千億地產孵化五億物業，正榮服務敲響破局鐘聲丨物管IPO洞見⑤
來源： 奇點商業地產
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疫情衝擊中的物管企業角色被重新審視，其內在價值開始被資本挖掘。那麼，這波提出IPO申請或者計劃分拆上市物業公司規模幾何，有哪些服務運營的特點？鳳凰網奇點商業推出《物管IPO洞見》系列報道策劃，全面解讀物管公司IPO背後的邏輯。
繼今年1月2日遞交招股書後，正榮服務IPO有了最新進展。消息顯示，正榮服務將於本週內尋求上市聆訊，公司計劃集資1.5億美元（約11.7億港元），獨家保薦人為建銀。
奇點商業發現，正榮服務成立於2000年2月，是正榮集團旗下物業公司，與大多數房地產企業將地產、物業作為雙輪驅動不同，物業並非正榮集團主要業務板塊。正榮集團官方信息顯示，集團創立於1998年，自2016年啓動全新戰略，將原有“一主兩翼”升級為"三駕馬車"的發展格局，主要涉及三大板塊包括地產、資本和產業。
來源：正榮集團官網
2019年度財報顯示，正榮地產合約銷售突破1000億，正式踏入千億陣營，根據正榮服務招股書顯示，2019年前9月銷售額僅為5.17億,物業管理服務收入僅為2.53億。根據營收來看，正榮地產2019年度營收325.58億，與保利置業365.86億和建業地產307.67億相接近。同期，保利物業營收已經達到59.7億元，剛剛上市的建業新生活也達到了17.54億元。一直以來，物業公司規模和同系地產公司業務聯繫緊密，可是，相對正榮地產業務而言，正榮服務的表現明顯欠佳。
來源：正榮服務招股書
在管面積相對較小
外拓競爭力不足
招股書顯示，正榮服務目前主要在長三角地區、海峽西岸地區、中西部地區、環渤海地區等四大熱點區域提供物業管理服務，涵蓋住宅、政府公建、寫字樓、工業園區和學校等多元業態。
來源：正榮服務招股書
截至2019年9月30日，正榮服務在共計34個城市中擁有136個在管項目，涉及在管項目總建築面積約2100萬平方米，總簽約建築面積約為3440萬平方米。
有數據顯示，2019年度23家上市物業公司在管面積總量達到21.41億平方米，平均在管面積達9306.8萬平方米，其中，有七家物業企業在管面積超過1億平方米。對比來看，正榮服務目前規模仍屬於中小型物業公司。
另一個角度來看，正榮服務在管面積仍然依賴於正榮地產，2017-2018年及2019年前9月正榮服務來自正榮地產開發的項目的在管建築面積佔總建築面積的77.1％、74.4％ 及47.9％，同期關聯方收益貢獻率分別為88.2％、71.9％及67.7％。
同時，招股書還顯示，2017年-2019年前三季度，正榮服務對由正榮地產所開發項目（不包括正榮地產及其他物業開發商共同開發的正榮地產並無控股權的任何物業項目）的中標率為100%，而對管理第三方物業開發商做開發項目的中標率分別約為22.7%、50.9%及27.6%。
不僅如此，招股書數據還顯示，近三年間，正榮服務第三方物業開發商的平均物業管理費用逐年下降，分別為2.91元/平方米/月、2.22元/平方米/月、1.61元/平方米/月。由此可推斷，正榮服務的外拓競爭力明顯較弱，外拓銷售能力有待提高。
淨利增速難掩資金壓力
業績方面，過去三年正榮服務取得高速增長。2017-2018年及2019年前9月正榮服務營業收入分別為1.5億元、2.5億元、2.5億元，同比增速67.23％、61.25％。
同時，正榮服務盈利能力在逐年攀升。同期實現年內溢利分別為0.2億元、0.4億元、0.7億元，同比增速94.73％、160.24％。過往期間毛利率從2017年的25.8％上升至2019年前三季度的33.4％，同期淨利率從7.4％上升至14.4％。
來源：正榮服務招股書
令人意外的是，即便正榮服務盈利能力正在逐漸增強，可是，截至2019年9月末，其負債總額依然達到了9.18億元，而總資產僅為10.11億元，資產負債率達90.8％，明顯處於行業高位。一般來講，物業企業收入穩定，負債率普遍較低，大多數物業企業基本沒有負債。
與此同時，正榮服務還曾為正榮集團進行擔保借款。2016年正榮服務以未來幾年收取若干物業管理費的權利（即對正榮物業服務全部股權的質押）作質押，與一家獨立第三方信託公司訂立一項本金5億元、利率9.0％-14％的信託融資安排，其後將全部款項墊付給正榮集團，截至最後實際可行日期正榮集團已悉數償還該項賬款。
重壓之下 IPO能改變什麼？
招股書還顯示，正榮服務銷售成本還在逐年升高，2017-2018年及2019年前三季度，銷售成本分別約為2.02億元、3.35億元、3.44億元。同時，報告期內分別收益2.73億元、4.56億元、5.17億元，而淨利潤僅有2030萬元、3952萬元、7426萬元。
來源：正榮服務招股書
物業企業成本的主要來源之一是人力成本，統計期內，正榮服務的人工成本分別約為1.46億元、2.23億元和2.24億元，分別佔銷售成本72.8%、66.4%和65.0%。從數據來看，雖然在逐漸下降，但在行業內仍然偏高，物業企業人工成本一般佔比為40%-45%。
負債和成本雙重壓力之下，正榮服務還被傳出裁員消息，據報道，從2019年11月開始，正榮服務裁員平均每週裁一位，工作期在3年以上的會給予部分補償。
重壓之下，正榮服務更加需要IPO來補血。業內人士指出，正榮服務若是IPO成功，既可幫助其緩解資金壓力，同時，充足的資金也可以幫助其提升服務質量和競爭力。藉助IPO還可以提升其品牌影響力，對外拓能力也是一種增強。但是，目前來看，正榮服務的整體競爭力偏弱，關鍵還是要強化自身實力。
招股書中，正榮服務也表示，未來將擴大項目組合,探索戰略投資、收購及合作機會，擴大業務規模及市場份額；保持創新,不斷開發多元化的增值服務；通過提升信息技術系統,進一步提升管效率實現成本效益最大化；及持續吸引、培養及保留人才。
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