来源： 北大纵横
两会期间，5月18号国务院发布了《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，意见中有一条内容提到了房地产税，“建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。”就这句话中的10个字，把房地产税又推进了大家的视眼，拨动了大家敏感的神经。相关文章铺天盖地各种刷屏，众说纷纭，相当一部分人看空楼市，很多大咖也认为只有房地产税才能遏制房价上涨，房地产税才是打垮楼市最后的杀手锏。
01
我们先来了解下什么叫房地产税
房地产税其实一直在我们身边，房地产税是一个综合性的概念，和我国现行的房产税很容易混淆，我国目前的房产税是根据1986年颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》施行的。该条例规定，除了包括“个人所有非营业用的房产”等若干类免税房产，其他的房产每年都应该“依照房产余值”的1.2%，或者“依照房产租金收入”的12%计算征收相关的房产税。用于经营的综合性商超、写字楼和车库等，这些都是要征收房产税的，我们的住房不需要缴纳房产税。
目前被我们热议的房地产税是将对百姓的个人持有的住房征税存量税，不仅仅是原来对经营性房屋的征收的房产税和房屋买卖契税这些流量税，相当于个人持有的住房要征收固有财产税。
02
那么房价会因为房产税的到来下跌吗？
我们来看看我国已开展对个人住宅进行房产税试点的重庆和上海两地，这两地早在2011年就开始试点征收房产税了。具有一定代表性的上海、重庆两地试点征税政策能一定程度的反映政策制定者对于住宅房产税的定位和态度。
首先我们看看上海，房产税征收对象包括上海市有二套房的房主和非上海市新购住房的房主，免征点：60㎡/人，只对其新购住房超出部分的面积征税。对于大部分一家三口的家庭来说， 享有180㎡的免税面积，一般的家庭基本都在该范围，不需要缴纳房产税，而对于超过180㎡的那部分面积，按照0.6%的税率征收房产税，压力也不算大。
再看重庆，是只针对高档住宅征税房产存量税，通过房价高低进行划定。“建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房”的这些高档住房才征税房产税。并且每一年元旦，重庆还会参考前期的房价走势对起征价作相应调整。2020年，主城区成交建筑面积价格达到19587元/平方米及以上的新购住房才是高档住房，而根据Wind的数据，重庆市2020年4月的住宅成交均价是1.3万/㎡，这么来看大部分的住宅交易价格低于房产税起征价格，不需要缴纳房产税。
我们通过对上海、重庆两地的试点征税政策，可以发现征税的对象、方式和税率方面，两地政策有些区别，但核心理念基本是一致的——仅针对高端居住需求征收房产税，即大面积、多套房产、高价和高档。
那么按照这两地的政策模式我们推导下，房地税出台也极大可能是针对超面积住宅和高档住宅征收存量税。对于普通老百姓来说，一般不会有影响。需要缴纳房产税的只是户均2套及以上房产的，或者是享受高档住宅的房主们。但是对于享受高档住宅的群体，这点房产税对于他们来说不算什么，也不至于急于降价去抛售房产置换不需要缴纳存量税的住宅。
另外，对于有多套住宅的房主们。他们的房产十有八九是在出租收取租金的，如果征收房产存量税，这个税收极有可能进行转移，转嫁到租房者头上，房租水涨船高，加重本地无住宅的租客们负担。这就是所谓的税收转移效应——税赋负担并不一定由纳税人承担，最终会转嫁给弹性最小的群体，这里所谓弹性小的群体，就是指没有选择权的刚需群体。相比炒房客的房叔房姐们，租户的弹性相对是要小的，单个房东涨租金，租户可以考虑更换个其他的便宜房子去住，但如果开始征收存量房产税，房东们绝大部分都是需要缴纳存量房产税的，极大可能都会进行税收转移从而造成整个地区甚至城市的租金普遍上涨，则租户除了默默承受税赋的转移或者离开该地，或者摆脱租客身份，筹资买房当房主，这样刚需人群会加大，需求理论关系来说还有可能导致房价继续上涨。
再说，试点中0.6%的税率相对于房价的上涨增值来说如九牛一毛，即使房价不上涨这点税收对于房叔房姐们来说根本不算什么，不影响他们继续持有房产和收租。房产税也并不一定会出现大家猜想中的恐慌抛售，从而使房价下跌。
众所周知，重庆、上海两地相比2012年时的房价早已翻番，可见房产税并不代表能抑制房价上涨。
再参考国外来看，韩国、日本、美国等都有房产税，结果呢？1997年亚洲金融危机后，韩国为了快速回复经济，放宽了房产转让制度，实行低利率政策，韩国的房价在接下来的8年内基本是以超过10%的涨幅在上涨，于是韩国在2005年紧急推出了不动产税，这也就与我们说的房产税类似，但是，韩国的房价并没有因此而下跌，在接下来的十年依然是逐年上涨的。
日本楼市1991年崩前也是在有房地产税的情况下，鼓吹起了一个超级大泡沫。
美国也是一样，有房地产税的情况下，小布什总统喊出口号“美国住房梦”把美国楼市推向了高潮，终于在2008年崩不住了，爆了。
03
结论
依此可见，房地产税并不能起到什么抑制房价甚至导致房价大跌的作用。房地产税并不是什么打击房价上涨的良药。为了确保“房子是用来住的”，需要多种手段组合使用，最重要的是解决供需矛盾，从而保证房价在合理价格区间。
作者：付雨峰，北大纵横高级合伙人