來源： 北大縱橫
兩會期間，5月18號國務院發佈了《關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》，意見中有一條內容提到了房地產税，“建立和完善綜合與分類相結合的個人所得税制度。穩妥推進房地產税立法。”就這句話中的10個字，把房地產税又推進了大家的視眼，撥動了大家敏感的神經。相關文章鋪天蓋地各種刷屏，眾説紛紜，相當一部分人看空樓市，很多大咖也認為只有房地產税才能遏制房價上漲，房地產税才是打垮樓市最後的殺手鐧。
01
我們先來了解下什麼叫房地產税
房地產税其實一直在我們身邊，房地產税是一個綜合性的概念，和我國現行的房產税很容易混淆，我國目前的房產税是根據1986年頒發的《中華人民共和國房產税暫行條例》施行的。該條例規定，除了包括“個人所有非營業用的房產”等若干類免税房產，其他的房產每年都應該“依照房產餘值”的1.2%，或者“依照房產租金收入”的12%計算徵收相關的房產税。用於經營的綜合性商超、寫字樓和車庫等，這些都是要徵收房產税的，我們的住房不需要繳納房產税。
目前被我們熱議的房地產税是將對百姓的個人持有的住房徵税存量税，不僅僅是原來對經營性房屋的徵收的房產税和房屋買賣契税這些流量税，相當於個人持有的住房要徵收固有財產税。
02
那麼房價會因為房產税的到來下跌嗎？
我們來看看我國已開展對個人住宅進行房產税試點的重慶和上海兩地，這兩地早在2011年就開始試點徵收房產税了。具有一定代表性的上海、重慶兩地試點徵税政策能一定程度的反映政策制定者對於住宅房產税的定位和態度。
首先我們看看上海，房產税徵收對象包括上海市有二套房的房主和非上海市新購住房的房主，免徵點：60㎡/人，只對其新購住房超出部分的面積徵税。對於大部分一家三口的家庭來説， 享有180㎡的免税面積，一般的家庭基本都在該範圍，不需要繳納房產税，而對於超過180㎡的那部分面積，按照0.6%的税率徵收房產税，壓力也不算大。
再看重慶，是隻針對高檔住宅徵税房產存量税，通過房價高低進行劃定。“建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍（含）以上的住房”的這些高檔住房才徵税房產税。並且每一年元旦，重慶還會參考前期的房價走勢對起徵價作相應調整。2020年，主城區成交建築面積價格達到19587元/平方米及以上的新購住房才是高檔住房，而根據Wind的數據，重慶市2020年4月的住宅成交均價是1.3萬/㎡，這麼來看大部分的住宅交易價格低於房產税起徵價格，不需要繳納房產税。
我們通過對上海、重慶兩地的試點徵税政策，可以發現徵税的對象、方式和税率方面，兩地政策有些區別，但核心理念基本是一致的——僅針對高端居住需求徵收房產税，即大面積、多套房產、高價和高檔。
那麼按照這兩地的政策模式我們推導下，房地税出台也極大可能是針對超面積住宅和高檔住宅徵收存量税。對於普通老百姓來説，一般不會有影響。需要繳納房產税的只是户均2套及以上房產的，或者是享受高檔住宅的房主們。但是對於享受高檔住宅的羣體，這點房產税對於他們來説不算什麼，也不至於急於降價去拋售房產置換不需要繳納存量税的住宅。
另外，對於有多套住宅的房主們。他們的房產十有八九是在出租收取租金的，如果徵收房產存量税，這個税收極有可能進行轉移，轉嫁到租房者頭上，房租水漲船高，加重本地無住宅的租客們負擔。這就是所謂的税收轉移效應——税賦負擔並不一定由納税人承擔，最終會轉嫁給彈性最小的羣體，這裏所謂彈性小的羣體，就是指沒有選擇權的剛需羣體。相比炒房客的房叔房姐們，租户的彈性相對是要小的，單個房東漲租金，租户可以考慮更換個其他的便宜房子去住，但如果開始徵收存量房產税，房東們絕大部分都是需要繳納存量房產税的，極大可能都會進行税收轉移從而造成整個地區甚至城市的租金普遍上漲，則租户除了默默承受税賦的轉移或者離開該地，或者擺脱租客身份，籌資買房當房主，這樣剛需人羣會加大，需求理論關係來説還有可能導致房價繼續上漲。
再説，試點中0.6%的税率相對於房價的上漲增值來説如九牛一毛，即使房價不上漲這點税收對於房叔房姐們來説根本不算什麼，不影響他們繼續持有房產和收租。房產税也並不一定會出現大家猜想中的恐慌拋售，從而使房價下跌。
眾所周知，重慶、上海兩地相比2012年時的房價早已翻番，可見房產税並不代表能抑制房價上漲。
再參考國外來看，韓國、日本、美國等都有房產税，結果呢？1997年亞洲金融危機後，韓國為了快速回復經濟，放寬了房產轉讓制度，實行低利率政策，韓國的房價在接下來的8年內基本是以超過10%的漲幅在上漲，於是韓國在2005年緊急推出了不動產税，這也就與我們説的房產税類似，但是，韓國的房價並沒有因此而下跌，在接下來的十年依然是逐年上漲的。
日本樓市1991年崩前也是在有房地產税的情況下，鼓吹起了一個超級大泡沫。
美國也是一樣，有房地產税的情況下，小布什總統喊出口號“美國住房夢”把美國樓市推向了高潮，終於在2008年崩不住了，爆了。
03
結論
依此可見，房地產税並不能起到什麼抑制房價甚至導致房價大跌的作用。房地產税並不是什麼打擊房價上漲的良藥。為了確保“房子是用來住的”，需要多種手段組合使用，最重要的是解決供需矛盾，從而保證房價在合理價格區間。
作者：付雨峯，北大縱橫高級合夥人