當紅杉、騰訊、高瓴資本這樣閃閃發亮的明星錢，都在湧入物管行業時，我們不經意間，共同參與了一個有趣的綜藝節目：
「傻瓜去哪了？」
30家物業公司已經完成港股上市，水面下，可能還有數量兩倍於它的物管公司正打算抄作業，這意味着，選股正變得格外關鍵。
傻瓜是一定存在的。它可能來自於投資標的，也可能來自於投資人，更可能來自於圍觀的你我，如果我們選錯的話。
降低犯錯概率有一個方法：揣測一下這些明星錢的投資邏輯。
目前，IPO最接近終局的物管公司，有兩個，一個是世茂服務，另一個是恆大服務。
這兩家公司，都因豪華的基礎投資者陣容，而變得格外受關注。
今天先談談世茂服務。
匠樸研究所已經做了一個世茂服務的付費研究報告，我從中取了三張很見態度的圖表，也許紅杉與騰訊投資的理由就藏在裏面。
第一個理由，客單價不明覺厲。
世茂服務有兩項客單價指標，排名比較靠前。
世茂服務的單位面積總收入達到36.5元/平米，其中，單位面積的物管收入是17.6元/平米，在幾個同規模可比公司中，排名第四。
而更被投資者重視的另一個客單價指標，單位面積的社區增值服務毛利達到4.5元/平米，排名第一。
第二個理由，增值服務毛利潤，有點扎眼。
世茂服務的在管面積，還未來得及邁入「1億平米俱樂部」。
但是，卻在俱樂部大門外，創造了排名第三的社區增值服務毛利潤，高達3億元。
第三個理由，VIP客户發生了重大變化。
一般來説，物管公司的收入由三類人創造：
1，買房人掏物業費；
2，買房人為社區增值服務買單；
3，母公司為案場服務等買單。
這三項收入裏，第一項是基本盤。重要麼，極為重要。但是，光靠這個，支撐不起來45倍以上的估值。
第二項收入，才是黃金收入。這一塊越多，資本看你的眼光越灼熱。當然，你不能造假，更不能偷樑換柱。
相比之下，第三項收入，是個信用受損指標。這部分收入越多，會被認為是關聯交易，公司自身的業務造血能力不強，對估值反而有殺傷。
因此，最好的客户構成是，母公司的業務輸血，不能太高，來自於第三方的客户收入，則越多越好。
2017年至2018年，世茂服務的前五大客户，全部是房地產開發商，業務相當單一。
但是，隨着它的數字化進程加快，它的服務客户，也發生了重大改變。第二名、第三名、第四名，科技類、投資類、廣告類客户開始進入前五大行列。
這是一個微妙的進步，但已足夠成為明星錢買單的理由。
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