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香港中環皇后大道中99號中環中心，這幢寫字樓三年前因被李嘉誠全棟出售而備受關注，此後接盤的多位“炒家”則陸續拆售手中物業，獲利不菲。
10月15日最新一則消息顯示，資深投資者“磁帶大王”陳秉志將所持有的中環中心48樓全層，以9.8億港元售予合生創展，呎價約38140港元，較兩年前的放盤價每方呎4.8萬港元降低了20.5%。
單純看售價的變化，陳秉志似乎做了一筆不划算的生意，但若對比三年前的入手價格每方呎3.3萬港元，這也是進賬不小了。
而合生創展趁着如今低價入手，比其2018年10月以呎價43510港元購入中環中心49樓全層，成本低了12.3%。
中環中心的“流轉”故事還在繼續，但的中環寫字樓的租賃卻面臨着從所未有的挑戰。
中環中心與合生創展
據資料介紹，中環中心樓高346米，地上73層，是香港僅次於國際金融中心（IFC）、中環廣場、中銀大廈的高樓商廈。項目於1999年落成，佔地10萬平方呎，樓面面積逾140萬平方呎。由於地處素有“黃金地段”之稱的皇后大道中，位置優越之餘還可俯瞰維港全海景，中環中心歷來是長實的核心物業之一。
三年前2017年11月1日，那場高達402億港元的“世紀”大交易，使得中環中心的命運更是備受矚目。
彼時，由於交易金額巨大，接盤方“中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司”為多方力量組成的聯合體，主要股東包括中國國儲能源化工集團，活躍於相關工商物業市場的“磁帶大王”陳秉志、“小巴大王”馬亞木、中國港澳台僑和平發展總會會長盧文瑞、蔡志忠、羅珠雄等。
但只是時隔三月，2018年2月中旬，大股東國儲能源化工便因故退出交易，轉由世茂房地產主席許榮茂、金利豐集團朱李月華等接盤，據傳出資額達160億港元（實際數額不詳）。
最終交易結果顯示，中環中心75%股權主要由5位大股東所擁有，並對交易所得47層寫字樓業權進行分配。彼時資料介紹，馬亞木分得68、69及78樓等共13層樓，投資額約110億港元；此外許榮茂分得9層樓，朱李月華分得7層樓，盧文瑞分得5層樓，陳秉志、蔡志忠、張順宜等人則持有13層樓。
不過這只是中環中心“流轉”的開始，也是合生創展得以入場的時機。
據觀點地產新媒體瞭解，曾有一位買家透露，買方聯合體與長實簽訂協議，在交易完成前不可轉售，且除了各買家保留部分自用物業外，其餘“暫計劃長線收租”。
但鉅額的交易代價背後，是買方承擔的大筆貸款。2018年3月消息稱，長實為中環中心交易提供160.8億港元銀團貸款利率調至1.9釐；4月，彭博報道指，中環中心買家尋求摺合320億港元的美元貸款，相當於交易對價的76%。
對於這些“資深投資者”來講，運用槓桿並快速脱手套現的戲碼已運用得得心應手，因為在2018年5月交易完成後，盧文端、蔡志忠、張順宜、馬亞木等參與收購中環中心的香港炒家，便先後將中環中心拆售套現，獲利離場。
接盤方則包括禹洲地產、國浩集團、紀惠集團等，合生創展也是在彼時成為中環中心的業主之一。
據觀點地產新媒體此前報道，合生創展於2018年10月斥資11.18億港元，從張順宜手中購入中環中心49樓全層，建築面積約25695平方呎，呎價43510港元。該公司表示，物業用作其香港辦事處（自用），收購事項亦可擴大集團的固定資產組合。
合生創展此次購入的48樓全層，建築面積同樣是25695平方呎，據聞也早在兩年前已在市場上放盤，原由“磁帶大王”陳秉志持有，叫價達每方呎4.8萬港元，但隨着今年投資氣氛轉差，最終僅以呎價約38140港元成交，較最初叫價跌去20.5%，同時比合生創展2018年的買入價還低12.3%。
“磁帶大王”的划算投資
如果只是對比放盤價與成交價的變化，“磁帶大王”陳秉志似乎做了一筆不划算的生意，但若對比三年前的入手價格每方呎3.3萬港元，卻是進賬不小。
撇除這三年間的租金收入不算，48樓物業只是轉手價就較當初高出15.45%，陳氏將至少獲得差價收益1.3億港元。據悉，這也是香港今年為止最大單甲廈成交個案。
事實上，陳秉志近月積極沽貨，其中今年8月便以約4.05億港元出售中環中心42樓全層連車位的70%業權，呎價約2.7萬港元。38樓全層則以10.8億港元轉讓給內地物管商，呎價每方呎4.2萬港元，較購入價高出27%。
除了整層出售之外，按單位拆售也是套現的手段之一。更多消息顯示，再之前，陳秉志及林子峯等持有的中環中心39樓全層，就拆分售出3903、3906、3907、3908室等單位，共套現約4.3億港元，呎價介乎4.2萬港元至4.8萬港元。
其中，3906室的樓面面積2416平方呎，易手價超過1.17億港，呎價達到48435港元。這也是中環中心拆售單位中，成交呎價最高的個案，單位可望維多利亞港景觀。
若簡單按售價計算，陳秉志在中環中心的幾個物業交易，溢價率最低都可以超過15%，最高更是接近47%，獲利可觀。
其他資料也顯示，長實2017年出售中環中心時，香港中區寫字樓處於上升通道並屢創新高。中環中心最初出售時均價為3.3萬港元/平方呎，但出售完成時市場價已漲至3.7萬-5.5萬港元，每層樓面價值亦漲至9億-14億港元。
據觀點地產新媒體過往報道，2018年8月，張順宜旗下的43樓、49樓及50樓出售接近完成，其中49樓及50樓由中資財團買入，涉資26億港元，均價達到5.1萬港元/平方呎，比最初的購入均價3.3萬港元相比升值超50%；43樓有意以4.8萬港元放售。
除了張順宜，此前收購方中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司主席盧文端持有的30樓亦以10.7億港元售出，層面積為24890平方呎，呎價4.3萬港元。
而蔡志忠則將中環中心22樓2202室單位以約8598萬港元的價格出售予投資者，面積約1973平方呎，約43580港元/呎，後又將中環中心22樓分拆成12個單位出售，以降低買家的購買門檻。中環中心22樓分拆售罄後，蔡志忠套現約11億港元，獲利甚豐。
有市場分析人士就指出，中環中心的寫字樓買賣，現階段都肯定是有賺的，雖然因為疫情原因有所影響，但平均售價並未跌去太多，相比入手價格還是有一定的獲利空間。而對於長期持有者來講，現在也是不錯的入貨時間。
中環甲廈空置率與呎租
“但現在的中環寫字樓的租用情況不太理想。”上述市場分析人士説。
戴德梁行報告顯示，疫情衝擊香港營商環境，不少企業也因此暫停擴張甚至縮減規模，令寫字樓的需求回落，空置率也是屢創新高。其中2020年第三季，全港各主要商業區的整體待租率全面上升，高達11.6%，為2005年後新高。
至於中環中心所處的中環，甲廈境況同樣不能倖免。
美聯工商鋪資料研究部近日發表的《商廈快訊》報告指出，受到證監會9月正式由中環遷至港島東的影響，市場增加十多萬方呎的交吉寫字樓單位，令中環甲廈空置率(包括統一業權及分散業權大廈)升至7.2%，而中區(包括上環、中環及金鐘)空置率也擢升至7.3%，雙雙創下金融海嘯後新高水平。
數據續指，現時中環個別由發展商持有的優質甲廈，空置率罕見地逼近20%，屬多年來首見，而全港整體甲廈空置率，也升至7.9%。
由於整體甲廈空置率持續上升，分散業權甲廈租金面臨更大的下調壓力，9月指標甲廈租金按月下挫0.1%，連跌15個月，今年以來累計跌卻19.7%。
空置率的上升肯定帶來租金水平的下降，今年的變化則尤為明顯。
就觀點地產新媒體過往報道，在中環中心交割完成的2018年，6月數據顯示，香港中環核心區寫字樓租金達到每年呎租307美元，按年上升1.3%，以每年每方呎租金計算，高於全球第二位的倫敦西岸超30%。
但到了2019年，此種情況開始轉變，彼時戴德梁行指出，隨着中資企業在港擴充步伐減慢，2019年第一季中環區寫字樓平均呎租為139.1港元，中環超甲級寫字樓租金更按季度回落0.4%，呎租165.2港元，為2014年第三季度以來、即逾4年來首次出現下跌。
再之後，香港經濟2019年下半年進入技術性衰退，加上社會事件打亂投資環境，2020年新冠疫情等影響，截至今年第三季，港島中區超甲級寫字樓平均呎租為126.5港元，按季及按年分別下跌6.7%及20.3%。而中區整體甲廈的呎租為108.4港元，按季及按年分別跌6.3%及19.6%。
觀點地產新媒體報道顯示，8月6日，中環中心22樓2室以平均呎租42.5港元租出，建築面積1973方呎，租約兩年，首年月租7.892萬港元，呎租僅40港元，創十年新低；次年月租8.8785萬港元，呎租45港元。
該單位業主於2018年9月以約8582.55萬港元購入，呎價為4.35萬港元，以最新租出水平計，回報率只有1.17釐。
各種原因的疊加，恐不能在短期內解決，中環甲廈的高空置率與租金下跌或許還將繼續。
美聯工商鋪營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，香港經濟持續疲弱等因素影響，企業對於寫字樓的需求減少，而中環由於租金高昂，近年一直有不少企業“去中環化”以節省成本，令到該區近月空置率急升，租金水平也不斷向下，中環區甲廈租金本年至今亦累跌23.8%，最新平均呎租僅約63.7港元，跑輸整體的跌幅。
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝則預測，按目前情況，第四季甲廈租金仍會下跌約5-10%，全年中環跌幅達25%，而灣仔及銅鑼灣則預計下滑18-23%。他認為，環球疫情未受控，跨國機構擴充乏力，後市要視乎疫情走勢，明年甲廈租金跌勢持續。