分化加劇，哪些地產股還會有春天？

作者| 707的牛

數據支持 | 勾股大數據

來源 | 格隆匯研究（ID：glh_tushuocaijing）

今年投資銀行，保險，地產的投資者可能會比較鬱悶，因為這些板塊根本沒怎麼上漲，完全錯過了消費，醫藥，科技股的大行情。從幾個數據看你就知道"三傻"有多慘了。

年初至今，房地產指數漲幅-3.3%；銀行指數漲幅-9.3%；保險指數漲幅-4.0%；完全跑輸了同期的創業板指數，上證指數。完全錯過行情的地產股今年還有機會嗎？

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政策影響有多大

8月20日，住建部和央行召開了重點房企座談會，宣佈了房企融資"三條紅線"。三大紅線要求房企：1、剔除預收款之後的資產負債率大於70%；2、淨負債率大於100%；3、現金短債比小於1倍。從側面也印證了房企融資收緊的政策預期。

而房地產行業，在中國經濟和資本市場都扮演着至關重要的角色。因此行業政策會對房企的資金流向，擴張戰略，行業上下游的企業都會產生巨大影響。

由於今年二季度之後土地市場和部分城市房地產市場出現過熱的跡象，政策才要求房企控制槓桿。這樣一來，雖然有利於控制地價，房價；同時也意味着地產商的擴張速度會放緩，盈利能力會下降。

同時呢，疫情導致了今年行業的銷售節奏整體後移，未來彌補一二季度對銷售帶來的影響，四季度的推盤去化和銷售力度還會繼續加大；一方面是為了達成2020全年的銷售目標，另一方面也可以回款現金流，配合政策監管降低槓桿率。

不僅如此，在拿地方面地產商也相當慎重，很少在一線和四線城市拿地。為什麼呢？一線城市地價過高，土地溢價率也高，遇上限價投資風險高。而四線城市的整體去化率不高，會降低週轉率延長回款週期。多數房企還是以二三線城市為主，繼續做區域深耕。

而處於白銀時代的房企，為了避免行業的激烈競爭，業務多元化必定是行業趨勢。向行業龍頭房企萬科，非常注重多業態的拓展，已經在住宅，物業，物流，長租公寓等多領域完成佈局。另一方面，房企旗下物業業務的商業模式有天然的優勢，也必然會被當作一個長期的融資平台而分拆上市。

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四季度是重點

既然房企會在四季度繼續加大銷售力度，可以重點關注銷售數據這項指標。整體來看，1-9月份TOP100房企操盤銷售規模76026.5億元，同比增長9.2%；9月單月銷售金額11905.6億元，同比增長29.0%。

雖然9月份的銷售增速較8月份有所放緩，但整體來看前三個季度的數據是超預期的。2019年前三季度百強房企的操盤銷售額24166.9億元，今年同期是31053.7億元，同比增長28.5%；銷售端今年完全沒有受到疫情影響。

而單月銷售增速同比轉正出現在4月份，為什麼？原因是國內疫情得到控制之後，各地的工地開始陸續復工，行業整體性出現了大反彈，這個時候就應該關注反彈力度最快的公司進行跟蹤。

同時累計增速轉正出現在7月份，而1-9月的行業銷售額再次好於去年同期，也恰恰説明房地產行業已經擺脱了疫情的影響，重新開始新的增長；這是當下應該重視行業板塊和地產股的邏輯。

而業績方面，疫情的確影響了竣工進度，行業上半年整體性業績增速出現了下滑，不及預期，下半年竣工週期加快也會帶來房企業績的整體性反轉。政策的收緊對小規模的房企影響比較大，所以後續行情會繼續分紅，房地產行業集中度提升是長期趨勢。

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哪些公司值得重點關注

9月份銷售行情不差，TOP100房企整體性銷售額同比增長29.0%。四季度加上中秋節和國慶節的銷售旺季，銷售數據還會高歌猛進。因此，可以選擇銷售數據持續修復，並且增速超過行業平均水平的房企。

其中，從1-9月份累計銷售額來看，比較突出的有中國恆大同比增長17%，世茂集團16%，招商蛇口17%，金地集團19%，旭輝集團13%，中南建設11%，金科股份21%，龍光集團39%，中國金茂30.7%，綠城中國43.3%。

從9月單月銷售額來看，同比增速較快的有碧桂園21%，萬科11%，保利地產36%，綠地控股140%，招商蛇口27%，旭輝集團30%，金科股份29%，龍光集團83%，綠城中國69%。而且部分公司的銷售增速從一季度到三季度一直排名靠前。

一些房企受疫情影響時，增速就快於行業平均水平和大多數公司；在國內疫情得到控制時，銷售的反彈力度強勁，這類公司是值得全年關注的，也會存在超預期的地方。

房企融資"三條紅線"的宣佈，雖然沒有出台具體的細則，但也是監管層給房地產行業打預防針，限制房企的負債規模。顯然，地產商光靠瘋狂加槓桿就能保持規模增速的時代已經過去了。

未來肯定會依靠企業內部精細化管理，和多元化的理性發展。綜合來看，行情會繼續出現分化，一些公司會漲一些公司不漲反跌，只有部分地產股會存在春天。A股有：保利，金地，金科；港股有：世茂，龍光，旭輝，綠城。

格隆匯聲明：特別提醒，投資決策需建立在獨立思考之上，本文內容僅供參考，不作為實際操作建議，交易風險自擔。