上市前夜，經發物業猛催肥
文/樂居財經 徐酒眠
邁入2023年，物企IPO上市隊伍更加寂寥。
中湘美好城市運營服務和龍湖智創生活招股書相繼失效，至今未有新動作。
如今，站在港交所門口等候的物企只剩下了王健林的萬達商管和深圳國資委下轄的深業物業。前者在去年10月25日更新了最近一次招股書，按照港交所相關規定，留給它的時間只有十來天了；而後者於今年2月24日遞表。
目前，這兩家排隊物企都還沒有拿到港交所的“入場券”。
資本市場對物管行業的熱情明顯消退，但似乎並沒有影響“國家隊”物企。日前，在一則招標公告，透露出又一家國資物企擬赴港IPO的信號。
3月30日，西安經發物業股份有限公司港股IPO上市財經印刷商服務項目招標公告在網上披露。
根據此次招標公告的開標時間顯示，4月20日9點30分截止遞交併開標。若進展順利，西安經發物業股份有限公司（簡稱“經發物業”）有望在今年下半年向港交所遞表，甚至完成IPO在資本市場掛牌交易。
值得一提的是，此前，經發物業已公示了保薦人、境內、境外律師、審計機構的中標結果公告，相關機構中標情況如下：
保薦人光銀國際，中標價格380萬；保薦人香港法律顧問周俊軒，中標價格470萬；保薦人境內法律顧問通商，中標價格129.5萬；發行人境外法律顧問盛德，中標價格750萬；發行人境內法律顧問國楓，中標價格165萬；審計機構畢馬威，中標價格260萬。
國資背景
成立於2004年的經發物業，隸屬於西安經濟技術開發區經發集團。經發物業原註冊資本2000萬元，2020年底增至5000萬元。
經發物業法定代表人為吳鎖正，也擔任董事長，同時他是西安物業管理行業協會會長；孫琦為董事兼總經理。
官網顯示，經發物業管理項目類型涵蓋普通住宅、高檔住宅、酒店式公寓、寫字樓、行政辦公、商業區、高等院校等多元化領域，目前擁有百餘個在管項目，為累積為10萬+業户提供服務，並向各類物業提供全程顧問服務。
穿透股權，經發物業的最終實控人為西安經濟技術開發區管理委員會，受益股份達90.1672%，並擁有100%的表決權。
其中，西安經發控股（集團）有限責任公司（簡稱“經發控股”）直接持有經發物業10%股權，通過西安經發集團有限責任公司（簡稱“西安經發集團”）間接持股約80%。
官網介紹，經發控股是由國家級西安經濟技術開發區管理委員會組建的大型國有獨資企業。據此來看，經發物業也算是根正苗紅的國資物企。
截至2021年末，經發控股註冊資本100億元，資產總額611億元，躋身“陝西省百強企業”。其下轄全資和控股企業83家，參股企業39家，主營業務涵蓋區域基礎設施建設、公用事業項目投資、產業園區運營管理、房地產開發經營、金融服務及股權投資等領域。
經發控股下轄經發集團、經開金控、城建集團以及產發集團。其中，經發集團是經發物業的直接控股股東，業務範圍涵蓋基礎設施建設投資、房地產開發及經營、建築裝飾裝修、園林綠化及環境清潔、城市公共服務、文化教育、國際國內貿易、高科技產品研發等領域。
官網顯示，經發集團下屬子公司12家，企業員工9300餘名。截至2021年末註冊資本約84億元，總資產351億元；當年的淨資產111億元，營業收入55.51億元。
變現子公司股權
背靠家大業大的經發控股，經發物業的在管規模幾何、經營成色如何，都還需要等待招股書來揭曉。
醖釀上市，或是經發物業一年前就有的計劃。
樂居財經《物業K線》通過企查查獲悉，去年10月和今年2月，經發物業還進行了兩次經營範圍變更，前一次新增了食品銷售（僅銷售預包裝食品）、房地產經紀、健康諮詢服務（不含診療服務）、養老服務（社區養老服務）等；最近一次又新增了電動汽車充電基礎設施運營、供電業務等。
這些基本都是物管行業的熱門賽道。
此外，去年至今，經發物業新增對外投資了7家公司，除了物業服務之外，還涉及保安服務、環境、保潔公司。
上市前各種手段催大，是公司上市前的常規操作。但有意思的是，經發物業卻又將一家子公司部分控股權擺上貨架變了現。
去年10月，經發物業在陝西公共資源交易中心官網上掛出了西安經開物業管理有限責任公司（簡稱“經開物業”）60%股權轉讓信息，掛牌價格95.62242萬元。
今年1月，經開物業60%股權已完成易主動作。受讓方是西安六潮品牌運營管理有限責任公司和西安瀚盈普益資本管理有限公司，前者屬於商務服務業，向下投資有影視傳媒公司；後者所屬行業為資本市場服務，經營範圍包括資產管理、投資管理、基金管理（不含證券投資基金）。
值得注意的是，這兩家公司背後都有一名叫賀宇的股東。
根據披露的成交結果公開來看，經開物業最終的成交價就是當時的掛牌價。
成立於2009年，經開物業原來是經開控股旗下產發集團的物業公司，去年1月才易主給了經發物業。
並表不到一年就將控股權讓出去了，有分析表示，“或許存在引入投資者的可能”。
上市“種子”選手
比起前幾年的熱鬧，如今的物企上市隊伍的確顯得非常寂寥。不過，也並不是沒有“種子”選手。
除了經發物業，去年12月，央企中交房地產集團有限公司（簡稱“中交房地產”）牽線中國交通建設集團有限公司、中國交通建設附屬公司中交一公局集團有限公司中交投資有限公司，以3億註冊資本，成立了中交物業服務集團有限公司（簡稱“中交服務”）。
中交服務成立的第10天，中交房地產就通過官微發佈了一則招聘公告，面向社會為中交服務徵選一名副總經理。
崗位設立的資格門檻不低，條件之一是要有10年以上工作經驗，其中具有5年以上上市物業公司管理經驗，3年以上上市物業公司分公司或區域一把手崗位經驗，具有TOP30房地產企業工作經驗優先，具有物業公司IPO經歷優先。
特別點出要有上市物企工作經驗，中交服務似乎就是奔着IPO而來。
此外，綠地集團也在整合手中的物管服務資源，似乎也有意重新登場。
今年1月11日，綠地集團旗下的合創嘉錦與北京世方環科在京簽訂戰略合作協議。世方環科主營高校產業服務，此次合作也標誌着合創嘉錦在高校產業服務領域實現突破發展。
除了有已經將業務押給雅生活服務的綠地物業，綠地集團目前手中還有早些時候計劃出售給花樣年的綠閔物業。
如果從業態層面來盤點綠地集團的三家物企，綠地物業握有住宅資源，綠閔物業主攻商業領域，基建和高校產業服務則是合創嘉錦着力拓展的方向。
即便已經許諾給雅生活服務管理面積，綠地集團手中仍由不少可供發揮的物業資源，同時綠閔物業和合創嘉錦差異化的物管道路，也給綠地集團提供了多樣選擇。
文章來源:樂居財經