增收也增利！央企物管金茂服務首份成績單，毛利率跑贏行業

本文來源：時代財經 作者：林心林

今年3月初，金茂服務歷時191天叩開港交所的大門，成為2022年首個上市物企。

這在物業行業降温的大背景下顯得十分難得。可以窺見的是，一邊是物業IPO獲批速度明顯放慢，另一邊，近期或受母公司影響，已有不少物業公司面臨年報難產或延期的情況，如恆大物業、世茂服務、融信服務等。

在行業加速整合和演變下，金茂服務作為一傢俱有央企背景的高端物業管理及城市運營服務提供商，於上市半個月後即交出首份完整年度業績報告。

3月28日，金茂服務召開2021年年度業績發佈會。報告期內，金茂服務總營收錄得15.16億元，同比增長60.5%；毛利率31%，較上年增長6.1個百分點；合約面積5760萬平方米，同比增加42.2%；在管面積3640萬平方米，同比增長105.6%。

營收同比增60.5%，社區增值服務增長最迅猛

2021年，面對複雜艱難的市場環境，金茂服務核心經營指標均保持了高質量快速增長。

營收方面，報告期內金茂服務實現總收入約為15.16億元，較2020年度約9.44億元增加約5.71億元或60.5%，保持着一貫的高增長率。此前2018年-2020年，金茂服務的收入複合年增長率為28.2%。

這主要來自於金茂服務旗下物業管理業務、非業主增值服務和社區增值服務三大板塊的齊頭並進，從而支撐收入高速增長。

報告期內，金茂服務物業管理服務實現收入8.23億元，同比增加45.1%；非業主增值服務實現收入5.39億元，同比增加83.2%；社區增值服務實現收入1.53億元，同比增加85.9%。

從營收結構來看，金茂服務非業主增值服務和社區增值服務兩大板塊的收入增速，遠高於傳統基礎物管收入增速。

其中增長最快的是金茂服務的社區增值服務，涵蓋美居、二手經濟、生活服務、社區資源四項業務，已成為金茂服務新的增長點。

以其中的生活服務為例，金茂服務自主研發的回家APP、悦鄰生活小程序平台為業主帶來線上購物的便利，並開發出了一套適合金茂社區的社區電商模式，覆蓋日常消費需求場景，開展線上線下聯動。

2021年，生活服務業務全年線上C端訂單25024筆，線下悦鄰市集共開展75場展銷活動。

資產服務方面，悦鄰資產全年累計開設門店29個，覆蓋30%在管項目，涉及全國 15個城市，資產門店店均完成64單、人均20.8單，遠超市場平均水平；美居業務則形成了前置精裝、拎包入住、房屋煥新三級產品線，呈現高客單價及高單量的兩級增長。

通過這些全生命週期服務、社區的全場域服務以及不斷創新的智慧服務，金茂服務正持續探索和拓展增值服務創造更大的想象空間。

而三大業務的增長，也折射着金茂服務的在管面積不斷擴大。

根據報告，2019-2021三年間，金茂服務總在管面積複合年均增長率達69.6%，截至2021年底，金茂服務合約建築面積約為5760萬平方米，在管建築面積約為3640萬平方米，較截至2020年12月31日分別增加約42.2%及105.6%。

盈利不掉隊，毛利率增長至破30%

營收與合約面積規模增長的同時，金茂服務也保持了高盈利能力。

報告顯示，期內金茂服務錄得毛利較上年大幅增長100.2%至4.7億元，歸屬於母公司所有者的淨利潤1.78億元，同比大增130.9%，扣除上市費用後的經調整淨利潤1.95億元，同比大增153%。

此外，金茂服務整體毛利率由截至2020年12月31日止年度約24.9%，增加至截至2021年12月31日止年度約31%。

可以對比的是，目前已披露業績的物企都面臨着不同程度的毛利率下滑的問題。

時代財經梳理獲悉，中海物業2021年毛利率由18.3%下滑至17.4%，未來則希望整體毛利率在17%-20%的區間波動；旭輝永升服務2021年毛利率由2020年的31.4%下滑至27.6%，同比下降3.8個百分點，並稱未來3-5年綜合毛利率將保持在26%-28%。保利物業雖不至於下跌，但相較2020年基本沒有增長，整體毛利率為18.68%。

金茂服務為何在大環境下保持着盈利能力逆勢上升？

報告中，金茂服務將整體盈利能力及盈利質量的快速提升，歸結於非業主增值服務、社區增值服務這兩大高盈利板塊的快速增長。

其中，非業主增值服務毛利率由2020年的34.4%增加至2021年度約47.9%，主要是因為服務產品延伸至包括前期規劃和設計服務，以及交付後服務等即美居業務，與其他非業主增值服務相比，該等服務通常產生更高的利潤率。社區增值服務毛利率則由2020年度約39.6%輕微增加至2021年度約40.3%，主要是因為社區空間運營服務收入貢獻增加。

此外，保持高盈利還與金茂服務的城市分佈層級緊密相關。數據顯示，金茂服務已佈局的48個城市中，一線及新一線城市佔比高達98.7%。

高能級城市的佈局高佔比，奠定了金茂服務在物業市場的高起點。而高能級城市的高淨值客户羣體，則保障了金茂服務收繳率更高、收入更穩定、具備更強的抗週期性，進而形成“高滿意度——高續約率——高收繳率——高定價能力——高水平服務投入——高滿意度”的正循環，提升收入及盈利穩定性。

此外，金茂服務已逐漸形成全業態發展，除高端住宅外，其服務業態還包括寫字樓、購物中心、酒店的商辦物業以及產業園區等城市運營服務綜合領域。

這些業務或將進一步提升金茂服務的毛利率水平，如2021年內，金茂服務獲取北京西城晶華、北京US聯邦公寓等高單價優質項目。2021年，金茂服務也將獲得中國中化的項目儲備及其與中國化工的潛在業務合併帶來的未來機會，包括開拓化工園區綜合服務，首批合作項目佔地面積達1097畝。

背靠聚焦核心城市、定位高端的一線品牌房企中國金茂，金茂服務未來長期穩定的增量可洞見、可預期。