綜合條件極佳。項目坐落於上海外灘金融集聚帶的重要位置，“十三五”期間，上海將在黃浦江沿岸大力發展以新型金融業態為核心的外灘金融集聚帶，努力打造成全球第三大金融中心的核心區，也是2035年卓越全球城市中央活動區的“世界級濱水區”核心區域，攜手陸家嘴金融城共同打造上海“一城一帶”的總體金融格局。

第一太平戴維斯表示，無論是在位置還是規模上，外灘綠地中心都是上海的標誌性項目。而本次標的資產則為上海市黃浦區小東門街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢辦公樓，建築面積約5.29萬平方米，平均每平方米92628元。

此外，本次購置房產是上海銀行戰略發展的需要，有助於提高辦公效率、優化資源配置，促進公司長期持續穩定發展。

而根據可公開獲得的信息，在5月底6月初綠地集團已經出售了該樓盤計劃中的11座商業大樓中的6座。

No.10

中國信達收購上海海航大廈

今年4月，據高力國際近期報告披露，中國信達資產管理股份有限公司以36億元買下上海海航大廈，交易面積4.78萬平方米。

上海海航大廈總建面8.74萬平方米，其中海航持有寫字樓1-5層、12-20層，全部商業面積5895平方米，產權面積3.45萬平方米。

出售前，該項目由上海大新華實業全資持有，出租率約70%、租户55家，主要為海航集團成員企業和韓國合作伙伴（三星、現代重工等），年租金收入約1.4億元。項目已有融資27.06億元。

而市場消息稱，自2018年第一季度起，海航集團就有意出售標的大廈，有不少公司都去勘探過海航大廈項目，也有和有意向的公司交談過，但最後是信達和海航達成了這筆收購交易。

據悉，中國信達資產管理股份有限公司的前身為中國信達資產管理公司，成立於1999年4月，是經國務院批准成立的首家金融資產管理公司。

2010年6月，中國信達資產管理公司整體改製為股份有限公司。

2013年12月12日，中國信達在香港聯合交易所主板上市（01359.HK），成為首家登陸國際資本市場的中國金融資產管理公司。

目前，中國信達設有33家分公司（包括合肥後援基地管理中心），旗下擁有8家從事不良資產經營、資產管理和金融服務業務的平台子公司。

No.11

東銀髮展收購北京中弘大廈

4月8日，東銀髮展以33.12億元報價成功競得北京中弘大廈，溢價10.5億元，溢價率達46.4%。

據公開信息顯示，東銀髮展（控股）有限公司是中國東方資產管理公司在香港設立的全資子公司，是一家綜合性投資公司。其積極在香港和內地進行多種形式的投資，包括不良資產、證券、實業和房地產等領域。

據悉，北京中弘大廈自2017年就已停工，2018年中弘股份退市，大筆實質違約債務推動其相關資產進入拍賣流程，3月6日，北京中弘大廈被首次放進阿里拍賣平台。

而北京中弘大廈的評估報告顯示，目前項目主體結構封頂，室內公共部分裝修已部分完成，外立面部分裝修已完成，辦公區及商業室內為毛坯房。而在土地使用權年限方面，商業土地剩餘使用年期為24.86年，辦公、地下車庫、地下倉儲土地剩餘使用年期為34.86年。買方須承擔項目續建及合約遺留等問題。

No.12

大地保險收購中企濱江金融中心1號樓

4月3日消息，內資保險機構大地保險從中華企業相關項目公司中收購中企濱江金融中心1號樓，該案交易歷時1年多，已於近日完成，總交易金額超過30億元。

據瞭解，中企濱江金融中心位於浦東濱江大道和源深北路交界，直線距離陸家嘴約兩千米。

中企濱江金融中心總共為四棟辦公樓，其中1號樓正是以具體30.85億元出售給大地財產保險，面積35960平方米，此外2號樓面積1366平方米，但目前只對外出租3號、4號樓，為整棟出租，出租報價9.5元/平方米/天。

此外，據悉中華企業旗下持有一些經營性自持物業，包括位於上海核心區域的中企濱江金融中心、中企國際金融中心、中企環球世紀大廈等。其中，中企濱江金融中心正是位於上述提及的浦東北濱江區域。

No.13

合生創展出售合生國際大廈北樓

2月29日，弘毅投資對外透露收購合生國際大廈北樓，該交易歷時23個月。

北京合生國際大廈位於北京市東二環朝陽門北大街，分為北樓、南樓和音樂廳。其中北樓為本次收購標的，總建築面積75930平方米，其中地上56160平方米，地下19770平方米，包括268個地下停車位、30個地上停車位。

合生創展於2006年入手標的資產，此次交易預計獲得了約19.5億元現金補償，超過其今年前兩個月的銷售總額。

弘毅投資評價稱，合生國際大廈北樓是可交易的寫字樓中的優質標的，體量大、交易結構複雜、難度極高，是史上最複雜的地產併購項目之一，但同時也是一樁中外合作企業變外商獨資企業及聯合投資的經典案例。

可見，今年上半年整個商業市場都在尋找煙雲籠罩下的資本市場逆勢突圍路徑，不僅要求標的收售雙方具有顯着的資本市場前瞻規劃策略，更是要貼合市場發展趨勢與時俱進，匹配商業發展熱點及進程，通過自身的運營經驗及規劃為不良資產、閒置物業帶去發展新活力，更能夠助力雙方提升企業經營管理水平，促進項目高週轉並保證利潤率，最終實現經營目標與戰略目標雙贏局面。

在疫情影響逐漸消退後，相信2020下半年的商業資本市場會帶給我們更多潛在驚喜與驚歎。