年報觀察｜中梁控股熬冬

觀點網 在行業風向鉅變的當下，“穩健”“平衡”逐漸成為企業發展的關鍵詞。而如何駕馭當前挑戰，把握未來的發展機遇，則需要房企們拋棄以往高槓杆的增長方式，減槓桿、穩債務、維持經營流動性。

如此背景之中，中梁並未如往常召開2021年度業績會，而是於3月30日晚間，向市場遞交了年度業績成績單。

於2021年度，中梁錄得總營業收入761.1億元，同比增長約15.4%；股東應占溢利27.03億元，同比下降27.8%；每股基本盈利0.75元。

總體營收增長的原因，主要是由於中梁項目已交付建築面積增加。據瞭解，於2021年，中梁的交付面積為912萬平方米，同比增長13%。

而提及行業內外均關注的“三道紅線”數據，中梁依舊踩中一道紅線。其剔除預收賬款後的資產負債率約為75.8%，淨負債比率約為35.4%，非限制現金與即期借貸比率約為1.04，較2020年的數據稍有提升。不難看出，預計2023年全面轉綠的中梁在“三道紅線”相關債務方面下了一番功夫。

銷售增速減緩

業績報告中，中梁特別提到，2021年內，房地產行業銷售已產生逆轉。上半年購房情緒延續2020年的熱度，成交金額與建築面積顯著放量。下半年市場轉冷，房地產市場銷售增速減緩且轉負。

據中梁此前發佈的2021年銷售數據看，於1月到12月，中梁包括合營企業和聯營公司在內的累計合同銷售總額約1718億元，同比增長1.78%；累計合同銷售面積約1427.7萬平方米，同比增長5.71%。

按照中梁所設定總銷售額1800億元的目標，其完成了約95.44%。

數據顯示，2021年上半年，中梁合同銷售額達950億元，年度目標進度條已過半。按此速度，中梁理應有機會完成1800億元的銷售額，但下半年銷售軌跡的頻頻下滑卻讓其與目標擦肩而過。

目標沒有預期完成，累計合同銷售總額的增速也踩了剎車。自上市後第一年（2018年）至2021年，其合約銷售金額增速逐年下降，分別為56.39%、50.25%、10.69%和1.78%。合約銷售均價約1.2萬元/平方米，也比2020年價格有所下降。

另一方面，喜集中在二三線城市分散投資的中梁，在土地佈局方面也較以往有所收斂。2021年，中梁連同其合營聯營公司的土地投資總額為526億元，較2020年的712億元下降26.12%，合計獲取85個新項目，總建築面積約為1000萬平方米，分別較2020年度數據下降27.35%及33.33%。

2021年買地投資中，其來自集中供地政策的二線城市佔土地投資總額約17%，其他二線城市佔比22%，於三線城市佔比51%，四線城市佔比約10%。

除按照城市等級劃分投資外，中梁對長三角地區的“偏愛”也較為明顯。其中，長三角地區佔土地投資總額54%；中西部地區佔比16%；海峽西岸及環渤海合計佔比23%；珠三角佔比最小，僅有7%。

按照中梁2021年的土地投資金額計算，位列靠前省份包括浙江、江蘇、安徽。其土地總儲備487宗項目中，以上長三角的三省份佔比就達到了39.63%。按照中梁的發展邏輯，其土地儲備是向長三角輻射範圍內的三四線城市擴張，並陸續向中部地區逐漸滲透。

債務難題

觀點新媒體獲悉，於近期，多家國際評級機構均下調中梁評級。2月18日，穆迪將中梁的公司家族評級從“B1”下調至“B2”，展望從“穩定”調整為“負面”。其評級下調反映出，中梁由於融資渠道減弱以及未來12個月的到期債務規模龐大，中梁再融資風險加大“。同時，負面展望反映了穆迪預計在充滿挑戰的經營環境下，其的經營和財務表現將在未來12-18個月內減弱，

此外，3月1日，惠譽將中梁的長期發行人違約評級(IDR)從”B+“下調至”B-“，高級無抵押評級從”B+“下調至”B-“，回收率評級為”RR4“。展望”負面“。惠譽評級行動同樣反映出，中梁未來幾個月到期的資本市場債務再融資的不確定性增加。惠譽表示，中梁可能不得不依靠合同銷售產生的現金來償還2022年到期的債務。

而年度報告顯示，截至2021年末，中梁有息負債同比下降26%，約合402億元；而淨負債率則約35%，較上半年下降約20個百分點，融資成本約9.0%，中梁在降槓桿這方面已有成效。

截至期末，中梁現金及銀行結餘276.1億元，同比減少約19%；現金及現金等價物為人民幣202.81億元，較2021年上半年下降27.85%。

中梁於2021年的融資成本為約9.0%，但其須在一年一內償還的優先票據達人民幣68.79億元。穆迪曾表示，鑑於中梁融資渠道減弱，可能無法以合理的成本發行大規模新債券，為未來6-12個月到期的債務再融資，預計其將用內部現金償還上述到期債務，儘管這將限制其運營可用資金。

而提及內部現金，則不免讓人聯想到今年1月17日，中梁所發佈的《關於控股集團總部組織調整相關事項的通知》。其稱，因架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合，控股總部的部分員工將被轉崗。

而據年報數據顯示，”部分員工“顯然不止是轉崗那麼簡單，截至2021年12月31日，中梁聘有合共10317名全員工，而在2020年同期，其全職員工的數量為13285名。一年之間，員工已減少約3000人。此外，截至2021年12月31日止年度，中梁已確認為費用的員工成本為人民幣20.65億元，也較2020年減少了1.88億元。

此外，歷經二度IPO的中梁百悦智佳也被中梁”割肉“予碧桂園服務。據3月29日碧桂園服務就收購中梁百悦智佳93.76%的股權一事所發佈收購進展其全資公司碧桂園物業香港同意按現金支付方式收購中梁百悦智佳約93.76%股權，總代價不高於31.29億元。目前，中梁百悦智佳股權已轉讓予碧桂園物業香港，而相關董事也變更為碧桂園物業香港的指定董事。

於業績報告中，中梁表示，於2021年年中以來，已經採取包括加快銷售與回款，節省開支、減少買地並保有現金等果斷的措施去應對行業困境。而在行業瞬息萬變的當下，中梁是否能打破困境還需時間檢驗。