文 | AI財經社 李逗
編輯 | 嵇國華
上半年的最後一天，萬科總裁祝九勝在股東大會上坦言，“疫情對我們造成了實實在在的影響”。説這話的當天，第三方機構克而瑞披露了房企上半年的權益銷售排名，萬科從去年的第二滑落至第三。
強者如萬科也罕見地叫苦，疫情對於中小房企的衝擊可想而知。據AI財經社不完全統計，2020年上半年，國瑞置業、和昌集團、星河地產、中冶置業、中華企業、雲星集團、星河灣、大發地產、恆泰集團等區域知名房企，已“脱離”百強陣營，被迫隱匿於競爭存亡之中。
而從年初至今，不少曾是富豪榜常客的房企老總們，也在今年登入法院的被執行人名單裏，這份名單中有泰禾集團董事長黃其森，福州高佳、中庚集團董事長梁衍鋒。
疫情影響下，一批中小房企不得不開展一場自救計劃，一些房企如協信地產、弘陽集團、綠城中國、新華聯、泰禾等透露引入戰略投資者意願，以求重整旗鼓，另一些房企寄希望於打開資本市場，如實地地產、祥生地產等。
圖/視覺中國
被迫隱匿的百強房企們
在北京南六環與大廠高速交界處，往南行駛不到一公里便是北京明發廣場。這個於2011年拿地開發、佔地8萬平方米的商業住宅城市綜合體，是明發集團首次進軍北京的代表作。
十年過後，每一個走進明發廣場的人，都能切身體會到冷清二字。而在疫情影響下，這棟高達16層的大樓裏，唯一還在開門營業的只剩地下一層的物美超市。
明發集團是一家1994年在廈門起家的地區房企。2002年，第一個商業項目廈門明發商業廣場曾讓其名聲大噪，也讓明發集團開啓全國佈局的步伐。據媒體不完全統計，包含北京明發廣場項目在內，明發集團在全國以“明發商業廣場”命名的項目達到9個，此外還有類似的城市綜合體項目。但這並未讓明發走上快速擴張之路。據多家媒體報道，廈門、南京等多地明發廣場商鋪空置率高得離譜。
曾經站在時代浪潮的明發集團，顯現出破敗景象。
讓明發再次進入公眾視野的，卻並非是什麼好消息。2020年6月9日，明發集團發佈了一項年利率高達22%的美元融資公告，而如果未能按時支付相關款項，逾期款項將再加上10%計息，也就意味着這筆融資成本最高可達32%。
這已逼近民間高利貸衡量標準36%，同時也是近兩年融資成本最高的房企。中指研究院數據顯示，今年1-5月，中國房企海外債平均融資成本8.07%，同比下降0.72個百分點，5月平均融資成本更是低至6.33%。明發集團32%的利率相當引人矚目。
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匯生國際融資總裁黃立衝認為，“明發停牌時間較長、公司信用評級受限，使得融資活動受到較大限制。為募得所需足夠資金，不得不開出較高的價碼來吸引投資人。
同樣不得不高息發債的房企還有北京房企鴻坤。據媒體報道稱，5月28日，鴻坤地產成功發行了5500萬美元公募債券，利率高達14.75%，高於內地絕大多數房企的融資成本。而在發行債券的前幾日，鴻坤偉業旗下多隻債券的中債隱含評級從“AA-”被下調至“A+”。
在融資環境放鬆的2020上半年，中小房企們卻上演了一個冰火兩重天的融資局面。當萬科、龍湖、中海等房企的利率下降到3%左右之時，一批中小房企不得不走讓高息發債之路。
克而瑞數據顯示，國瑞置業、和昌集團、星河地產、中冶置業、中華企業、雲星集團、星河灣、大發地產、恆泰集團等區域知名的房企，今年已“脱離”百強陣營。
“房企業績普遍分化，到小規模房企被擠出百強隊列，其實都是疫情影響下的正常狀態，也是行業加速洗牌的表現。”一位TOP30房企的內部人士對此表示。
洗牌大幕拉起
一些房企退出百強之列的同時，另一些房企則不甘現狀、奮力自救。
在線下售樓處還未開放的日子裏，富力成為率先品嚐直播賣房螃蟹的房企之一。4月15日，富力聯合明星代言人李湘，舉辦了一場線上直播賣房，與此同時，還大力推廣富力好房APP，開啓全員賣房模式。
不過，走在直播賣房前沿的富力，並沒有如願贏得評級機構的投票權。一個多月後，評級機構穆迪下調了富力地產的企業家族評級（CFR），未來展望從“觀察”變為“負面”。當日，瑞信發表報告指出，富力今年超額完成銷售目標的空間有限，按此前管理層的指引，今年的合同銷售按年增長10%至1520億元人民幣，即去化率為56%，較2018及2019年的52%及54%表現稍高而已。
上半年，富力地產完成權益銷售額僅為510.6億，同比下降約15.21%，完成全年目標34%。而在今年年初業績會上，富力地產董事長李思廉曾公開表示，“上半年賣600億，下半年就要賣1000億左右。全年大概是1500、1600億左右，這個沒有大的問題。”
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翻翻富力200多頁的年報，整體充斥着“審慎”二字。這種審慎不僅體現在調低了80億的銷售目標上，也體現在銷售去化的緊迫上。
富力在年報中強調，“由於新型冠狀病毒導致市場及經營狀況存在的不確定性，本集團在資本支出方面採取更為審慎的方法。新增土地儲備將更具有選擇性”，“本集團將加快協議銷售的步伐，專注於加速去化週轉及繼續深耕本集團過往擁有強大市場份額的城市”。
一名房企營銷人士表示，“為了增加市場供應，很多企業不得不在上半年加大拿地。但這個時期去化就會非常關鍵。如果去化節奏沒有掌握好，今年存貨又增加，會給房企業績帶來更多壓力。”
但對於富力而言，即使把重心專注於去化週轉，面對下滑的銷售額，富力的去化速度顯然有些力不從心。同樣面臨銷售額下滑，還有綠地、新城、華夏幸福等房企。梳理克而瑞的權益銷售額排名數據，TOP10房企裏，綠地的權益銷售額下滑同比下跌了20.8%，銷售下滑最為明顯，行業排名從去年的第6後退到第7名。
此外， 去年還在第8位的新城控股，2020年上半年的排名也滑落至第10位，雖然仍在TOP10房企之列，但權益銷售額同比下跌16%；去年上半年排名在16位的華夏幸福，今年上半年跌至行業第30位，權益銷售額同比下跌了40.5%。
克而瑞研究中心的數據顯示，截至6月末， TOP100的累計銷售情況，有半數業績低於去年同期，有5家跌幅超過20%。重點40家房企中，19家同比下跌，跌幅比較大有綠地、新城、首創、華夏幸福等。
一個值得關注的現象是，疫情影響的不僅是中小房企，龍頭房企今年上半年的業績也顯得有些差強人意。在外界較為關注的行業權益銷售額榜首之爭中，碧桂園與恆大的排名次序也有所變化。
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去年上半年的權益銷售榜首是碧桂園，今年，碧桂園權益銷售金額同比下降了5.9%。取而代之的是，恆大以同比增23.4%的業績，成為今年權益銷售第一名。不過，儘管排名次序略有變化，但在龍頭房企的規模優勢下，TOP5房企隊列並未發生變化。
如何脱困？
疫情防控進入新常態，房地產市場交易回暖，但行業動盪的餘波仍在持續，各大房企仍面臨不小的債務壓力。據媒體公開報道的統計數據，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億元，其中七月份是到期高峯期，高達1490億元。
疫情襲來不久，新華聯成為了首個債務違約的上市房企。2020年4-5月份，新華聯在兩個月內發生了三筆債券違約，未能按期足額兑付的本息共有25.1億。
資金危機下，新華聯集團董事長傅軍表示，“受疫情的嚴重影響，今年出現了資金緊張的局面。為克服疫情帶來的困難，切實化解資金的風險，新華聯集團適時引進戰略投資者，進一步增強自身的造血功能，以實現企業的可持續發展。”5月13日，新華聯集團與中金公司簽署戰略合作協議，暫時緩解了資金困局。
事實上，自四月中旬以來，已經有包括協信、弘陽、綠城、富力、泰禾等多家房地產企業透露引入戰略投資者意願，以求重整旗鼓。但在宣告戰投計劃後，多數房企並沒有像新華聯一樣順利找到“金主”，引入戰投的時間點被不斷拉長。
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同策研究中心總監張宏偉分析引入戰略投資者存在兩種情況，“一是過去發展較為激進，現在遭遇經營壓力，需要解決後續資金問題，二是企業發展本身可能不錯，再向上發展遇到瓶頸，不一定是市場問題，可能礙於資源、融資成本等方面因素。”
而另一些房企則開始轉而尋求IPO自救。根據CRIC統計，截至2020年5月底，已有包括大唐地產、實地地產、港龍地產、領地控股、上坤地產、鵬潤控股、海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股和金輝控股等房企遞交招股書。但從最近的上市進程來看，這似乎是一個漫長的等待。
張宏偉指出，赴港上市需要滿足幾項基本的財務指標，近三年企業盈利能力及負債率，主線業務的盈利要符合最低盈利要求，只要滿足上市基本財務條件，應該都沒有問題。但如果核心指標達不到要求，可能會被打回重新申報。
從招股書披露的信息可見，這幾家小房企普遍存在負債高、土地儲備短板明顯、短期資金壓力大等共同特點。短期來看，這些中小房企赴港上市的路徑很難一下子打開。
對於中小房企如何自救，張宏偉認為，目前中小房企負債高，主要是因為上市前期拿地投資金額比較高，這些項目還沒進入銷售階段，導致現在賬面上看上去比較高，如果説接下來一兩年這些項目都進入消化階段，負債自然會降下去。行業本身是資金密集型行業，只有後面的銷售跟上了，財務情況也才會有所改善。
不過有些時候，即使找到了“救兵”，也未必能有“善終”。2020年1月，債務纏身的福晟將價值千億貨值的土儲、舊改以及福建六建19%股權，打包售予了世茂集團。但由於債權關係的錯亂，福晟的麻煩事依舊不斷，先是員工在集團總部追繳跟投，後是旗下地產項目被爆違約。
説到底，這依舊是一個強者恆強的遊戲，沒有人願意就此掉隊。換個角度來看，疫情其實給到地產行業一個重新審視自身、調整業務的契機，倒下的必將迎來更茁壯的成長。