濱江集團近年來加大拿地節奏，不斷重倉杭州大本營。伴隨着土地市場的重金投入，濱江的資金鍊也更加緊繃，頻繁依靠債券融資進行輸血。在剛剛公佈的中期業績報顯示，濱江集團已經踩中了監管部門下達的三道紅線中的第一條紅線，淨負債率也接近第二條紅線。這必將影響到濱江集團接下來的融資。
8月27日，濱江集團發佈了2020年上半年業績顯示，公司盈利情況積極向好，期內公司實現營業收入約103.07億元，同比增長95.7%；毛利率約36.4%；歸母淨利潤約8.65億元，同比增長40.4%。
然而，這份看似不錯的半年報，實則暴露出公司已經踩中了不久前來自於監管部門為房企融資設置的“三道紅線”。
根據東財Choice數據，截至2020年6月底，濱江集團剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比三個指標分別為84.87%、95.6%、1.8。顯示出，濱江集團已經在資產負債率上踩中紅線，淨負債率則已然接近紅線的狀態。
8月13日，據媒體披露，監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為：紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。即如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。
然而就目前來看，濱江集團的有息負債規模已經大幅增長。2019年年報期間，濱江集團的有息負債總額318億元，其分別為銀行貸款206億，短債26億，公司債26億和中期票據60億；而截至2020年半年報，濱江集團有息負債達到383億，其中銀行，債券，票據分別為270億，56億和57億。短短半年時間濱江集團的有息負債增速已經達到20.4%，增速遠超“綠檔”限制。
加大拿地節奏，重倉杭州大本營
濱江集團在踩中紅線的背後，則是上半年不斷進行大手筆拿地。
近年來濱江加大了投資拿地的述求，2019年濱江年內加大招拍掛和收併購力度，共新增28個項目，其中有5個是併購項目。這是近幾年來濱江拿地最多的一年。2019年，濱江新增土儲建面295.39萬平方米，土地成交總價為503.71億元，平均樓面價為1.71萬元每平方米，新增土儲貨值權益比例52.8%。
2019年，濱江集團實現合同銷售金額1120.6億元，首次實現了千億規模的突破。但是根據克而瑞數據顯示，2019年濱江集團銷售均價為32,383元/平方米，同比大幅減少22.7%，主要是因為杭州銷售貢獻下滑，浙江省內其他城市銷售佔比上升所致。2019年杭州地區銷售額佔比約為61.25%，同比下降12.44個百分點。
為了鞏固自己杭州本土房企老大哥的地位，進入2020年，濱江集團在自己的大本營杭州多次大手筆拿地，甚至重金拿下了今年的杭州地王項目。
2020年，濱江為自己制定的戰略是：要聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開拓粵港澳大灣區，關注中西部重點城市，繼續保持1000億元以上銷售規模。
克而瑞數據顯示，2020年上半年，濱江集團憑藉240.59億元的拿地金額，位居杭州房企拓展榜榜首，此外，濱江集團也是唯一一家上半年在杭州拿地金額超百億的房企。
據悉，2020年6月單月，濱江集團在江蘇、杭州、寧波等地的拿地金額超過100億元。最新拿下的一塊地，在6月23日濱江集團以總價15.79億元競得寧波江北區一宗宅地，樓面價22000元/㎡，溢價率37.5%。
7月份，濱江依然加大拿地投入。7月31日，濱江集團以107.38億元拿杭州下城區文暉“三芒星”地塊，摺合樓面價35971元/平方米，溢價率21.77%。 值得一提的是，這一地塊不光是杭州2020年以來的總價地王，也是杭州歷史上總價排名前三的高價地塊，價格僅次於2019年新鴻基+平安聯合體以132.6億元拿下的江河匯流綜合體地塊以及2016年信達以123.18億元拿下的奧體地塊。 雖地處杭州市中心，但“三芒星”地塊的體量卻不小。該地塊由3宗子地塊組成，總出讓面積161.1畝，容積率2.78，總建築體量約29.85萬平方米。
融資動作頻繁，不斷加槓桿
濱江集團今年以來在土地市場的重金投入的同時， 也頻繁地進行債券融資。
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2020年以來，濱江集團共進行了6次直接融資，共44億。其中，1月9日，濱江集團發行了一筆一年期一般短期融資債券，融資額為9億，票面利率為4%。
2月20日，濱江集團發行一筆三年期一般中期票據，融資額為12億，票面利率為4%。2月26日，濱江集團發行一筆9億的一年期算起融資債券，票面利率為3.24%。
3月12日，濱江集團發行了一筆5億的三年期中期票據和一筆3億的一年期短期融資券，票面利率分別為3.85%和3%。
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半年報數據顯示，截止2020年6月末，濱江融資方式主要包括銀行貸款、票據、債券，融資餘額共計383.52億元，其中銀行貸款佔比達71%，直接融資佔比29%。
頻繁的融資動作也使得濱江的債務狀況繼續攀升。財報披露，截至2020年6月底，濱江負債總額達1288.8億元，較去年年底增長217億元。資產負債率為84.89% ，較去年年末增加2.18個百分點。
業內人士認為，企業運營需要錢，擴張需要錢，這個時候加槓桿也是迫不得已為之的事情，然而能否實現這個目標，要看最終的資金流的穩定水平和市場的拓展能力，從目前來看，濱江集團還屬於相對較穩的狀態，只是未來如何要打一個問號。
根據融資新規，濱江集團屬於“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%，也就是説濱江接下來的融資規模將受到限制，而沒有了資金支持能否還能支持公司大舉進行拿地擴展。