樓市調查 | 火爆的越秀軌交

觀點地產網 “五一”假期被認為是今年廣州樓市的首場大考，相關各方都期冀着觀察出市場的熱度與走向。

有業內人士用“中規中矩”來形容這場考試成績：雖沒有往年同期的成交熱度，但比前幾個月疫情影響下已有好轉。

恢復路徑中，一些樓盤項目因區位、價格的優勢，加上活動期間促銷力度大，成為了市場焦點。

品秀星樾便是其中一個“網紅樓盤”，據悉創下了5天5億的銷售成績。

事實上，品秀系列的三個樓盤品秀·星圖、品秀·星樾及品秀·星瀚，近兩個月來在廣州樓市引起了不小關注。

這三個項目均由越秀地產操刀，是2018年佈局軌交物業以來推出的幾個產品。近日，越秀集團與廣州交投宣佈合作，是否又將惠及越秀地產的軌交生意？

火爆的軌道物業

“品秀”系列事實上來自於越秀集團和廣州地鐵集團的聯合平台——廣州市品秀房地產開發有限公司，該平台共同開發地鐵沿線的上蓋綜合體以及車輛段綜合開發項目。

這種商業模式便是所謂的TOD模式（軌交物業模式），即以公共交通為導向開發，打造集軌道交通、居住物業、商業中心、公園於一體的綜合社區。

目前，“品秀”系列已有三個位於廣州車輛段上蓋的項目品秀·星圖、品秀·星樾及品秀·星瀚，體量均非常龐大，其中品秀·星圖建面130萬平方米，品秀·星樾建面93萬平方米，品秀·星瀚建面88萬平方米。

除此之外，三個項目還有“網紅”樓盤之稱。最早入市、名氣最大的是品秀·星圖項目，不僅是該系列第一個亮相的產品，同時也是廣州首個TOD項目。

品秀·星圖位於地鐵13號線官湖站B出口上蓋，以“軌交 物業”TOD模式進行開發，不緊臨近地鐵站、步行可達，且打出了40分鐘直達天河的賣點。項目地塊最早由廣州地鐵在2017年以131億元摘得，後來聯手越秀集團，並最終由越秀地產入股合作開發。

2018年12月份底開盤時，項目原本預計推出房源270套，但因認籌客户超過1000人“粥少僧多”，項目臨時加推23套三房單位。

作為暫且推出房源不多的新入市項目，品秀·星圖在2019年錄得28.63億銷售成績，位列供應大户增城區銷售第二名。

品秀·星樾、品秀o星瀚相繼在2019年末推出，其中品秀·星樾為蘿崗車輛段上蓋物業，位於6號線香雪地鐵站旁。在銷售中心首次開放時便引來數千人。

不過2019年末推出的這兩個項目缺了些運氣，恰逢疫情爆發，遭遇了一陣冷靜期。隨着疫情逐漸好轉、積壓購買力釋放，品秀系列三個項目也都迎來複蘇期。

除公佈確切銷售數據的品秀·星樾，有數據顯示，所在區域樓盤關注度排行榜單中，三個項目均活躍在前三。

另有中介機構人士透露，品秀幾個項目4-5月銷售都不錯，尤其是品秀·星圖及星樾。該人士稱，項目最大的優勢就是交通，如品秀·星圖離地鐵口僅僅400米左右，到達珠江新城1個小時左右，幾乎與開車時間相近。

廣州中原地產項目部總經理黃韜則認為，除了近地鐵外，還有一個重要原因是小户型居多，總價低且近來有一定的價格優惠。

“這種項目非常適合剛需人羣，所以銷售回暖是正常的。疫情之下現在主要買房的都是剛需，連剛改都很少。”黃韜對觀點地產新媒體稱。

值得注意的是，項目雖因軌交物業的概念吸引了不少購房者，但這種車輛段上蓋物業也不可避免存在列車進出的噪音和振動影響。

據悉，軌道物業中的車輛段主要指的是城市軌道交通系統中對車輛進行運營管理、停放及維修、保養的場所。簡而言之，地下主要是停放、檢查、整備地鐵列車的地方，上面則利用好地上空間進行住宅、商業建設。

“應該説肯定有影響，但是影響有限。因為車輛段是維修、保管的概念，不是用於交通、流動的，而且列車駛入停放處一般都減速緩慢行駛。”黃韜稱。

上述提及的中介人士則表示，整體噪音影響不大，但是對於購房者來説可能就要注意棟數、選擇，“避開所謂的咽喉位置，因為那個位置是車輛進出停放經過的位置，還是會有一些影響。”

另據觀點地產新媒體瞭解，政府對於車輛段上蓋項目的選擇也是較為嚴格的，並不是所有地鐵車輛段上蓋都能開發物業。

如《2012-2018年廣州市軌道交通線網建設規劃》披露，到2016年廣州市共需建設地鐵車輛段19處，而具備上蓋開發條件的僅有5處，其中就包含品秀系列項目所在的車輛段。

越秀軌交“效應”

與香港不同，對於內地住宅市場和開發商而言，軌交物業尚不算非常普遍熟悉的商業模式，越秀地產應該算是其中較早涉足的一個。

越秀地產旗下三個品秀系列項目原先均為廣州地鐵所拿，之所以能夠搭上廣州地鐵，則要從越秀集團與廣鐵的合作開始講起。

據悉，越秀集團與廣州地鐵集團的合作始於2016年4月13日；2017年7月，廣州軌道交通城市更新基金成立，戰略發起人為越秀集團、廣州地鐵集團及珠江實業集團，規模為200億元。同日，越秀地產城市更新集團成立。

當時基金成立的大背景，是從2017年開始，廣州着力規劃交通樞紐用地開發，極力推進一批重大鐵路樞紐綜合體落地實施。綜合體的落地實施便離不開土地出讓金，自2017年11月開始，廣州陸續掛出地鐵樞紐綜合體地塊。

廣州地鐵集團在這時候高調出現在土地市場，11月份就耗資130億摘得13號線官湖車輛段及上蓋地塊，也就是如今的品秀·星圖項目。

2018年8月，廣州地鐵集團與越秀集團合作更近了一步，雙方投資組建廣州市品秀房地產開發有限公司，專注於“軌交 物業”，其中越秀集團佔51%股權，廣州地鐵佔49%股權；就在年底，廣州地鐵宣佈獲取的增城官湖車輛段及上蓋地塊交由品秀地產進行開發。

這時候名義上掛鈎的仍是越秀集團，越秀地產似乎沒有從中直接獲益。

直到2019年2月份，越秀地產引入廣州地鐵作為第二大股東，持股19.9%；同時，越秀地產順利收購廣鐵旗下軌交項目品秀星圖，落地了首個“軌交 物業”項目。並在之後，90億元從廣州地鐵手中獲得蘿崗項目和陳頭崗項目各自51%權益。

這幾個大盤軌交物業的入袋，對於越秀地產來説意義非凡，尤其是在寸金寸土的大本營廣州。三個項目均納入之後，越秀地產地鐵相關項目總建築面積達318萬平方米，約佔總土地儲備的15%、廣州土地儲備的37%。

越秀地產方面曾對外表示，在軌交物業方面目標是未來每年獲取1-2個項目，每年新增土地儲備約100萬平方米。

現在，這個目標或許還要擴大了。5月28日，越秀地產發佈消息稱，越秀集團與廣州交通投資集團簽訂戰略合作協議，雙方將在現代交通基礎設施、房地產開發、現代農業和金融服務等領域展開全面戰略合作。

據悉，雙方本次合作圍繞“交通 地產”發展理念，致力於打造可複製推廣的社區開發新模式，開創低效土地高質量盤活新路徑，實現大型交通工程沿線土地資源價值最大化。

廣州交投集團楊宇正董事長還透露，公司已與越秀地產城市更新集團緊密聯繫，希望未來雙方發揮各自優勢，儘快啓動各項工作，共同推動項目成功落地。

雖目前尚未披露具體的合作細節和項目，但從協議內容與模式來看，或許大概率仍由越秀地產負責操刀這些“交通 地產”項目。

值得注意的是，軌交物業這種商業模式雖給開發商帶來規模增長、影響力擴大，但一定程度上也算是半個“硬骨頭”。

首先在降震降噪方面需要投入一定的技術研究和投入，如品秀·星圖就採取了“根源處理 傳播途徑控制 建築和結構處理”三種防震降噪途經——而這一部分往往還有合作的地鐵公司進行協同處理。

需要“單槍匹馬”的則是項目的自建配套，以打造居住氛圍。如品秀系列三個項目，雖長遠看有潛力和升值空間，但目前所在片區均處於發展起步期，周邊仍較為荒蕪和雜亂、各種配套匱乏。

以品秀·星樾為例，在項目社區內越秀地產規劃了四個學校，包括一所15班幼兒園、一所18班幼兒園、一所45班九年制學校，及一塊學校預留地；同時，項目內還將打5.8萬平方米的其他配套，涵蓋公交始發站、圖書館、兩大Mall級商業中心等等。

“車輛段也不太可能在中心區，一般在相對遠離市中心的地方，配套相應就差一些。”黃韜稱，這也就更加考驗開發商如何運用、投入資源來帶動社區和片區發展。