綠地控股上半年淨利下滑10% 觸網傳“三條紅線”降債刻不容緩

　　新浪財經房產|大眼樓管 青檸

　　8月24日，綠地控股發佈2020年中報，上半年增收不增利，房地產主業收入增速大幅放緩，大力發展的基建業務收入則下滑了16%。公司上半年銷售額同比下降了20.7%，大幅跑輸規模房企。銷售下滑也令公司的資金承壓，上半年經營活動現金淨額同比下降49.26%。或出於資金的壓力，公司上半年拿地力度明顯減小，但土地儲備較同規模房企並不算充裕。

　　此外，近日住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。據網傳消息，根據剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比設置了監測紅線。據報道綠地控股是參與座談會的12家企業之一，而綠地三條紅線全部觸及，淨負債率超100%並高達180%，現金短債比不足1，剔除預收的資產負債率超70%。

　　房地產收入增速放緩、建築業務下滑16%

　　上半年，公司實現營業收入2098.43億元，同比增長4.17%，歸屬於上市公司股東的淨利潤為80.20億元，同比下降10.77%。而去年，公司的營收和淨利增速均在20%以上。

　　目前，綠地控股的營收主要來自房地產、建築、商品銷售及相關產業，房地產收入上半年為966.15億元，佔比46.04%居首，而建築及相關產業目前也已與房地產主業“平分秋色”，上半年的收入佔比達到43.18%。

　　但對比去年同期來看，上半年建築及相關產業收入同比下滑15.91%，而房地產收入僅同比增長了7.24%，較2019年上半年的25.58%和2019全年的20.36%大幅放緩，公司上半年在華南和華北兩個地區的收入分別大幅下滑了42.81%、38.65%。房地產和建築業兩大業績支柱的同時“失色”令綠地控股上半年的業績較為一般。

　　收入放緩的同時，公司的盈利能力也有所下滑。上半年，綠地控股的毛利率為14.89%，較2019年上半年的15.13%下滑了0.24個百分點，而房地產及相關產業毛利率同比減少2.2個百分點至25.77%是綜合毛利率下滑的主要原因。

　　數據顯示，近兩年，綠地控股的銷售均價雖然呈增長趨勢，但增速遠不及土地成本的增速，2020年上半年，公司的銷售均價為12900.41元/平方米，較2019年的11913.36元/平方米上升了8.29%，但上半年的拿地成本卻較2019年增長了23.9%至2935.04元/平方米。

　　淨負債率再度升至180%以上 網傳“三條紅線”全觸

　　8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，央行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。據網傳消息，剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比是重要監測指標，三個指標的紅線為不超70%、不超100%及不小於1。此外據媒體報道，此次參加會議的房企包括12家，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

　　綠地控股也是參與座談會的12家企業之一。事實上，綠地控股的上述三項指標均不算健康，觸及紅線。Wind數據顯示，今年上半年，綠地控股的剔除預收款項後的資產負債率為82.7%，而2018年-2019年也均超82%；同期淨負債率為189.24%，較2019年的163.39%大幅上升。同時，公告數據顯示其短期有息負債達1214億元，而期末現金及現金等價物為751.83億元，現金短債比為0.62，遠不到1，存在較大的短期償債壓力。

　　數據來源：wind

　　此外，據媒體報道，上述企業需在9月底上交降檔方案，留給綠地控股的債務騰挪時間非常緊張。截至2020年6月末，綠地控股的計息負債超3200億元，總負債超10366億元。

　　上半年銷售額下滑21% 加強資金回籠是頭等大事

　　從近期監管釋放的消息可以看出，房企的融資短期內難言寬鬆，對於房企來説，現在最先需要做好的就是快速回籠資金，加快資產週轉、做好內循環。

　　2020年上半年綠地控股實現合同銷售金額 1330.29 億元，同比減少 20.7%，實現合同銷售面積 1031.2萬平方米，同比減少30.7%。雖然上半年受疫情影響，大部分房企的銷售或多或少都受到了一些影響，但5月後尤其是頭部房企銷售恢復強勁，上半年銷售額整體並不算差。而綠地控股上半年銷售額下降幅度在34家千億房企中位列第4，銷售的下滑或令公司的現金流進一步承壓。

　　今年上半年，綠地控股的經營活動現金流量淨額為41.34億元，同比下降49.26%，據公告披露，下滑主要系受新冠肺炎疫情影響，銷售回籠資金比去年同期減少。

　　2020 年 1-6 月，綠地控股新增房地產項目儲備 59 個，權益土地面積約 573.66萬平方米；權益計容建築面積約 1246.51 萬平方米。較2018年-2019年同期的2160.55 萬平方米和1967.62 萬平方米權益計容建築面積大幅下降。2018年-2020年上半年的拿地面積/銷售面積分別為1.6倍、1.32倍和1.21倍。資金壓力下，綠地的拿地明顯放緩，其中基建業務的分流也是重要原因。

　　截至2020年6月末，綠地控股的房地產儲備規劃計容建築面積為4603.01萬平方米，待開發面積2502.49萬平方米，而同期與公司規模相當的保利地產待開發面積便達6727萬平方米，而中海地產6月末的土地儲備達9006萬平方米。綠地控股當前的土地儲備在同規模房企中不算充裕。