越秀地產（00123.HK)啓航“軌交+物業”的全國化佈局再下一城。近日，長沙軌道集團、廣州地鐵集團、廣州越秀集團在湖南長沙正式簽署三方戰略合作框架協議。
這不僅標誌着穗長兩市三家大型國有企業集團正式建立全方位戰略合作伙伴關係，同時也意味着越秀集團旗下越秀地產將正式開啓“軌交+物業”模式的全國化戰略佈局。
得益於TOD項目（“軌交 物業”模式）的熱銷，在行業週期下，越秀地產去年業績逆勢增長，銷售金額、營業收入和利潤額表現等都創下了新高。年報顯示，2019年越秀地產錄得合同銷售金額約為人民幣721.1億元，同比上升24.8%，完成全年目標人民幣680億元的106.0%；營業收入約為人民幣383.4億元，同比上升45.0%；核心淨利潤約為35.1億元，同比上升24.8%。
加快促進國企合作增儲成為越秀地產重要增儲渠道。年報顯示，2019年，越秀地產於11個城市新增優質土地27幅，總建築面積約為771萬平方米，按權益計算建築面積約為521萬平方米。其中，通過國企合作模式增加土儲約149萬平方米，約佔新增土儲的19.3%。
作為國內TOD模式開發的先驅者，越秀地產通過引入廣州地鐵成為其戰略股東，借力“軌交 物業”模式，成功獲取多宗優質地塊，助力企業發展。
TOD模式首出廣州邁向全國
城市軌道交通TOD開發是以公共交通為導向的發展模式（Transit-Oriented Development，簡稱TOD），是在軌道及交通站點附近易於步行的開發，包括居住、就業、購物和市民活動等功能。
越秀地產作為國內“軌交 物業”TOD模式的典型代表，於2019年4月成功引入廣州地鐵成為第二大股東，深度參與廣州軌交物業事業發展。通過引入廣州地鐵成為其戰略股東，借力“軌交 物業”模式，在重點城市優質土地稀缺的情況下，成功獲取多宗優質地塊，助力企業發展。
6月3日，越秀地產公告顯示，通過與廣州越秀集團訂立兩份越秀地產期權契約，獲得收購兩項新地鐵房地產項目公司各自51%股權（連同按比例未償還股東貸款及累計利息）的權利。
通過引入廣州地鐵成為戰略股東，強化TOD優勢及佈局。今年一季度，越秀地產發佈公告稱，擬以每股2港元向廣州地鐵發行30.81億股股份，涉及金額61.62億港元，引入廣州地鐵成為其戰略股東，持股比例19.9%，僅次於第一大股東，4月該事項獲通過。
廣州地鐵入股後，為越秀地產日後獲取軌道交通物業帶來很大的優勢。據越秀地產2019年半年報顯示，2019年上半年，越秀地產通過“軌交＋物業”模式、國企合作、產業勾地、招拍掛等多種方式，以較低溢價率，於廣州、深圳、杭州、成都等7個城市拿下14個項目，總建面達到374萬平方米。“軌交＋物業”已成為越秀地產發展業務的重要突破方向和不可多得的優勢。越秀地產表示，目標是未來每年獲取1-2個軌交項目，每年貢獻新增土儲約100萬平方米。
此次帶着廣州的經驗落地長沙，越秀集團和長沙軌道集團、廣州地鐵集團三方的核心業務佈局在房地產、金融、大交通等方面，三方各具優勢且互補性強、協同性高。也標誌其TOD模式首出廣州邁向全國。
TOD項目熱銷助推業績指標增長
廣州越秀集團作為廣州市屬龍頭國企之一，現已形成了以房地產、金融、交通基建、食品為核心的“4 X”現代產業體系。截至2019年底，集團總資產規模近6700億元，擁有境內外5家上市公司（基金）。
2019年，其旗下房產板塊越秀地產，在銷售金額、營業收入和利潤額方面都創下了新高。年報顯示，越秀地產2019年合同銷售金額約為人民幣721.1億元，同比上升24.8%，完成全年目標人民幣680億元的106.0%；營業收入約為人民幣383.4億元，同比上升45.0%；毛利率約為34.2%，同比上升2.4個百分點；權益持有人應占盈利約為人民幣34.8億元，同比上升27.7%；核心淨利潤約為35.1億元，同比上升24.8%。
截至2019年底，越秀地產直接持有出租投資物業約70萬平方米，年內實現約6.9億元的租金收入，同比上升0.7%。其中，該公司持股38.1%的越秀房產基金持有出租性商業物業約97萬平方米，年內實現收入約20.6億元，同比上升1.3%。
6月3日，越秀地產正式公佈截至2020年5月31日的未經審計銷售統計資料。2020年5月，越秀地產實現合同銷售額112.38億元，同比增長47%，實現合同銷售面積約為42.35萬平方米，同比上升約22%。截至前5個月，越秀地產累計合同銷售金額約人民幣258.37億元，累計合同銷售面積約100.50萬平方米。根據克爾瑞2020年1-5月中國房地產企業銷售榜顯示，越秀地產1-5月權益銷售提升39位至32名。
推動國企合作獲取優質土地資源
長江商報記者注意到，國企合作增儲成為越秀地產重要增儲渠道。年報顯示，2019年，越秀地產於廣州、深圳等11個城市新增優質土地27幅，總建築面積約為771萬平方米，按權益計算建築面積約為521萬平方米。其中，通過國企合作模式增加土儲約149萬平方米，約佔新增土儲的19.3%。
2019年，越秀地產成功完成向廣州越秀集團、廣州地鐵集團收購首個“軌交 物業”項目品秀星圖86%股權；完成向廣州越秀集團收購品秀星樾和品秀星瀚51%股權。三個項目為本集團帶來約315萬平方米土地儲備。
廣州地鐵成為越秀地產的第二大股東，未來“軌交 物業”將為越秀地產帶來更多優質的土地儲備。2019年，公司獲得廣州番禺區里仁洞村和廣州南沙東流村兩個村的舊改主體資格。其中里仁洞村擬改造面積約172萬平方米，改造後總建築面積將達到約349萬平方米；東流村擬改造面積約為6萬平方米，改造後總建築面積將達到約25萬平方米。兩個項目可為本集團帶來約163萬平方米潛在土儲。
具備與國企合作優勢的越秀地產當前拿地模式呈現多元化。2019年，越秀地產通過“軌交 物業”模式、“集團孵化-地產購買”、國企合作、城市更新、產業勾地、公開市場招拍掛等多元化、特色化方式拿下多幅土地。