“中信國安連續7年財務造假，同一會計師連續10年簽字”
這應該是會計界眼下最熱的新聞了，且不説中信國安主觀故意財務造假多渣，就説連續10年簽下“無保留意見”的會計師們，也可以在歷史上留下一筆，當然是不光彩的那種。
如實反映企業真實情況，是審計師的職責所在。可現實情況是行業潛規則下，為中信國安服務的致同會計事務所選擇背書打掩護，正如歌詞：
社會很單純，複雜的是人。
而在物管圈，因為招股書財務數據問題，被質疑、吐槽最多的融信服務，自去年11月份遞表以來，一直深陷媒體輿論漩渦，不知道為其服務的會計師事務所有何感想。
勿爺先簡單説下融信服務的基本情況：
在管面積1700萬㎡，合約面積3430萬㎡；
2017-2019年，融信服務營業收入為2.6億元、4.1億元、5.1億元。
2017-2019年，融信服務淨利潤為652萬元、3380萬元、7150萬元。
結論：第四梯隊從數據上看，融信服務體量不大，增速卻不小。
或許也因數據增長的太過於漂亮了，因而被媒體質疑：以上市之名反哺母公司、財務數據疑似打架。
先説第一點：以上市之名反哺母公司。
物業分拆上市都脱胎於房企，而融信服務的母公司是融信中國。在房住不炒、三道紅線等政策調控下，融信中國這兩年過得並不快樂。
作為閩系房企第一梯隊，融信中國目前可謂步步驚心，雖然只踩了一條黃線，但前幾年高價拿地的惡果逐步顯現，業績下滑、債務到期，正陷入“借新還舊”的循環之中。
去年中報時，負債總額高達1794.49億元。物業分拆上市是其自救舉措之一，一來可以輸血母公司，二來可以效仿藍光嘉寶服務、億達服務一樣賣個好價錢，當然上市後更值錢。
可是遞表已4個多月了，遲遲不見過會的消息傳來，債務壓頂的融信中國早捱不住了，去年12月已經拋售其位於上海的總部辦公樓，眼下可能就等“物業的米”下鍋了。
就在IPO遞表前夕，融信服務一口氣派發了1億元股息，而受益方則是100%控股融信服務的歐宗洪家族，賬面上僅剩3290萬，這幾乎掏光本就不豐厚的未分配利潤。
要知道，盈利剛由虧轉正才2年，不知道自家情況很困難嗎？這樣的先例，也就遠洋服務和其有得一比。
另外，別的物企上市，雖説也是粉飾，但至少看上去經得起推敲。而融信服務招股書中的各項數據，卻讓看了的人覺得智商被拉低了，太不用心。
比如，前後不一的物業費，比如遠超營業收入的關聯方應收款等，讓投資者不得不懷疑，物業收入是不是隨手寫上去的，融信中國是不是在利用關聯交易，把控營收和利潤。
再説第二點：矛盾的財務數據，兩個方面。
01.異常的營收、利潤數據
營業收入遠低於關聯方應收款，是企業在財務上操縱營收和利潤的主要做法，因此當融信服務的母公司也就是關聯方應收款遠超營業收入的時候，就不得不令人懷疑了。數據如下：
營收：
2017年，融信中國的貢獻，僅僅只佔融信服務總收入的20.5%，到了2018年就升至32.6%，在2019年為30.2%，至2020年前6月，佔比33.5%。
關聯方應收款：
從2017年到2020年6月的三年半時間，以融信中國為代表的公司關聯方應收賬款的欠款額由1829.5萬元，暴增至1.65億元，增幅達到799.96%。其他應收款，則由2256萬元，暴增至4357萬元。
回款週期也由2017年的86天延長至2020年6月的209天。
很明顯，關聯方應收款遠超營業收入，由於在招股靜默期，融信服務有口莫辯。
這樣的做法的後果就是，一旦融信服務成功上市後，公司的資金可能會被融信中國佔用。
02.打架的物業費數據
物業公司收取物業費主要來自母公司輸送面積和自身拓展面積。
而在融信服務，以最新一期財報2020年中報為參照，母公司提供的項目，每平米在2.6元，第三方項目是每平米1.4元。
而第三方開發的住宅項目的管理費收入，已經佔到了總的管理費收入的29.4%。
理論上講，融信中國管理的住宅平均物業管理收費，勢必會被因為第三方的物管項目拉低。
算一下就知道了。用融信中國、共同開發和第三方三者的物業費數據3552.18萬除以總在管面積1700萬㎡，得出平均物業費水平在2.1元/㎡的樣子，達不到招股書所説列2.5元的平均水平。
另外，住宅物業費收入也值得推敲，注意，是指物業管理服務收入，不包含業主或者非業主增值服務，下表所列收入即是。
還是以2020年中報數據為參照：
住宅物業費每平米是2.5元，建築面積是9834000平方米，收入應該是二者相乘得出2458萬的收入，可其招股書是8780萬，明顯高出許多。
以此類推，其他年度的數據都有類似的問題，
除了住宅物業收入外，非住宅業務也是一樣的問題。2020年中期，非住宅建築面積7173000平方米，物業費每平方米6.6元，二者相乘是4734萬，而招股書上是7757萬，是差距也不是一點半點。
如果按照招股書上的數據反推，住宅物業費每平米高達8.9元，並非2.5元：87807除以9834=8.928；
而非住宅物業費每平米是10.81元，非6.6元：77573除以7173=10.8145.
到底哪個數據是真的，不去如來那裏，估計只能問諦聽了。
有興趣的小夥伴可以舉一反三，驗證一下。
（本文圖片來源於網絡）
