今日話題：地產央企在今年瘋狂犯“地王癮”的奧秘

　　2016年尚未過半，卻已經被一些媒體冠以“地王年”的稱呼。兩個數據為證，第一，根據專業機構統計，今年前五個月全國各地已經誕生152宗“地王”(以溢價率40%以上、單地塊超過5億元為標準)，去年同期是95個;其二，本月前三天，已經出現了7個“地王”。製造“地王”特別是“天價地王”，央企表現得特別生猛。瘋狂背後，自有一套央企的行為邏輯。…[詳細]

　　要點速讀1貨幣太多，實體經濟也不太靠得住，金融央企開始把資產大筆配置到廣被追捧為“優質資產”的房地產。2這些央企不計成本地拿地，還基於非常強大的心理預期——大城市的房價很難見到“天花板”。“地王”央企分為兩類，第一類目前有且只有背靠巨無霸金融“爸爸”的信達地產

　　整理/製表：今日話題(微信公號ID：todaytopic)

　　信達地產?沒聽説過啊。

　　信達地產!它就是錢!

　　在大半年前和現在分別問起信達地產，很多關注房地產行業的人會有以上兩種不同的反應。《澎湃新聞》翻閲了其2015年的年報，全年營收81.36億元，不足萬科的4%。而上表是信達地產這大半年時光的戰績，加起來是284.52億元。其他雄厚的地產公司全部都不是信達的對手，以上海顧村“地王”為例，信達、保利、中鐵建、華潤、招商、萬科、龍湖等24家地產商都參與了競拍，可信達依然拔得頭籌。拿浙江那塊“地王”，信達還“嚇退”了萬科的合作。本來，兩個巨頭是打算一起拿地的，可信達最後拼下來的價格要大大高於萬科的授權價格，自然拆夥了，“地王”由信達獨自享用。

　　如此瘋狂的“刷地”，讓很多業內人士直呼不可思議，怎麼算都很難賺到錢，並且信達地產也沒什麼經營房地產的實戰經驗和訣竅。

　　信達地產的錢從哪兒來呢?表面看，是借來的。通過各種各樣的融資手段來借債，也造就了非常高的負債率，截至2016年3月末，信達地產公司資產負債率和淨負債率分別為83.96%和315.48%。倘若沒有背靠大樹，信達地產哪能借到這麼多錢呢?原來，信達地產的母公司是四大資產管理公司之一的信達資產。這是一家隸屬於財政部的金融央企。這下邏輯便非常清晰了。

　　貨幣太多，實體經濟也不太靠得住，金融央企開始把資產大量配置到房地產

　　在去年的年報中，信達地產計劃2016年全年用80億元拿地。可今年，光浙江濱江地塊，便花了上百億了。顯然，信達改變了主意。

　　一些業內人士分析，這是為了資產配置。比起不景氣的製造業和靠不住的股市，一線城市和部分二線城市的房地產是絕對的優質資產。把地給捏到手裏，是最踏實的。就算現在不開發，只要有雄厚的實力牢牢抓住土地，未來也可期。因此，甚至有論者認為背靠財政部的信達地產，其行為邏輯也預示着將來的貨幣走勢。的確，比起什麼和地方政府合謀“製造繁榮”(實際上房地產央企們可沒這“覺悟”)等解釋，做“資產配置”是最為靠譜、合理的。而信達地產也並不着急，自身雖然缺少操盤房地產的經驗，可是拿到地後可以請靠譜的資深公司來合作。總之，我有錢，我得找個看上去最結實的保險箱存錢，可不能把錢給埋在地下，幾年後被蟲蛀了。實際上，信達的基本邏輯和一般的投資客別無二致，股市等渠道不好，自然找上房產。只不過，普通富人投資樓盤，信達則豪氣到直接買地了。

　　信達地產官網上的口號是“建築傳遞夢想”，實際上這家企業並不擅長房地產操盤

　　第二類“地王”央企，以“水電系”為代表，害怕自己在新一輪的國企改革中被並掉

　　背靠金融巨頭“爸爸”的信達地產，是個非常特殊的例子。許多人在談及信達時，還常常把它和國資委管的那21家允許經營房地產的央企給混為一談，表示遍翻名冊找不到，此企業居然違規越界，實際上這是混淆了金融央企和普通央企。下面，就來談談大家通常所説的國資委管的地產央企，即華潤、保利等等。

　　在2010年左右，國資委曾經出了一個“退房令”，要求78家地產央企中主業不是房地產的迅速離開該領域。最終，留下來21家。那麼，離開者自然免不了重組、被吞併的命運。這樣一來，弱勢企業當權者的人權、事權、財權，自然而然便削弱了。不過，也有成功翻盤的案例，這個企業原來的名字叫方興，現在叫金茂。2009年，方興擊敗SOHO等企業，以40.6億元拿下廣渠門15號這塊地，成為當時北京的總價“地王”。金茂的母公司是中國中化集團。而憑藉着廣渠門15號的開發，金茂也搖身變成了知名地產企業。

　　金茂的前身方興當年拿下北京“地王”的盛況，以黑馬之姿殺出重圍

　　金茂的故事，是一個非常好的經驗。對於那些不願意被重組、吞併的央企來説，自然也要努力。因為新一輪的“國企改革”來了，而房地產領域也有非常大的震動。去年的中央經濟工作會議提出，促進房地產業兼併重組。果然，21家地產央企中已經有超過10家啓動內外部的重組和併購，比如中糧地產分別同保利地產和剛剛完成內部重組的招商蛇口傳出“緋聞”。

　　那些規模比較一般的地產央企着急了。代表便是“水電系”的葛洲壩、魯能和電建等。據第一財經報道，根據統計，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。砸錢也不手軟。

　　葛洲壩不僅是個水電企業，還涉足房地產，高價拿“地王”

　　所謂央企“地王”製造者，是大象們的遊戲，大家都希望獨立活下來，成為市場大贏家

　　因為曾經有國資委要求房產央企退出的新聞，不少人都據此認為它們的存在是不被鼓勵的。的確，很賺錢的房產領域不存在國資不得不“看住”的理由，反而民企能夠做得更好。然而，最近《經濟觀察報》的一篇名為《央企地王的邏輯》的評論員文章寫道——

　　“2010年初，房地產市場地王頻出，據統計當時有超70%的央企涉足房地產。時任國資委主任李榮融認為房地產散亂差，市場秩序差，行業結構存在問題，央企是整個房地產行業的骨幹和中堅，如果沒有它們來帶動，房地產業不可能整治好。李榮融還以石油產業和煤炭產業為正反兩個例子來進一步説明，房地產需要一小部分骨幹作為央企代表，將央企的市場佔有率從5%提升到60%~70%，成為行業秩序的衞道者。”

　　看來，數量減少並不意味着房地產央企體量的縮小，反而是出現幾個大巨頭，贏家通吃。從78家裏脱穎而出的21家地產央企當然希望努力一把，繼續留下來。

　　這些央企和信達一起不計成本地拿地，還基於非常強大的心理預期——大城市的房價很難見到“天花板”。例如，葛洲壩集團在拿下北京豐台一個“地王”後， 同樣面臨質疑——“在眾多業內人士看來，樊家村地塊未來銷售將達到12萬元/平方米以上葛洲壩才有盈利，而這一售價在目前南三環至南四環區域，是近乎“不可能完成的任務”。(新京報《葛洲壩回應地王質疑》)然而，一位接近葛洲壩地產的人士這麼對《新京報》記者説——

　　“在北京，幾乎所有的地王都有不錯的結局、都會解套，只是時間長短的問題。”

　　是的，所有“地王”都會解套，需要的是時間而已。這便是財大氣粗、背有靠山的央企巨無霸們自信的理由，他們有強大的資本耗得起時間，經得起等待，民企再牛，也沒法這麼玩。他們需要“地王”來增強自己留下來的資本。而人們看到的是，“地王”確定之後，帶動周邊房價漲一輪，“地王”建成後又漲一輪。於是，大城市的房地產不光是永遠的“優質資產”，很多地塊更是永遠的“奢侈資產”。

　　很多錢流向房地產，而國企又要比民企好貸款

　　央企的“地王癮”何嘗不是房地產行業“國進民退”的表徵。