中指研究院管程威：下一階段，市場整體金融監管將大概率收緊

2020年9月1日，《中指市場形勢及企業研究成果分享會》在中指研究院總部召開。中指市場研究主管程威對房地產市場最新形勢變化與趨勢作出相關預判，他認為：7月房地產政策收緊後，進入8月份，調控進一步延伸，調控導向被持續強調並逐步細化落實。

8月6日，央行發佈的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》提出，下一階段穩健的貨幣政策更加靈活適度、精準導向，實施好房地產金融審慎管理制度。8月16日，銀保監會主席郭樹清在《求是》刊文指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。下一階段，實施好房地產金融審慎管理將是中央管控房地產的主要着力點，市場整體金融監管大概率將有所收緊。

8月20日，住建部與中國人民銀行召開重點房地產企業座談會，會議形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。通過融資市場化、規則化和透明化，有利於房地產企業形成穩定金融政策預期，有利於後期合理安排經營活動和融資行為，防範化解房地產金融風險。時隔不到一週，8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產工作會商會，強調“提高政治站位”，強調發現問題和解決問題的及時性，且要從源頭上解決問題。

從1-8月百城新建住宅成交價格來看，整體價格環比上漲0.5%，漲幅較7月擴大0.07個百分點，二手房價格相對平穩，環比上漲0.18%。分線來看，一線城市新建住宅價格環比漲幅處於相對高位；二線城市在部分熱點城市調控收緊後，市場有所降温，環比漲幅收窄；三四線城市價格漲幅有所擴大。

從土地市場來看，8月政府推地節奏環比繼續放緩，但較去年同期依然保持小幅增長態勢，成交規模有所增長，地價和溢價率仍然保持相對高位。分線來看，一線城市供應量明顯下滑，出現2月以來首次下降。二線城市整體供應量明顯放量，成交規模明顯增加。三四線城市供應量和成交規模均出現一定下降。

對於下半年市場，管程威認為，在“穩健的貨幣政策更加靈活適度、精準導向”思路引導下，下半年宏觀貨幣環境仍將相對寬鬆，但資金仍將重點支持實體經濟發展。房地產金融堅持審慎管理，企業融資、個人住房貸款等方面政策將從緊。調控政策方面，住建部在最近的房地產工作座談會上強調“提高政治站位”，表態較之前嚴厲，未來地方政府針對市場出現的新問題，在樓市調控上將更為及時，力度也將有所加大。

土地市場方面，部分地價、溢價率持續走高的城市土地出讓條件存收緊的可能，綜合來看，過去幾個月房企積極拿地，現階段備貨普遍已較為充足，加之融資環境有所收緊，降負債背景下投資將更為謹慎，土地市場熱度將正常回落。金九鄰近，預計企業將繼續積極推盤，9月市場成交規模有望保持相對高位，但前期壓制需求已基本釋放，加之樓市調控收緊，需求釋放將更為理性，市場規模大概率將回歸至正常調整通道，市場整體去化將面臨一定下行壓力。