踩完這個盤，我發現這個房開的大秘密！
老鐵們發現沒，今年的促銷風颳得有點早，恆大喊出全國7折起，南寧江南某盤據説直降3000，9月伊始促銷大戲就已經精彩紛呈。
除了促銷戰，最近大家聽得最多的應該就是「三道紅線」。
腳踩紅線的房企們紛紛祭出促銷大招，回籠部分資金，否則就要斷臂求生，面臨更大的危機。
我們再來複習一遍什麼是三道紅線：
紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%=（總負債-預收款）/總資產
紅線2：淨負債率大於100%=（有息負債-現金及等價物）/淨資產
紅線3：現金短債比小於1.0倍=年經營現金徑流量/年末短期負債X100%
三道紅線意味着什麼？房企想通過高週轉、超槓桿負債實現規模化的路行不通了，企業不能隨便借錢了，要擴大規模，只有提高運營效率和資金週轉效率一條路。
這個政策直擊房企的命脈——現金流，對很多資金鍊本就脆弱，靠着負債運營的房企無疑是雪上加霜。
某種程度上來説，三道紅線的執行將對房企進行一輪篩選，房企們或將迎來一次前所未有的大洗牌。
很多房地產企業踏上了轉型之路，比如轉型養老地產、旅遊度假地產、特色小鎮、長租公寓等。根據有關方面的不完全統計，已經有80多家房地產開發企業和外資企業佈局中國養老地產。
面對行業洗牌，南寧本土房企也出現了多種多樣的應對方式，有的銷聲匿跡，有的下沉到縣份，有的注重規模擴張，還有的深耕本土精耕細作，比如榮和，就是一個典型。
地產行業面臨大洗牌，是一場危機也是一次機會，榮和選擇了一條自己的路，到底會有啥動作？
先來看看榮和以往的成績單。
「鳳嶺北，榮和造」相信大家對這句口號都不陌生，榮和憑什麼能把這句口號喊得如此底氣十足？我認為有兩個方面的原因。
首先是體量。
看看榮和的發家史，2002年在鳳嶺還是一片荒山野地的時候，榮和第一個“吃螃蟹”首創鳳嶺北居住典範榮和·山水美地，邁出深耕鳳嶺北的第一步，2009年3萬人盛大開盤的榮和大地成為全南寧街頭熱議的話題，再到榮和·公園悦府、榮和·公園尊府、榮和·公園墅……在鳳嶺北超4000畝土地開發，佈局13個樓盤。
體量上的優勢，樓盤上佈局的數量，榮和當得起「鳳嶺北大地主」。
其次是產品優勢。
榮和在鳳嶺北造城，是有一條明晰的發展軌跡可循。18年來從榮和大地到公園大道再到雲頂，是一次次鳳嶺人居升級、變遷史。
如果説2002年的榮和大地是鳳嶺北拿地蓋房的1.0時代，2018年的榮和公園大道就是到注重產品價值和居住服務的2.0時代，如今的榮和·雲頂可以説是到了關注居住品質和智能化家居的3.0時代。
盤多、地大、產品不賴、業主多，也因此收穫一大批忠實的「榮和」粉。當然市場上也有一些質疑的聲音。榮和很聰明，在別人盲目擴張規模的時候，把目光放在產品力的提升上，更容易贏得路人粉。
據內部相關人士透露，今年榮和又在產品上打起了小心思，他説2020年榮和對鳳嶺北的土地價值進行重新的定位、分析，順應城市發展的趨勢，對榮和產品系進行全方面升級，推出全新組團——榮和·雲頂。
這次榮和將升級的重點放在聚焦生活品質和服務品質，將科技人居的理念帶到日常生活當中。而且在户型設計上尺度大開，甚至打破榮和以往的傳統。
我一聽好奇勁上來了，這兩天趁着有空，我就到榮和·雲頂走了一趟，瞅瞅這個雲頂到底是啥來頭。
踩盤當天。我從人民公園北門進入清廂快速路一直往鳳嶺方向開，8分鐘就來到位於青秀區長虹5號項目售樓部，一路之隔是萬科城和聯發君瀾，旁邊是廣西藥用植物園。項目和快環很近，下了長虹路就直接可以上快環，上哪都挺方便。
榮和·雲頂實際上是榮和悦瀾山的三期，也是最後一期。組團包含18號、19號、20號三棟超高層住宅，其中20號樓已經開過盤，目前正處於順銷階段，18號和19號目前正在預約，據説本月底即將開盤。
我們這次也重點來了解一下這兩棟樓。
兩棟樓雖然處在同一項目而且位置很近，但是兩棟樓的定位、設計、户型區間上區別還挺大，所以我們分開來講。
先看18號樓。
18號樓有兩個單元，一個單元是49層，去掉一層架空，是48層；另一個單元48層，去掉架空，是47層。
有91㎡、103㎡、141㎡三個户型，這次榮和的產品升級主要針對的是103㎡和143㎡兩個户型。並且兩個户型都做出了樣板間，我就實地考察一番。
3個樣板間給我總的感覺是：對陽台面積的利用很巧妙，無形中讓房子的使用率增加很多。
首先是103㎡的3 1房，約9.2米長2米寬的陽台，尺度非常大，巧妙地將公衞的空間進行優化，再與陽台的空間結合起來，多出了一個房間的使用面積，這個地方可以做成書房或者茶室，大小都剛好合適。
陽台是朝北面，外面是無遮擋3000多畝藥用植物園林海，之前我在悦瀾山二期17樓的陽台向北望，在鬧市之中，還能享受到一望無際的林海景觀的樓盤真的不多，飽含富氧的清風吹着都格外涼快。
由於户型的南面沒有陽台，會不會擔心採光受到影響？這一點榮和也考慮到了，因此將户型朝南的開間拉長，並且餐廳和主卧都設計成落地窗，既不影響採光又能增加對流，一舉兩得。
接下來是141㎡户型。打造的也是3 1房，但是舒適的尺度上極大提升，是雙主卧設計，考慮到大户型很多都是三代同堂，雙主卧的設計可以兼顧到老人生活，更加方便、私密。
在陽台的利用上也和103㎡一樣，對衞生間進行優化，與陽台空間組合，實現多得一間房的效果，由於141㎡户型的陽台長達9.8米，小書房的面積比103㎡的空間更從容，可以打造成兒童房。
再看19號樓。
這棟樓可以説是樓王般的存在，只有204㎡一個户型。格局上是2梯2户雙單元的板樓，實際上是做到了一梯一户的梯户比。
因為每層樓只有兩户人家，所以每户都設計了獨立的電梯廳，刷卡乘梯，只能到達自己所在的樓層，並且相同樓層之間的電梯廳是互不干擾的，私密性不錯，目前在南寧市場，這樣的佈局是豪宅盤才有的。
還有就是保姆間設計，獨立入户且是獨立衞生間，將主傭動線分開，彰顯主人的尊貴，但有點稍微遺憾：保姆間門所對的是步梯間，對於低樓層而言，實用性會高一點，對於高樓層住户而言，意義不是很大。
204㎡同樣做到了雙主卧設計，次卧通過利用陽台空間還可提高使用面積，居住的舒適尺度基本和主卧一樣，5 1房，其中有3個房間的的大小達到主卧級，這樣的人居尺度應該很契合塔尖人羣的生活習慣。
還有一點值得肯定的是南北雙陽台，兼顧南北對流，也沒有辜負3000多畝林海的風景。
18號和19號樓在户型設計上在以往榮和的傳統户型上做了很多改進，户型的格局在保證方正、通透的前提下，大膽地對功能進行細分。
以雲頂141㎡户型和公園大道143㎡户型比較，雲頂的户型動靜分區更合理，朝南開間更寬，陽台更大，居住的舒適度更好。
居住的尺度提升，那服務呢？
據我得到的消息，榮和在這個項目上是用了酒店級的物業服務標準。南寧本土老鐵應該對邕江賓館很熟悉了，曾經也是南寧數一數二豪華酒店。
其實邕江賓館是由廣西榮和集團投資經營管理的，其實在酒店經營管理上榮和並不是生手了，老鐵們感興趣下次可以和你們説説。
榮和在邕江賓館管理中，結合榮合物業特有的「五心一站式」服務，制定了A級服務標準，並且將這套服務標準帶到雲頂中來。
對於以往榮和的物業服務，客觀地説我覺得在南寧還算過得去吧，很突出的亮點沒有，但是這次雲頂的物業服務水平加入了酒店A級標準，如果真的按照酒店的服務管理來執行，那麼居住的體驗感將會得到提升。
老鐵們發現沒，近年來，榮和在各種樓市榜單上的排名並不惹眼，各大房企輪流坐莊頭部房企，我不禁在想，錯失廣西一哥的寶座，榮和真的不急麼？還別説，榮和這慢性子還真不為所動。
其實也不難發現，雖然排名不靠前，但是榮和仍然每年上榜，這與榮和品牌這幾年放慢腳步，迴歸產品打造有着很大關係。
就像2017年南寧市實行「雙限」以來，一夜之間颳起了毛改精的浪潮，當年的雙限樓盤今年陸續到了交房大考的時候，滿城盡是「驚裝」房，某些無良房開唯利是圖不愛惜自己的羽毛，把原本讓人省心的精裝房，做成了讓大家驚心的「驚裝」房，讓老鐵們看的也是real心累。
其實這也難怪，限地價、限房價，開發商的利潤只能往驚裝裏擠，減配置、降低標準、玩文字遊戲，3000元的精裝標準有多少水分只有開發商自個兒明白。
時間回到2020年，目前南寧已經解除了「雙限」毛坯房重新變成市場的主流，可雲頂在主流中顯得有點「異類」。
因為它是精裝交付。
看過了市面上的“驚裝”房，再來看雲頂的精裝樣板間之後，可能你就會另有一番體會。
同樣是3000元的標準，雲頂的精裝價值卻讓人感到遠不止這個數，為什麼？
我們往下看。
前面説到榮和的這次產品升級帶來WRT全屋智能家居系統，那天我也體驗了一把，感受到了什麼叫科技創造懶人。
入户門是高標準的精鋼防火防盜門，刷卡，密碼，指紋，鑰匙四合一功能，這四合一解決忘記拿鑰匙的煩惱，安全係數也更高了。
入户的左手邊，具有科幻感的控制面板就彰顯着雲頂和普通住宅的特別之處。
360度人體紅外線感應攝像頭，可通過聲音進行燈光調節，窗簾調節，並且可以通過APP用手機對功能進行遠程控制。
在客廳喊「小慧，小慧，關窗簾」客廳的牀簾就自動關閉，同樣的操作也可以控制客廳燈光，下班回到家，只要喊一聲，就能舒舒服服躺在沙發刷手機了。
目前南寧市面上智能家居系統運用還比較少，但是科技化、智能化是人居大趨勢，也不難預測未來智能化家居系統將越來越普及。榮和這回是走在時代的前列了。
水龍頭選裝抽拉式，直接扯一下龍頭，就能360°清洗，據我瞭解這種細節市面上2萬 的樓盤才會選裝。還有一個貼心的設計就是配套廚房涼霸，夏日做飯也不怕熱。
客廳的背景牆我看了是選用高密度納米科技的巖板材質，具備大理石紋路，更輕，更薄，更有密度，和傳統的PU皮板材相比，更耐用更具品質感。
19號樓的裝修標準在18號樓的基礎上又更上一層樓。
有的開發商在精裝上動歪腦筋，第一個就是在空調上省。選用三級能耗已被市場主流淘汰產品來矇混過關，榮和就老老實實贈送全屋中央空調，中央空調的成本、優勢也不用我多説了，不佔空間，還節能。
獨立入户玄關和子母門，進門的格局和牌面也挺有豪宅範的。南向主卧雙洗手盆，避免晨起搶洗手池的尷尬。
北面次卧打造成270°落地窗，直面藥用植物園無邊林海，那個心曠神怡，想想都愜意。
除此之外兩棟樓還有一個細節，我覺得非常贊，就是衞生間淋浴的排水，放棄傳統的地漏和鋁扣板，改用五星級酒店和豪宅專用排水槽和埃特板材吊頂，不僅更實用，還美觀。
如果説精裝考驗的是一個房企良心，那麼贈/送率考驗就是房企產品設計能力。
一直以來榮和項目的户型贈/送率高都是榮和粉們津津樂道的，這次雲頂樣板間開放後，吸引很多老粉前來打卡，説得最多的就是：户型的贈/送比之前的大多了。
雲頂103㎡的户型相比悦瀾山之前107㎡的户型，表面上看少了4㎡，實際上通過對靈動空間的利用，收納空間智能化後，比107㎡户型多的15㎡，整整多出了9㎡，達到26㎡的。
我把青秀區主要在售的相同面積段的樓盤大概瞭解之後發現，這個103㎡的户型是難得的南北通透户型。
141㎡的户型和103㎡的比較，贈//送更大，達到近30㎡，公衞取消原陽光房的通道，公衞面積增加，陽光房改到陽台進入，這個巧妙的設計將過道空間納入實用面積中來，將小書房面積增大，可做成兒童房。
18號樓的户型還有一大亮點就是層高達2.95米，雖然比傳統的商品房僅多出5釐米，做完吊頂之後空間感仍覺得非常寬鬆。
最後是204㎡的6房，層高做到了3.15米，比18號樓的户型高出20釐米，那是妥妥的尺度和格局躍升。
實地在樣板感受更加明顯，頭頂瞬更開闊，無形中房子的空間感更大。同樣地，通過對兩個陽台的利用，這個户型的贈送近50㎡，均攤到空間當中，是居住的舒適性提高了，細分到具體，房間變多了，居住更實用了。
既然雲頂是榮和的升級之作，價格相信老鐵們也非常關注價格了，據我得到的內部消息，雲頂組團均價在1.5萬-1.8萬/㎡之間。目前團//購，90平方米：1.5萬低3萬；103平方米：2萬抵4萬；140平方米：2.5萬抵5萬；204平方米：3萬抵6萬。
首付有一定門檻（詳細可以去售樓部具體瞭解），產權車位19萬，可以和住宅一起貸款，最長可貸30年。
總的來説雲頂是目前鳳嶺北在售樓盤中的算得上是性價比之選了，榮和迴歸產品的代表作。
如果雲頂真的按照這樣的升級標準來打造，在產品力方面幾乎可以和榮和的TOP系產品，榮和·公園墅、榮和·公園尊府等相媲美。
不管樓市風雲如何變化，榮和腳步放慢了，其實能更好欣賞沿途的風景，對南寧人居的認知比任何房企都要深刻，這也許才是榮和最大的收穫。