房東簽下“獨家銷售”合同,委託中介公司賣房,事後卻又反悔,不再賣房。這種情況下,要賠違約金嗎?
2018年5月28日,江蘇省南通市的餘女士夫婦作為甲方與南通某中介公司作為乙方簽訂了一份“獨家銷售”合同,約定甲方委託乙方獨家代理出售其所有的一套三居室,委託房價款為114.2萬元,委託期限從2018年5月28日至9月28日。雙方約定,乙方先行向甲方支付限時出售定金人民幣2000元,在簽訂《房地產買賣居間協議》《房屋買賣合同》當日甲方應向乙方支付推廣費,數額為房地產成交總價的1%。
雙方還約定,若乙方未能在協議約定的期限內找到買方,乙方不得收取推廣費,同時甲方可不返還乙方已支付的限時出售定金。如甲方違約,甲方應返還乙方已經支付的2000元限時出售定金,並向乙方支付委託房價款2%的違約金。該合同上應由余女士丈夫簽名的地方均由余女士代簽。合同簽訂當日,中介公司將2000元定金匯入餘女士的銀行卡內。
此後,中介公司重點推介該房源並積極聯繫買受人。2018年8月6日,餘女士以其丈夫不同意出賣房屋為由通知中介公司不再賣房。後雙方為後續問題,不能達成一致意見,中介公司遂將餘女士訴至南通市經濟技術開發區人民法院,要求返還限時出售定金2000元並支付違約金22840元。
庭審中,餘女士辯稱,因其丈夫未在合同中籤名,故該合同未發生效力,只肯退回中介公司已經支付的2000元限時出售定金。
法院經審理認為,根據雙方約定的內容看,系中介公司向餘女士提供訂立出售房屋合同的媒介服務,餘女士支付推廣費作為報酬,應認定為居間合同,且為雙方真實意思表示,合法有效。餘女士簽訂合同未取得丈夫的授權,且事後也未經丈夫追認,該合同對餘女士的丈夫不發生效力,但合同在餘女士與中介公司雙方簽字、蓋章後即成立併發生法律效力,故餘女士辯稱因其丈夫未在合同中籤名,致該合同效力未定的理由不能成立。中介公司作為專業的房屋中介,在審查發現餘女士欲出售的房屋歸餘女士夫婦共同共有,仍同意餘女士代其丈夫簽名,導致存在其丈夫將來不同意賣房的風險,故不能以全部中介服務費確定其將來的損失。餘女士在中介公司尋找到實際買房人前已撤銷委託,致中介合同無法繼續履行,餘女士應退還收取的2000元定金,中介公司在客觀上並未提供協助簽訂房屋買賣合同、辦理交房手續等後續服務,且未能提供證據證明為從事居間活動所支出的費用,故對於餘女士應支付居間服務佣金的具體數額,酌情確定房款1%即11420作為餘女士承擔的違約金。
據此,法院判決餘女士返還中介公司限時出售定金2000元並支付違約金11420元。中介公司不服,向南通市中級人民法院提起上訴。南通中院審理後維持原判。
該案二審承辦法官戴志霞表示,簽訂獨家銷售委託合同後,中介公司從信息發佈、看房、到談判、簽約等方面會比普通的房源投入更多的人力和物力,比如通過刊登廣告、派發單等多種方式對外推介宣傳,以儘快打開銷售渠道,同時銷售人員也會在第一時間盡心盡力地向購房者推薦,以提高該套房源的成交機會。
因此,在房屋銷售過程中,如果委託人不想賣了,此時中介公司已付出了一定的勞動,除了有先前所作宣傳推介的損失,還會喪失其通過居間服務獲取相應佣金的權利,故委託人應承擔相應的違約責任,同時因為中介公司在客觀上尚未提供協助簽訂房屋買賣合同、辦理交房手續等後續服務,故對委託人應支付居間服務佣金的具體數額,應根據實際情況酌定考慮。
法官提醒,賣房人在簽訂委託賣房合同前,一定要慎之又慎,因為一旦簽字,合同生效後,只要違約就要承擔違約責任,同時賣房人在簽訂委託協議時,還要仔細看清合同條款的每一項,特別是簽訂獨家委託時,要特別注意違約條款,以免因疏忽而違約。