利率低、放款快、審核簡單，過去的幾個月，不少買房人全接觸過這種名為“抵押經營貸”的買房方式。此前，北青房產曾發佈了《迷人又危險的“抵押經營貸”》就曾引發了廣泛關注。
進入3月以來，違規貸款資金進入樓市引發了監管層實質動作，保監會官網數據顯示，3月僅過去一週，銀行業機構就收到了超50張罰單，其中多數因貸款問題被罰，部分罰單明確直指貸款違規流入股市、樓市。
其實在此之前，上海銀保監局就印發了《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，其中要求上海各家銀行“對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查……借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒”。同時，在春節前，北京也啓動了關於違規貸款進入樓市的排查工作。
一位北京銀行人士向記者表示，近段時間北京市住建委、北京市銀監會、北京經偵大隊三部門聯合對於部門銀行進行了排查，由住建委提供近期新房本辦理抵押貸款的產權編號，再由銀監會和經偵部門進行核查。
“現在用抵押經營貸買房基本上是不可能了，”一位資深的中介人員向記者表示。現在銀行審核開始從嚴，辦理抵押的房產要求房產證持有年限半年以上，企業如果發生股東變更的也要達到半年以上。同時他還透露銀監會已經入駐了某商業銀行，對每一單的房產抵押貸款全要核查。
為何抵押經營貸掀起如此大的風浪？讓我們看看抵押經營貸是如何操作的？比如想貸款500萬元在北京置換一套二手房，按照認房認貸的要求，被界定為二套房，二套房貸款利率要5.39%，20年期還款總額是818萬元。這時有人向你推薦一種新的買房方式，就是你從該機構獲得一筆貸款，全款將這套二手房買下，然後用你剛買的二手房再申請20年期的抵押經營貸，利率3.85%，本息合計717萬元，而且最快10天就可以辦理完成，整整少了100萬，肯定多數人會選擇後者。這就是經營貸款進入樓市操作流程。
而顯然這就是違規的，其實申請過貸款的人全知道，在銀行核查過程過中，工作人員會明確的指出，貸款可以用於裝修、學習、旅遊等等，同時也會明確指出嚴禁用於購房。可是在過去的大半年的時間以抵押經營貸形式進入樓市的現象卻大行其道。
2020年，為了扶持被疫情和洪澇災害影響的實體經濟，決策層要求金融系統向各類企業讓利，使得面向小微企業的貸款利率一度從超過5%，下降到4.75%、4.35%，下半年更是低到3.85% 。為了進一步方便企業將資金儘快投入到企業的日常經營中，“抵押經營貸”放款非常快，對於資質好的企業，只要抵押房產，甚至能在10天內拿到貸款，如果抵押物是京滬等一線城市的住宅，還可以申請到評估價七成左右的貸款。不少聰明人就打起了歪腦筋，利用政策的便利開始讓違規貸款流入樓市，不少中介機構、貸款機構甚至一些房產類的大V開始在各種場合透露這種“低成本”的購房方式，一時間成為了買房利器，而造成的結果就是房價上漲。
對於抵押經營貸進入樓市的後果，除了銀行將受罰外，買房人也可能受到波及。近日，網上開始流傳了一份《個人貸款提前收回告知函》，該《告知函》顯示，由於借款人未按約履行借款合同“貸款用途”的相關規定，銀行宣佈合同下貸款提前到期，要求借款人限時歸還全部貸款本息。否則銀行將有權進行法律訴訟，並採取財產保全措施。文中所説的“借款人未按約履行借款合同貸款用途的相關規定”，指的就是借款人把用於支持小微企業發展的經營貸款，違規挪用到房地產市場，用於購房或者替換房貸。
不管這份告知函真假與否，讓貸款違規流入房產領域，相關責任人的追查肯定會是未來一定時間的重點工作。
文/賴大臣
編輯/劉洋-廣廈