來源：光大證券
報告摘要
海外REITs發展主要受機制優化與業務創新推動。美國及亞洲主要市場REITs的推出多源於相關税收優惠政策及法律法規的出台。其中，美國受益於機構投資人便利化與組織架構革新成為全球最大REITs市場，而日本在央行支持下打造了亞洲市場規模最大的REITs市場。
穩定分紅支撐海外REITs的較高回報率。從指數表現及分紅維度來看，雖然美國、日本、中國香港的REITs指數表現整體上與對應市場的股指走勢一致甚至個別時段會跑輸，但穩定的分紅支撐REITs實現了較高回報率。除中國香港偏高外，各市場REITs的分紅率基本穩定在3.5％~4.5％，年化綜合回報率在6％~14％，但收益率受經濟、政策等多方面因素影響存在一定波動。行業來看，工業類REITs總體表現突出，零售類REITs表現相對較差，且在此次疫情影響中遭受了較大沖擊。此外，知名品牌方運行的REITs在一定程度上享有高溢價。
REITs在不同市場間流動性差異明顯，美國市場流動性表現最好。海外REITs總體日均成交額呈現：美國>；日本>；新加坡>；中國香港。其中，美國REITs成交額是其他國家/地區的3~4倍左右，總體流動性最好；中國香港市場流動性最差，部分小市值REITs成交額幾乎為零。
投資公募基建REITs需重點關注：預期收益率、估值定價與投資者結構
1）預期收益率：預計分紅回報收益率在4％~6％之間，年化綜合回報率在6％~14％之間。我國現行類REITs的定價邏輯並不完全適用於公募基建REITs，結合國內試點及海外REITs經驗，我們認為公募基建REITs分紅回報收益率將在4％~6％左右，年化綜合回報將在6％~14％之間。
2）價格走勢：短期看流動性，中期看資產質量和內生增長，長期看管理人。我國首批公募REITs具有較高市場關注度，上市後一段時間內流動性或將保持在較高的狀態；但在投資機構以配置盤為主的情況下，預計資產質量將成為決定中期價格的錨；長期來看，項目品牌方的品牌與運作將成為影響權益型REITs價格走勢的重要因素。
3）投資者結構：REITs的高股息特徵使其對偏好固收類產品的投資者具有較強吸引力。結合我國資管新規對產品的淨值化要求、期限錯配的限制，以及中長期視角下REITs流動性可能邊際轉弱等情況來看，更符合保險資管、養老金及理財子公司等配置型資金的投資需求。預計保險資金、養老金配置積極性較高，銀行理財可能將其作為嚐鮮性品種配置。
風險分析：公募基建REITs整體流動性或偏弱，需關注流動性風險；突發事件（如疫情）影響下可能會導致產品現金流不達預期；宏觀經濟增速下行壓力對REITs市場形成擾動，進而加大波動幅度。