金地集團：第三季度營收、歸母淨利潤均下滑 毛利率腰斬

金地集團2021年三季度報告顯示，第三季度公司實現營業總收入196.1億元，同比下降4.64%；實現歸母淨利潤14.84億元，同比下降26.19%，第三季度公司營收及歸母淨利潤同比均出現下滑。

圖1：2020Q3至2021Q3金地集團業績看板

上半年，金地集團由子公司吸收少數股東投資收到的現金同比增加逾315%，且子公司金地商置向少數股東比例分紅較高。

2021年9月公司第二大股東大家人壽減持近1.06億股，套現近12億元，這是大家人壽自2016年以來第一次減持公司股份。

第三季度營收、歸母淨利潤均下滑 毛利率腰斬

金地集團的主營業務為房地產開發與銷售，經營模式以自主開發銷售為主。公司的業務板塊分為住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。

2021年前三季度，公司實現營業總收入538.84億元，同比增長33.25%；實現歸母淨利潤33.09億元，同比大幅下降33.72%。其中第三季度公司實現營業總收入196.1億元，同比下降4.64%，環比下降27.22%；實現歸母淨利潤14.84億元，同比下降26.19%，第三季度公司營收及歸母淨利潤同比均出現下滑。

圖2：2018Q3至2021Q3金地集團營業收入及歸母淨利潤

公司前三季度歸母淨利潤大幅下滑，主要是因為前期拿地成本較高，地價占房價比重提高。前期較高的地價房價比逐漸在結算利潤和毛利率上體現出來，前三季度公司毛利率為18.13%，同比下降近20個百分點，降幅逾五成。第三季度公司毛利率為19.49%，環比上升6個百分點，有所改善。

圖3：2018Q3至2021Q3金地集團毛利率

毛利率下滑也成為房地產行業普遍趨勢。以申萬二級房地產開發行業121家A股上市公司為例，2021年上半年，這121家上市公司毛利率中位數為26.5%，同比下降4.8個百分點；以營業收入加權的毛利率平均值為21.16%，同比下降6.34個百分點。

此外，2021年前三季度，公司累計實現簽約面積1062萬平方米，同比上升29%；累計實現簽約金額2287億元，同比上升34%。前三季度，公司共獲取土地101宗，總投資額約1135億元，權益投資額約460億元；新增土地儲備1492萬平方米，同比增長逾50%。

吸收少數股東投資的現金增逾3倍有“明股實債”之嫌

截至2021年上半年末，金地集團現金短債比為1.19；淨負債率69.59%；剔除預收賬款後的資產負債率為69.44%，“三道紅線”均未超出閾值，為“綠檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

值得注意的是，截至上半年末，金地集團少數股東權益為408.59億元，較上年同期增加逾46%，三季度末進一步增加至429.85億元。前三季度，公司由子公司吸收少數股東投資收到的現金為45.58億元，同比增加近315%。吸收少數股東投資劇增，是否是“明股實債”不得而知。

圖4：2018Q3至2021Q3金地集團少數股東權益及吸收少數股東投資收到的現金

此外，據金地集團2021年半年報披露，上半年公司子公司金地商置歸屬少數股東的收益為6.05億元，而該期向少數股東宣告分派的股利高達7.96億元，高出歸屬其自身收益近2億元。

不僅僅是金地集團，在房地產企業融資環境趨緊的背景下，通過吸收少數股東投資來融資的操作在房企中越來越普遍。比如萬科截至上半年末少數股東權益為1419億元，同比增加逾48%，由子公司吸收少數股東投資收到的現金為178億元，同比增加近127%；榮盛發展截至上半年末少數股東權益為87億元，同比增加逾131%，由子公司吸收少數股東投資收到的現金為71億元，同比增加近1619%。

圖5：2020H1、2021H1部分上市房企少數股東權益及吸收少數股東投資收到的現金

大家保險9月減持逾1億股

2021年9月，金地集團發佈股東減持公告，公司第二大股東大家人壽於9月3日至9日之間，通過集中競價累計減持公司股份4504.92萬股，佔公司總股本的0.99%；於9月14日，通過大宗交易減持公司股份6054萬股，佔公司總股本的1.34%。按照相應區間公司股價收盤價平均值計算，此次減持大家人壽共套現近12億元。此次減持後，大家人壽持有公司股份比例從20.43%減少至18.09%。

大家保險集團的前身是安邦保險集團。由於安邦集團存在違反保險法規定的經營行為，可能嚴重危及自身償付能力，2019年7月經中國銀保監會批准，中國保險保障基金、中國石化、上汽集團共同出資設立大家保險集團，對安邦集團實施接管。

圖6：大家人壽減持金地集團股份情況

這是大家人壽自2016年以來第一次減持金地集團股份，此次大幅減持可能與中國銀保監會於2020年11月發佈的《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（以下簡稱“《通知》”）有一定關係，《通知》中提到保險資金財務性股權投資標的企業不得直接從事房地產開發建設。

在大家人壽大幅減持之後，金地集團董事長凌克於9月16日通過集中競價的交易方式，增持公司股份10萬股。此外，香港中央結算公司在第三季度共增持公司股份約1395萬股。(YZF)