40億美元收購計劃擱淺，SOHO中國會否重啓談判之路？

持續5個月的SOHO中國私有化談判塵埃落定，以“交易終止”結束。

8月13日晚間，SOHO中國發布公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進行的討論已終止，迄今並未致使就潛在交易的條款達成共識。

對於該筆交易的失敗，有業內人士分析認為，受疫情影響，年內寫字樓租金及出租率走弱，雙方或就價格產生了分歧。在關注談判失敗之餘，市場也頗為關注，近年來頻繁“賣賣賣”的SOHO中國會否重啓私有化談判之路？

或就估值產生分歧

早在今年3月10日，市場上傳來消息稱，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，交易價值為40億美元，黑石提出的私有化報價為每股6港元。

彼時，SOHO中國私有化消息曝出之後，SOHO股價在一日之內大漲37.58%。面對“私有化傳聞”等消息，3月11日SOHO中國發布澄清公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就公司股份作出全面要約。

隨後幾個月，在SOHO中國定期披露的對外洽談情況中，一直宣稱無實質性進展。

但期間的洽談情況仍有跡可循，5月4日，據相關人事透露，由於新冠肺炎的影響導致公司前景充滿了不確定性，黑石集團與SOHO中國私有化談判陷入停滯狀態。與此同時債券市場的動盪引發了人們對融資的擔憂，這也是雙方談判的阻礙之一。

彼時，雙方談判正處初期階段，一旦情況穩定之後可能會重啓談判。此消息傳出後，SOHO中國的股價再次經歷“過山車”。

對於此次交易失敗的原因，同策研究院資深分析師肖雲祥分析認為，黑石與SOHO私有化談判耗時太長，從公佈到目前幾近5個多月，雙方一直未達成協議。特別是新冠疫情的特殊時期，3月的估值並不能代表現在，當前的市場活力已經較前期有了較大增長，其估值是否符合當前的市場預期也就成了雙方分歧的主要原因。

私有化會否重啓？

SOHO中國私有化動作觸及到市場敏感神經，這或與潘石屹夫婦多年來一直出售在中國的資產有關。

2019年10月30日，據香港萬得通訊社報道，SOHO中國正考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。隨後，據財新消息，SOHO中國計劃將其作為核心資產的八個項目以分批打包的方式全部出售，所有交易預計在未來兩年內完成。出售八個項目意味着SOHO中國將清空內地整體自持的商辦資產。彼時，SOHO中國稱“一切以公告為準”，而關於“潘石屹清倉跑路”的輿論也甚囂塵上。

含糊其辭之際，頻繁變賣資產讓外界看到了SOHO中國清倉的決心。事實上，自SOHO中國2012年從“開發-銷售”向“開發-持有”轉型後，SOHO中國就開頻繁甩賣國內資產。其中，2014年至2019年間，SOHO中國累計出售資產套現約293.41億元。其中，金額較大的包括84.93億元將外灘“地王”50%的權益轉讓給復星國際，52.3億元出售上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，50.08億元出售凌空SOHO等。

對於出售資產的邏輯，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，“做生意永遠不變的規律就是低進高出。SOHO中國永遠遵循這樣的原則，永遠判斷什麼時候是價位低的時候，什麼時候是價位高的時候。”

潘石屹是不滿意中國區的租金水平的。“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，但在此情況下，這意味着全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”潘石屹説。

這也在其財報上得到了體現。2012年-2018年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸母淨利潤由105.85億元減至19.25億元。截至2019年財報數據顯示，SOHO中國實現營業額約18.47億元，同比增長約11%；實現淨利潤13.2億元，同比下滑約31.9%；全年累計實現租金收入18.33億元，同比增長約5.6%。

到了2020年，疫情更讓寫字樓市場迎來了冬天。5月舉辦的SOHO中國2019年度股東大會上，潘石屹也提到了新冠疫情給SOHO中國帶來挑戰，其表示，上海四個項目復工復產比較好，已經達到疫情前的水平，北京的項目則不如上海，二三月疫情最嚴重的時候，租金收繳率約50%。潘石屹還稱，小型公司及傳統公司的退租率比較高，租金回報率確實有下降，但一些互聯網和在線教育相關的公司，反而活下來了。

這顯然更不符合“生意人”潘石屹的邏輯。在清倉決心下，SOHO中國會不會繼續走私有化道路，肖雲祥認為，SOHO中國近年來一直是“賣賣賣”，而黑石在中國市場也一直是“掃貨”的節奏，兩家公司在基本訴求上是一致的，所以兩家都是誠意十足，關鍵還是在於價格。港股市場對雖然黑石集團在今年3月報價高出SOHO中國股價近一倍，但在港股市場，內房股歷來有被低估的情況，且從物業本身的價值來看，疫情過後顯然是在走高的。