01
評級觀點
02
評級地位
中國金茂綜合實力得分8.76、等級AA
通過對中國金茂的財務能力、發展能力兩大維度下的規模性、成長能力、盈利能力、營運能力、資金與償債能力、土儲能力、市場份額、變現能力、企業性質9大因素對應的34項三級指標進行全面評估，鑑於其中24項指標優於行業中位水平、1項指標與行業中位水平持平、9項指標略小於行業中位數，我們對其綜合實力評定為AA級。
注：本文提到的所有行業數為117家樣本企業相關數值，所有銷售額為全口徑銷售額。
中國金茂為大型國有控股企業，在中科評價體系中，綜合實力等級為AA，在同行業企業中排名4。
在中科評級體系中，被評為BBB+類等級以上的企業共有80家，中國金茂排名第4.中國金茂2020年實現銷售額2311億元，綜合實力得分8.76。
03
同行業對比
規模、盈利能力指標均顯著高於行業中位水平
選取銷售額、營業收入、總資產、經營性現金流入、淨利潤5個指標，中國金茂2020年的上述指標數值和同行業企業進行比較，發現：中國金茂的上述指標均高於行業中位數，在行業中處於領先地位 。
槓桿水平合理，財務風險較低，盈利性較差
營收同比增長率、銷售面積增長率、淨收益營運指數、資產負債率、速動比率、淨負債率和平均融資成本7個指標優於同行業中位數。公司的財務槓桿處於行業低位，其中淨負債率低於行業中位數24個百分點，且融資成本也處於行業較低水平。
淨利潤增長率為-28%，淨收益營運指數遠低於中位水平，淨利潤增長質量較差。
拿地與權益拿地力度大，城市深耕能力強
權益地銷比、土儲質量、土地溢價率、銷地均價比、銷售額增長率、重點城市銷售佔比與庫存去化週期等七個指標優於行業中位水平。銷售額增長率比遠高於行業中位水平，土地溢價率低於行業中位數10個百分點，拿地成本控制能力較強。
其他指標基本與行業中位指標持平，表現相對平穩。
04
同行業對標
實力領銜頭部房企，綜合實力強勁
2020年，中國金茂在中指研究院發佈的銷售額排行榜中排名15，與TOP5、TOP20與T0P30平均水平比較:
扣除預收賬款資產負債率、淨負債率與現金短債比3個指標優於三檔中位水平，可見中國金茂長期償債能力較強，且現金流壓力相對較小。
權益地銷比、庫存去化週期2個指標表現高於三檔平均水平，地銷比與全年貨值/銷售額表現表現差於三檔平均水平，可見中國金茂運營水平高於TOP5、TOP20與T0P30平均水平，權益拿地力度較大，運營效率較快，去化速度高。
土地溢價率表現明顯優於三檔平均水平，且銷地均價比高於三檔平均水平，可見中國金茂相比TOP5、TOP20與T0P30平均水平拿地成本控制能力較高，且盈利能力強於三檔平均水平。
05
同規模對標
盈利性弱，拿地成本控制能力較強，土儲質量高
2020年，中國金茂全口徑銷售額達到2311億元，與四家同規模企業比較:
淨資產收益率與全年貨值/銷售額2個指標差於五家企業中位水平，可見中國金茂盈利性較弱，貨值儲備較低
土地平均溢價率、重點城市拿地佔比與土儲質量2個指標表現優於同規模企業中位，可見中國金茂土地成本控制能力較好，城市深耕能力較強，土地儲備質量良好。
06
發展能力分析
拿地溢價率保持低水平、土地收購成本下降
2018年-2020年，公司土地平均溢價率保持較低水準，此外，持續下降。
2021年1-11月中國金茂土地溢價率大幅提升至11.05%，為三年最高，平均樓面價由2020年的6274元/提升至8122元/，2021年利潤空間或將大幅下降。
土儲結構優化，深耕長三角城市羣
2020年中國金茂土地儲備一二線城市佔比有所提高，一二線城市佔比為80.73%，2021年1-11月一二線土儲佔比超70%，一二線仍然是中國金茂的發展重點 。
2020年長三角投資金額佔比高達34.04%，深耕長三角區域的同時，進行全國化佈局；2021年中國金茂環渤海與中西部城市羣土儲佔比下降，長三角城市羣深耕度進一步加強。
07
財務能力分析
銷售、營收雙增長，結轉比例逐步提升
2020年，中國金茂實現實現合同銷售金額2311億元，同比增長43.7% ，漲幅位列房企前列 。
中國金茂實現營業收入2330億元，同比增長36.2%，營業收入增速位於業內較高水平。
近兩年營業收入對權益銷售額結轉比例逐步提升，結轉比例趨於合理。
房地產開發營收貢獻度首位，多元化業務持續開展
從收入構成上來看，城市及物業開發依然佔據主要收入來源，佔比90.53%，較去年同期提高3.5個百分點；商務租賃及零售商業運營業務收入佔比2.43%，與上年基本持平；酒店營業務收入佔比2.09%，較去年同期降低2.5個百分點；其他收入包括物業管理、綠色建築科技、樓宇裝修等地產相關業務的收入，佔收入總額的4.94%，與上年基本持平.
三道紅線指標改善
至2020年底，中國金茂淨負債率大幅降至72.55%，現金短債比提升至1.63，剔除預收賬款資產負債率小幅增長至73.74%，僅剔除預收賬款資產負債率超過“三道紅線”閾值，財務風險大幅降低。
營運能力整體全面提升
2020年，中國金茂存貨週轉率為0.55，同比去年提升10個百分點；總資產週轉率為0.17，同比去年提升2個百分點；應收賬款週轉率為63.46，同比提升63.6%。三項營運能力指標均有所提高。
淨利潤大幅下降，淨收益營運指數進一步下滑
2020年，中國金茂淨利潤為61.95億元，同比大幅下降28.21%，主要由於金茂部分項目受到城市限價政策影響，城市運營及物業開發板塊盈利下滑。
2020年，中國金茂頻繁出售項目公司股權，所有者經營權益下降。
淨利潤下降，主營業務盈利貢獻度逐年下降
2020年，中國金茂淨利潤負增長，但經營性現金流量淨額/淨利潤比值逐年提升。
2020年，路勁集團益營運指數為31.45%，主營業務盈利貢獻度較低。
08
交叉融合分析
銷售額分佈集中、淨利潤負增長
2020年，銷售額合理性差值為-289億元、銷售額分佈較集中，淨利潤負增長；
2020年地銷比與2019年大幅下降75個百分點，為0.6，拿地力度大幅下降；同時，土儲質量小幅上漲至0.81，土儲質量進一步增長。
09
市場規模預測
10
銷售額預測
預測中國金茂2021年可實現目標銷售額2500億元
2021年1-11月，中國金茂實現銷售額2136.2億元，同比下降7.52%；中國金茂2021年1-11月完成目標銷售額的84.1%，低於去年同期100%的完成率，集團完成銷售目標2500億仍有壓力。
中國金茂2021年上一年度拿地金額為423.5億元，保守採用2020年的上一年度拿地金額/2020年銷售額的數值29.8%，預計2021年中國金茂將實現銷售額1421億元。由於中國金茂總土儲豐富，2021年銷售額將遠超預測銷售額，預計能實現2500億銷售目標。
11
營業收入預測
預測中國金茂2021年營業收入可達827.5億元
中國金茂近5年營業收入複合增長率17%，據此可推算其2021年可實現營業收入704億元；
另外，根據前兩年的半年度營業收入佔全年比例及該比例變動趨勢，估算2021年半年度營業收入佔全年比例為30%，據此推算公司2021年可實現營業收入951億元；
取上述兩種估算結果均值，預測中國金茂2021年將實現營業收入827.5億元。
12
評級結論
公司最近三年銷售額及營業收入保持持續增長，深耕一二線城市，營收受到保障，且財務風險較小，但公司淨利潤出現負增長，盈利能力有所減弱。
拿地力度相比去年有所下降，但土地儲備豐富，土儲質量較高，土儲仍能支撐銷售額持續增長。